Что такое некапитальные строения

Если земельный участок у вас в собственности, то не потребуется и разрешение на ввод в эксплуатацию после завершения строительства таких объектов.

Самое главное: размещение НЕкапитальных построек на участке, обязательно должно соответствовать:

• 1. Виду разрешенного использования (далее ВРИ) земельного участка и градостроительному регламенту;
• 2. Общим требованиям санитарных и пожарных нормативов.

Если на земельном участке будет размещено НЕкапитальное строение, которое не соответствует виду разрешенного использования (сокращенно ВРИ) участка, то обязательно будут претензии со стороны земельного надзора. Образуется состав административного правонарушения: «использование земельного участка не по целевому назначению». Это обстоятельство влечёт наложение административного штрафа (пункт 1 статьи 8.8 КоАП РФ). И если правонарушение будет повторяться 3 раза (то есть вы его не устраните, а комиссия будет приходить и составлять очередные Акты), то комиссия начнет готовить пакет документов в суд с иском изъять участок из собственности (так как будут уверены в вашем злостном намерении повторять правонарушение).

Чтобы точно знать какой ВРИ у вашего земельного участка, закажите в Росреестре кадастровую выписку на земельный участок. Выписка делается быстро и недорого. В ней в строке "Вид разрешенного использования" вы узнаете под что именно можно использовать ваш земельный участок. Обычно в этой графе указывается именно ОСНОВНОЙ ВРИ.

Итак, что такое нестационарные объекты?

Нестационарные объекты - это НЕкапитальные строения. Согласно пункту 10.2 статьи 1 Градостроительного Кодекса РФ, некапитальные строения и сооружения - это строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

Это могут быть киоски, навесы, строения, сооружения, которые должны обладать следующими характеристиками одновременно:

• отсутствием прочной связи с землёй;
• возможностью выполнения перемещения, демонтажа и последующей установки без существенного ущерба назначению и без изменения основных характеристик, обеспечиваемой конструктивными характеристиками.
• ограниченный срок пребывания на месте их установки (не срок годности), так как объекты эти – ВРЕМЕННЫЕ (потому и не капитальные);
• на возведение некапитальных построек требуется меньше средств и времени, чем на капитальные постройки.

Проще говоря, НЕ капитальное (нестационарное) строение – это любое строение, для которого НЕ требуется возведение заглубленных фундаментов, соответственно, демонтаж объектов НЕ капитального строительства совершенно точно возможен без нанесения значительного ущерба самим зданиям или сооружениям и его назначению. Такое здание НЕ должно быть прочно связано с землей фундаментом и подведёнными стационарными коммуникациями.

Рекомендуется выполнять фундамент из сборных элементов, чтобы разрешения на строительство фундамента не потребовалось. В идеале для временного сооружения фундамент – это плита. Наливные или винтовые сваи не подойдут, так как обратно из грунта после забивки их не извлечешь.

Если нет возможности установить сборную плиту, можно залить её на площадке, т. е. выполнить монолитную плиту. Желательно предусмотреть в ней монтажные петли для того, чтобы в последствии можно было легко демонтировать плиту без её разрушения.

Необходимо, чтобы суть таких строений была, прежде всего, временной и вспомогательной.

Будьте предельно внимательны при возведении таких объектов, так как в судебной практике, чтобы доказать, что строение – НЕ капитальное (нестационарное), нужно учесть ещё и назначение этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием. Так как по смыслу п. 1 статьи 130 ГК РФ «прочная связь с землей является НЕ единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости».

Например, если у вас на участке стоит только временное некапитальное строение - вот такой кофейный киоск. Вроде бы он со всеми очевидными признаками не капитальных конструкций. Но, если он никому не помогает, а сам выполняет ОСНОВНУЮ роль в хозяйственной деятельности, то суть этого киоска - основной вид коммерческой деятельности. То есть статус у такого киоска - основной (а не вспомогательный).

Это означает, что такое сооружение юридически не является временным (хотя киоск и без фундамента). И его могут попросить снести, либо правильно оформить документы на коммерческую деятельность, на изменение ВРИ участка (на "для торговой деятельности") и заставят выполнить другие требования по оформлению коммерческой деятельности. Изменится статус строения, его стоимость и налог на него и на земельный участок.

А вот если такой киоск будет стоять на стройплощадке, где будет какое-то, например, административное 3-х этажное здание, тогда статус этого кофейного киоска будет именно вспомогательным, так как помогает кормить рабочих на стройплощадке. После завершения строительства ОСНОВНОГО строения этот киоск нужно будет либо убрать, либо переоформить его статус в один из основных коммерческих.

Многие спрашивают, а какое некапитальное строение можно построить на собственном участке

Отличный пример некапитального строения, выполняющего вспомогательную роль, и на который не надо получать разрешение на строительство - это баня или гараж на земельном участке с ВРИ "Для индивидуального жилищного строительства". В данном случае, гараж или баня - это лишь вспомогательные сооружения, так как основное назначение здесь выполняет индивидуальный жилой дом. Не нужно брать разрешение на строительство такого гаража или бани, и потом регистрировать на них право собственности как на объекты капитального строительства (сокращенно ОКС).

Или вот еще один наглядный пример не капитальных зданий играющих вспомогательную роль - это производственные, бытовые и иные здания и сооружения, например, различные здания по переработке сельскохозяйственной продукции и содержания сельскохозяйственных животных, а также гаражи для сельскохозяйственной техники и её обслуживания, расположенные на приусадебном земельном участке с ВРИ "для ЛПХ". Согласно пункту 2 статьи 4 ФЗ «О личном подсобном хозяйстве».

Иногда самостоятельно весьма трудно разобраться в юридическом статусе объектов, несмотря на их якобы очевидные признаки. Поэтому, лучше всего спросить наших профессиональных юристов по недвижимости. Мы с удовольствием и бесплатно проконсультируем вас. Задайте ваш вопрос в форме ниже или в виджете в правом углу экрана.

Лучше всего при строительстве НЕКАПИТАЛЬНЫХ (нестационарных) строений полностью соблюдать требования ГОСТ 25957-83 «Здания и сооружения мобильные (инвентарные). Классификация. Термины и определения». Там есть следующие понятия:

Временные здания и сооружения — это здания и сооружения, применяемые для осуществления строительства (для размещения рабочих, подготовки строительных материалов и конструкций, обеспечения подъездов строительной техники, снабжения строительства энергией, водой и т.д.). По окончании строительства, временные здания и сооружения ликвидируются, либо приспосабливают для иных целей. Временные здания и сооружения подразделяются на титульные и не титульные.

• титульные здания и сооружения - это временные здания и сооружения для нужд строительства в целом;
• они используются многократно, обладают высоким эксплуатационным ресурсом;
• не титульные здания и сооружения - это временные здания и сооружения для обеспечения нужд ДРУГОГО отдельного строения или здания;
• это могут быть: леса, стремянки, временные разводки от сетей электроэнергии, воды, пара, газа, воздуха и т.д. Данные сооружения предназначены для использования только на каких-то отдельных участках строительства;
• мобильное (инвентарное) здание или сооружение - это здание или сооружение комплектной заводской поставки, конструкция которого отвечает следующим характеристикам:

• - возможность передислокации;
• - сборно-разборная, сборная, разборная особенность конструкции;
• - состоит из отдельных блок-контейнеров, плоских и линейных элементов или их сочетаний, соединяемых в конструктивную систему на месте эксплуатации.

В другом государственном стандарте ГCН 81-05-01-2001 «Сборник сметных норм затрат на строительство временных, модульных зданий и сооружений при производстве ремонтно-строительных работ» указывается (пункт 1.1):
«к временным зданиям и сооружениям относятся специально возводимые или приспособляемые на период капитального ремонта производственные, складские, вспомогательные, жилые и общественные здания и сооружения модульного типа, необходимые для производства ремонтно-строительных работ». То есть именно на время.

НЕкапитальные здания - это строения выполняющие не основную, а именно вспомогательную роль:

• строения, не имеющие фундамента, со стенами и перекрытиями из металлических конструкций;
• торговые павильоны;
• площадки, оборудованные навесом для ожидания пассажирами городского транспорта, с киоском (остановочный комплекс);
• площадки для обучения вождению автотранспортных средств;
• временные автостоянки и парковки;
• временные сооружения торговли и сферы услуг;
• антенно-мачтовые сооружения сотовой связи;
• плоскостные парковки – площадки для легкового автотранспорта без устройства фундаментов;
• малые архитектурные формы (элементы декоративного оформления, устройства для оформления мобильного и вертикального озеленения, городская мебель, игровое, спортивное, осветительное оборудование) – без устройства фундаментов и прокладки подземных коммуникаций;
• аттракционы, шапито – объекты из сборно-разборных конструкций, в том числе с подключением к сетям электроснабжения и заглублением до 0.5 м:
• без устройства фундаментов и организации подключения к инженерно-техническим сетям водопровода, канализации, газо-, теплоснабжения;
• с устройством ограждающих конструкций, размещаемых с заглублением до 0.3 м.:

• - общественные туалеты нестационарного типа;
• - инвентарные объекты заводского изготовления;
• - объекты модульного типа общей площадью основания до 25 м2.;
• - в том числе с подключением к сетям электроснабжения и организацией оснований с заглублением до 0.4 м, без устройства фундаментов и организации подключения к инженерно-техническим сетям водопровода, канализации, газо-, теплоснабжения.

Если на вашем участке, который у вас в собственности, планируются возводить, например, торговые павильоны, то лучше руководствоваться нормами ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» (№ 381 от 28.12.2009 – статья 2, пункт 6), где четко сказано: нестационарный торговый объект - это торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение.

Если же вы арендуете земельный участок у Администрации вашего МО, то здесь необходимо испрашивать разрешение на возведение любых строений, как капитальных, так и стационарных. У каждого муниципалитета разработаны свои требования к объектам не капитального строительства на муниципальной земле.

Вот какие нестационарные торговые (НЕкапитальные) объекты можно строить (например) в Краснодаре:

Размещение нестационарных торговых сооружений регулируется Приложением № 1 (Положение о размещении нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования г. Краснодар) к постановлению главы МО г. Краснодар от 28.02.2007 г. № 182:

«2. Нестационарный торговый объект (далее - НТО) - торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение. Для целей настоящего Положения используются следующие определения и виды НТО:

• 1) сезонные НТО:
• а) торговый автомат - техническое оборудование (устройство), предназначенное для продажи товаров без участия продавца;
• б) бахчевой развал - специально оборудованная временная конструкция, представляющая собой обособленную площадку для продажи сезонной бахчевой продукции;
• в) елочный базар - специально оборудованная временная конструкция, представляющая собой обособленную площадку для новогодней розничной продажи натуральных деревьев и веток деревьев хвойных пород (ель, сосна и пр.);
• г) сезонное (летнее) кафе - специально оборудованное временное сооружение (комплекс сооружений) при стационарном объекте предприятия общественного питания, представляющее собой площадку для организации дополнительного обслуживания и (или без) отдыха потребителей;
• д) передвижной (буксируемый) торговый объект - лотки, палатки, автоцистерны, изотермические емкости;
• е) аттракцион - игровая надувная комната для развлечения в общественных местах, создающая для посетителей развлекательный эффект за счет психоэмоциональных или биомеханических воздействий.
• 2) мелкорозничные и иные несезонные НТО:
• а) павильон - временное сооружение, имеющее торговый зал и помещения для хранения товарного запаса, рассчитанное на одно или несколько рабочих мест;
• б) киоск - временное оснащенное торговым оборудованием сооружение, не имеющее торгового зала и помещений для хранения товаров, рассчитанное на одно рабочее место продавца, на площади которого хранится товарный запас;
• в) торгово-остановочный комплекс - место остановки транспортных средств по маршруту регулярных перевозок, оборудованное для ожидания городского наземного пассажирского транспорта (навес), объединенное единой архитектурной композицией и (или) элементом благоустройства, с одним или несколькими НТО.
• 3. НТО НЕ подлежат техническому учету в бюро технической инвентаризации, права на них не подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Самое важное, что регистрацию прав на не капитальные здания, строения, сооружения осуществить нельзя. По окончании строительства такие не капитальные строения НЕ ставятся на государственный кадастровый учёт. Они лишены правового статуса как "объектов недвижимости", то есть на них невозможно оформить собственность. Вы можете построить несколько не капитальных строений. И важно, чтобы они и правда были быстро-разборными, так как при требовании их снести, вы должны их быстро и без вреда перевезти в другое место. Право собственности на них зарегистрировать будет невозможно потому, что ЕГРН регистрирует права только на недвижимое имущество. Например, автомобиль - это недвижимое имущество, право собственности на него регистрируют не в ЕГРН.

В случае принудительного сноса (например, при изъятии земли для государственных нужд) будет невозможно получить за них компенсацию, или продать документально как объект недвижимости. Продать не капитальное строение можно будет как любую вещь. То есть, если не капитальные строения на колесах, то - это движимое имущество. А если не на колесах - то это ваше имущество. Но не в статусе "недвижимое имущество".

Какие дома и строения НЕ являются стационарными

ВНИМАНИЕ: Существуют риски неправильной идентификации строения!

Например, даже если здание является объектом вспомогательного использования, но есть признакам капитального объекта недвижимости, то необходим государственный кадастровый учет.

Как пример, каркасные дома из легких современных материалов, которые планируются для постоянного проживания.

На первый взгляд, они не требуют тяжёлого капитального фундамента, возводятся на блочных конструкциях или ином легком фундаменте, и после возведения сохраняют способность к беспроблемному перемещению на другое место, но они отличаются высокой прочностью и долговечностью, еще и оснащаются стационарными коммуникациями, и служат как "основной вид использования участка".

Такой современный легкий быстровозводимый домик без фундамента, все равно считается объектом капитального строительства, если он один стоит на участке с ВРИ "для ИЖС" (как пример).

Вывод: такие быстровозводимые каркасные дома могут считаться объектом недвижимости, а значит - являются капитальными! То есть технология постройки сооружения не является определяющим фактором в вопросе: отнести его к движимому или недвижимому имуществу, а отсутствие капитального фундамента проверяющая комиссия будут рассматривать в совокупности с другими характеристиками постройки.

Чтобы доказать, что у вас на земельном участке расположено именно НЕ КАПИТАЛЬНОЕ строение, необходимо иметь ВСЕ признаки не капитального строения - они должны быть: временные, вспомогательные, быстро-разборные!

Например, ангары арочного типа, ангары, представляющие собой сооружение каркасно-обшивного типа, быстровозводимые модульные здания (мобильные здания) из стандартных блок-контейнеров, мобильные здания сборно-разборного типа будут иметь статус «временные» только если их использование имеет вспомогательное значение при существующем на земельном участке ОСНОВНОГО объекта капитального строительства, такие как, например:

• здание гостиницы;
• здания магазина;
• здания АЗС т. п.

Должно быть соблюдено одновременно 2 условия: строение имеет качества только вспомогательного назначения и НЕ имеет признаков самостоятельного объекта недвижимости.

Например, капитальный гараж, отдельно стоящий или же в ряду других гаражей. Кстати, если такой капитальный гараж построен до введения в действие Градостроительного Кодекса РФ (до 29.12.2004 года), и у вас на него есть документы о праве собственности, то землю под ним вы можете оформить в собственность по "дачной амнистии".

Иными словами, если даже быстровозводимая сборно-разборная конструкция будет использоваться, как основная постройка в соответствии с ВРИ земельного участка, то любой ангар или мобильное здание, даже установленное на ж/б плитах, сваях или незаглубленном фундаменте и подключённое к электроснабжению по временной схеме технологического присоединения, будет признаваться объектом недвижимости.

Это означает, что НЕЛЬЗЯ иметь основной статус у НЕкапитального строения. Временные строения предназначены для вспомогательного использования и НЕ могут функционировать отдельно без основного объекта капитального строительства.

Поэтому, в этом не просто разобраться. Чтобы вас не обманули продавцы, заверяя, что на участке стоит некапитальный ангар, и чтобы не ошибиться и построить так, чтоб не наказали, чтобы было все законно, и как можно дешевле построить, звоните нам, мы профессионально разберем вашу ситуацию, подскажем наилучший и правильный вариант для вашей конкретной ситуации с постройкой любых не стационарных объектов.

Что делать, если придет проверяющая комиссия из отдела земельного контроля или из краевого Управления государственного строительного надзора?

Рассмотрим случай, если на участок придёт представитель власти и заявит, что павильон построен незаконно, так как не было разрешения на его строительство.

Почему так может произойти? Проверочная комиссия, придя на ваш участок, может заподозрить, что на земельном участке по факту размещены объекты капитального строительства, а разрешения на их строительство отсутствует, хотя по документам – это временные сооружения. Как сделать, чтобы администрация НЕ посчитала спорные здания недвижимым имуществом?

Цель – доказать, что ваши павильоны (или любые другие строения) НЕ обладают признаками капитальных объектов и по правилам ст. 130 ГК РФ не являются недвижимостью.

Иногда возникала необходимость проведения строительной экспертизы строения, поскольку выше указанные критерии НЕКАПИТАЛЬНОСТИ здания были совсем не очевидными для проверяющих комиссий. Со строительными бытовками всё очевидно, что они временные, но есть здания, строения, которые сложно классифицировать как вспомогательные. Это как раз торговые павильоны, киоски, ларьки, палатки и другие подобные сооружения.

Тогда проверочные комиссии будут оценивать строения по совокупности следующих факторов:

• цель размещения конструкции;
• использованные материалы;
• обеспеченность постройки стационарными или временными коммуникациями;
• потенциальные затраты на снос или демонтаж.

При необходимости проведения строительной экспертизы нужно будет обратиться к специалистам по обследованию зданий, с целью определить, является ли здание объектом капитального строительства (так называемый ОКС) или же это НЕкапитальное строение, есть ли у этих павильонов признаки капитального строительства. После этого, органам исполнительной власти нужно предоставить заключение от экспертов с доказательством того, что исследуемые сооружения являются все-таки объектами НЕкапитального строительства.

К таким специалистам желательно обратиться и при возведении не капитальных домов, если вы хотите купить лесной участок для отдыха, так как строительство капитальных строений на землях лесного фонда (с ВРИ "для рекреации") запрещено.

Если у вас есть вопрос, или вы хотите узнать: является ли какой-нибудь ваш объект капитальным или наоборот - не стационарным, спросите нашего консультанта в форме ниже, или можете заказать обратный звонок, кликнув значок телефона в правом нижнем углу экрана. Или же, если Вам удобнее, напишите в чат справа внизу, или позвоните на бесплатную горячую линию 8 (800) 200-90-89 - звонок по всей России бесплатный.

На нашей юридической консультации по земельным вопросам вы получите более подробный ответ по вашей конкретной ситуации. Мы расскажем "что можно строить, а что нет" на вашем земельном участке с конкретным ВРИ.

Поделиться статьей: