Как оформить переуступку аренды земельного участка у муниципалитета

Участок этот может быть любой категории, и иметь любой вид разрешенного использования.

Может ли арендатор продать вам не свой земельный участок?

Продать можно не сам земельный участок (так как продать объект можно, только если он у вас в собственности), а «право аренды» путем заключения Договора переуступки права аренды.

Такая сделка называется "переуступка права аренды земельного участка у государства".

Поэтому, продажа только лишь права аренды земельного участка (но не права собственности) – это распространенная форма сделки и актуальная в наше время.

Например, если продавец говорит вам, что "продается" земельный участок площадью 70 га «для садоводческого товарищества» (стоимость 1 га – 30 000 рублей), а вы выяснили, что этот участок находится в долгосрочной аренде, то продавец вас обманывает.

На самом деле это значит, что вам просто продадут право этой самой «долгосрочной аренды» на 1 га. А собственник (Администрация МО) может расторгнуть договор аренды с покупателем «права аренды» в любой момент.

То есть, по настоящему, выкупать землю в собственность вам придется еще у настоящего собственника земельного участка. А не у того, кто вам просто переступает одно лишь ПРАВО АРЕНДЫ на этот участок за 30 000 руб. за 1 га.

Возможно, что истинный собственник участка вскоре изменит категорию земель или ВРИ земельного участка, и ваша деятельность на этом участке станет незаконной (а поэтому невозможной) – «НЕ целевое использование земельного участка». Подробнее, какие за это штрафы и санкции, читайте в статье "Штраф за НЕ целевое использование земли".

Итак, если вы договорились с "продавцом" обо всех условиях, на которых он вам переуступает земельный участок, вы вместе подписываете "Соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка" в 3-х экземплярах, и несете это Соглашение в МФЦ (или другим удобным для вас способом) для регистрации перехода права в Росреестре.

Затем, чтобы оформить переуступку аренда земельного участка у государства, необходимо обратиться к Арендодателю земельного участка, то есть к собственнику.

Необходимо написать заявление о переуступке права аренды с "Продавца" на вас. Так как самовольно передать деньги "Продавцу" вместе с актом передачи земельного участка и заключать с ним какой-то иной договор субаренды - нельзя. Потому что за самовольную уступку права пользования землей статьей 7.10. КоАП РФ предусмотрен штраф:

• на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей;
• на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей;
• на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

И в каждом договоре аренды предусмотрен пункт, в котором говорится, что переуступка прав аренды должна происходить только с письменного согласия Арендодателя (собственника) земельного участка.

Поэтому процедура эта обязательна и не сложная: обе стороны идут в администрацию М/О - к собственнику земельного участка, и пишут заявление: бывший Арендатор о том, что прекращает с Администрацией договорные отношения аренды и переступает их вам.

А вы пишите заявление с просьбой предоставить вам этот земельный участок в аренду и принимаете арендные права и обязанности "продавца" на себя.

Возможность переуступки права аренды прописана в договоре аренды, и может быть реализована арендаторами, как за плату, так и безвозмездно (бесплатно). Если предположить, что сделка по передаче права аренды (от одного физ. лицу к другому) земельного участка находящегося в муниципальной собственности происходит безвозмездно, то у физлица НЕ возникает экономической выгоды и, соответственно, НЕТ дохода, который должен был бы облагаться НДФЛ.

Данное положение предусмотрено Письмом Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 24 марта 2016г. № 03-07-14/16592 «О налогообложении при переуступке прав аренды земельного участка одним физическим лицом другому физическому лицу на безвозмездной основе».

Но если вы заключите с физическим лицом какой-либо договор по возмездной передаче (переуступке) имущественного права аренды на земельный участок, то в момент выплаты за это дохода физическому лицу (который "продал" вам право аренды на земельный участок находящийся в собственности у администрации) возникает обязанность исчислить и уплатить НДФЛ по ставке 13% от цены уступки (п. п. 1, 2, 4 ст. 226 Налогового Кодекса РФ).

Конечно же, прежде чем идти с бывшим арендатором к собственнику для оформления переуступки права аренды, необходимо тщательно проверить все юридические возможности и условия использования земельного участка. Подробнее о такой проверке описано в следующей статье.

Какие земельные участки нельзя переуступать по договору субаренды

1. Если заключение договора аренды земельного участка было возможно только путем проведения торгов, то победитель торгов не вправе уступать свое право аренды такого земельного участка.

Дело в том, что с 1 июня 2015 года действуют изменения в статью 448 Гражданского кодекса РФ, запрещающие арендатору земельного участка, который получил земельный участок в аренду на торгах, передавать свои права и обязанности по договору (осуществлять уступку прав) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов. То есть, победитель торгов обязан исключительно лично исполнять все права и обязанности по договору аренды, если иное не установлено законом.

Этот запрет на уступку прав по договору аренды земельного участка не распространяется на те договора аренды, которые были заключены до 1 июня 2015 года, даже если и договор аренды был заключен по результатам торгов.

Но, хорошо, что тут есть исключение: арендатор земельного участка, приобретенного на торгах, имеет право передать свои права и обязанности по договору при отчуждении принадлежащего ему объекта недвижимости, расположенного на арендуемом земельном участке. Ведь никто не отменял принцип земельного права о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Кроме того, в силу статьей 271, 552 Гражданского кодекса РФ и статьи 35 Земельного кодекса РФ, приобретателем объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, в силу закона приобретается также право использования соответствующей части земельного участка, занятой таким объектом и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник данного объекта.

Второе исключение из общего запрета на уступку прав по договору аренды земельного участка касается участков, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного строительства (сокращенно ИЖС), ведения личного подсобного хозяйства (сокращенно ЛПХ) в границах населенного пункта, садоводства и крестьянскому (фермерскому) хозяйству.

В данном исключении работает логика, что запрет на уступку прав по договору аренды распространяется только на случаи приобретения земельных участков на торгах, а для вышеперечисленных целей земельные участки гражданами могут приобретаться как на торгах, так и без их проведения.

• для индивидуального жилищного строительства;
• для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта;
• для ведения садоводства;
• для крестьянского (фермерского) хозяйства.

То есть, если такие участки и были предоставлены через проведение торгов, то уступать права аренды другому лицу можно. Но, скорее всего это право вам придется отстаивать в суде, а исход суда сомнителен, так как ситуации не всегда такие простые и прозрачные.

Даже если арендатор земельного участка не попадает ни под одно из перечисленных исключений и не может подписать переуступку прав по договору, то для него никто не отменял право сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

2. При продаже или дарении здания (строения) расположенного на земельном участке действует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. То есть, приобретателем объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, приобретается, и право использования соответствующей части земельного участка, занятой таким объектом и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник данного объекта (согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного Кодекса РФ).

Если просто: нельзя продать (или подарить) дом одному человеку, а землю под этим домом переуступить (или продать, если она в собственности) другому человеку (не собственнику дома). Если такие сделки и произошли каким-то образом когда-либо, то они могут быть признаны незаконными.

Что делать, если земля в аренде у муниципалитета, а строение на участке находится в частной собственности какого-то другого физического или юридического лица.

В таком случает, приобретаемое строение продается на основании Договора купли-продажи этого строения, а участок передается на основании договора или соглашения Переуступки права аренды на земельный участок.

Для регистрации перехода прав от одного лица к другому на землю и здание два договора сдаются одновременно в Росреестр, с приложением необходимых документов. Договоры на аренду или Переуступку права аренды должны быть зарегистрированы в Росреестре, если он заключен на срок более 1 года. В ЕГРП (Единый государственный реестр прав) вносится информация об этом обременении.

По Земельному Кодексу РФ и ФЗ № 171 от 24 июня 2014 года собственник строения имеет преимущественное право выкупа участка под домом без торгов, а местная Администрация может рассмотреть выкуп по льготной стоимости.

Важно! Налог на земельный участок всегда платит собственник участка, а арендатор платит арендную плату, согласно условий договора. При продаже права аренды бывший пользователь участка должен оплатить налог на доход 13% от полученной прибыли. Льготы в виде вычета 1 000 000 рублей или "владение более, или менее трех (пяти) лет" не действительны при таких сделках!

Право аренды муниципальной земли можно приобрести с торгов, и если вам повезло быть единственным участником этих торгов, то приобрести участок можно по начальной цене.

В связи с высокой ценой выкупа земли у муниципалитета с ВРИ «для ИЖС», землю в начале дают в аренду (на период строительства 3 - 5 лет), чтобы успеть построить дом в соответствии со всеми градостроительными и прочими нормами, ввести дом в эксплуатацию, зарегистрировать него право собственности, а потом выкупить землю без торгов по льготной цене, например 3% от кадастровой стоимости.

Может ли собственник (арендодатель) продать свой земельный участок, если он уже сдаёт его в аренду?

Любой собственник земельного участка имеет право распорядиться участком по своему усмотрению, даже если он его уже кому-то сдал в аренду. Например, он может его продать или подарить вместе с арендатором.

Такое обременение в виде заключенного с кем-то договора аренды не является препятствием для продажи. Самое главное, чтобы участок был у собственника именно на праве собственности, чтобы документы на право собственности были в порядке.

Иногда покупатели специально покупают земельный участок, который кому-то уже сдан в аренду, чтобы иметь с арендатора пассивный доход.

Арендатор же земельного участка может не переживать по поводу то, что у земельного участка сменится собственник. По закону: смена собственника земельного участка не влечёт расторжения или изменения ранее заключенного договора аренды. То есть, переводя на простой язык, новый собственник просто становится арендодателем, абсолютно на тех же условиях договора, что вы заключили с прошлым хозяином земли.

Если договором аренды не предусмотрено расторжение аренды и арендатор является добросовестным исполнителем условий по договору аренды, то расторгнуть такой договор до окончания срока его действия бывает непросто.

Расторгнуть действующий договор аренды земельного участка новый собственник сможет только если для этого будут указаны условия в самом договоре аренды или в установленном законом порядке.

Например, если земля будет использоваться в разрез с её целевым назначением. Или например, в договоре аренды предусмотрен пункт, что по инициативе арендодателя можно досрочно расторгнуть данный договор, и в этом в случае собственник обязан выплатить арендатору неустойку за такое досрочное расторжение.

Как только срок договора аренды земельного участка закончится, то новый собственник участка имеет право заключить с арендатором новый договор либо на старых условиях, либо на новых, по своему усмотрению, ибо хозяин - барин.

Если у вас есть какие-либо вопросы по аренде земельных участков или зданий, строений, то спросите нашего консультанта прямо в форме ниже, или закажите обратный звонок через виджет расположенный внизу в правом углу экрана.

Рассказать знакомым: