Как выгодно построить магазин и не угореть на деньги

Как из приусадебного земельного участка извлечь максимум прибыли? Например, построить на нем магазин. Круто? Круто.

Долгосрочный и постоянный рост прибыли от земельных участков требует продуманного подхода. Поэтому, чтобы все было законно, в первую очередь у земельного участка необходимо изменить вид разрешенного использования (сокращенно ВРИ), например, с «для ИЖС» на «для размещения и эксплуатации магазина». Это необходимо сделать до начала строительства для того, чтобы вас не оштрафовали за нецелевое использование земельного участка.

Внеся в документы необходимые изменения, вы тотчас сможете строить на своём участке магазин или любое сооружение, под которое вы изменили ВРИ вашего земельного участка.

Но с такими волшебными изменениями надо быть невероятно осторожным. Иначе, можно «влететь на большие бабки» перед налоговой.

Из каких материалов и как построить магазин, чтобы он был "некапитальным строением" рассказано в нашей следующей статье, а в этой статье мы поговорим о росте кадастровой стоимости при изменении ВРИ с одного вида на другой.

Проблемы при постройке магазина

В 2018-м году к нам за помощью обратился клиент с весьма серьезной проблемой: за собственный земельный участок, когда-то бывший «для ИЖС» площадью всего 13 соток добросовестный землевладелец вдруг задолжал 500 000 рублей земельного налога только за 2015-й и 2016-й годы.

Как же это произошло?

У клиента в г. Новосибирске в собственности был земельный участок с ВРИ «для ИЖС» с расположенным на нём жилым домом 1954-го года постройки. И вот в 2014-м году этот землевладелец решил на своем участке построить магазин.

Узнал, что для этого вначале необходимо изменить ВРИ своего земельного участка. Изучив Правила землепользования и застройки города Новосибирска (сокращенно ПЗЗ), он увидел, что в его квартале можно изменить ВРИ на «для магазина» очень просто: путем подачи декларации. Чем он и воспользовался.

Написал декларацию на изменение ВРИ НА «для магазина», и подал декларацию в МФЦ. И вот в самом конце 2014-го года его земельный участок уже был с новым ВРИ: «для магазина».

Но наш клиент не до конца всё разузнал.

Дело в том, что как только земельный участок изменит свой обычный ВРИ на перспективный и прибыльный ВРИ - «для магазина», то сразу же автоматически возрастает и кадастровая стоимость такого земельного участка.

С ВРИ «для ИЖС» стоимость 1 кв.м. его земельного участка составляла 475. 23 руб. После смены ВРИ на «для магазина» кадастровая стоимость всего земельного участка возросла примерно до 9 миллионов рублей за эти 13 соток! Налоговая инспекция тут же насчитала ему земельный налог в размере 149 тыс. руб. за 2015-й год! И извещение пришло ему сразу за 2 года: за 2015 и 2016-й год. И всё по 149 тыс. руб. И это за участок площадью всего 13 соток.

От такой неожиданности он, конечно же, был в полном шоке, и подал иск в суд на кадастровую палату, что они, якобы, не имели права изменять ВРИ его земельного участка без выезда на место. Так как первоначально на земельном участке «для ИЖС» в 1954-м году был построен жилой дом и благополучно эксплуатировался еще его родителями.

Затем, наш землевладелец подал жалобу в прокуратуру на налоговую инспекцию за то, что она выставила ему налог в размере не 0.3% от кадастровой стоимости его земельного участка, а целых 1.5 %.

Суд первой инстанции, конечно же, не усмотрел в действиях кадастровой палаты (а прокуратура - в действиях налоговой инспекции) ничего противозаконного. Каждая инстанция просто добросовестно выполняла свои обязанности согласно всем инструкциям и таблицам во всех законодательных актах. Ничего противозаконного они не сделали.

Наш собственник земли подал апелляционную жалобу на невыгодное ему решение суда, и попросил нас помочь ему победить в суде. Мы, конечно же, составляем грамотные и обоснованные иски в суд и помогаем всем гражданам. Но тут мы решили воздержаться.

Заблуждаясь в своих умозаключениях, он просил нас найти «зацепку» в том, что кадастровая палата не имела права изменить ВРИ его участка потому, что на земельном участке на тот момент стоял жилой дом (и стоит там до сих пор).

Наш клиент полагал, что кадастровая палата имела право менять ВРИ его земельного участка только после того, как он бы построил на этом участке магазин. Он полагал, что порядок действий должен быть именно в такой последовательности. И просил пригласить специалистов из БТИ, чтобы они выехали бы на место и зафиксировали бы протоколом, что на земельном участке с измененным теперь ВРИ «для магазина» на данный момент все еще располагается жилой дом.

Также, еще он хотел, чтобы они изменили ВРИ его земельного участка с «для магазина» на «для ИЖС», так как там благополучно стоит жилой дом. Вот так вот наш клиент заблуждался в свою пользу.

В первую очередь, мы запретили ему основывать свое выступление в суде на том, что на земельном участке до сих пор стоит жилой дом (и вообще говорить об этом вслух в присутствии должностных лиц). Иначе, он тут же «схлопочет» штраф за нецелевое использование земли, предписание проверяющего органа привести документы на участок в соответствие с действительностью, либо привести действительность в соответствие с документами на землю.

Использование участка вразрез с его ВРИ чревато для правообладателя серьезным административным штрафом, который будет взиматься до тех пор, пока собственник не устранит выявленное правонарушение. На данный момент предусмотрен штраф за данное правонарушение - до 1% от кадастровой оценки участка (не менее 10 тыс. руб.) за НЕ целевое его использование. А у данного участка кадастровая стоимость приблизительно 9 млн. руб. Значит, штраф будет ~ 90 000 рублей!

А у него еще скопился долг за земельный налог - около 500 тысяч рублей. До штрафов ли ему теперь?!

Но выход есть и после такого предписания: или переделывайте документы, или сносите индивидуальный жилой дом (его можно реконструировать под магазин).

Наш клиент - добросовестный собственник своего земельного участка, просил нас подсказать, что же ему делать, как гасить такой огромный долг за земельный налог перед налоговой инспекцией.

Мы посоветовали ему договорится с налоговой инспекцией о рассрочке долга, что, например, он будет выплачивать задолженность по 10 тыс. в месяц. Или же, если дело передано судебным приставам, то тогда с ними заключить подобное соглашение.

Что касается будущего существования земельного участка, то наш клиент будет менять ВРИ с «для магазина» на какой-нибудь другой вид разрешенного использования, где кадастровая цена за 1 кв. м. будет гораздо ниже.

Но теперь он будет внимательно смотреть на кадастровую стоимость за 1 кв. м. у каждого вида разрешенного использования! Так как кадастровая стоимость за разные виды использования очень и очень разнится даже в пределах одного квартала, в пределах одной зоны.

Есть еще один вариант решения этой проблемы - это снижение существующей кадастровой стоимости земельного участка, которую ему определили при данном ВРИ. Если он надумал не менять ВРИ, то можно побороться за снижение кадастровой стоимости с ВРИ "для эксплуатации магазина".

Поэтому, прежде чем оптимизировать и увеличивать доходы со своего земельного участка, будьте предельно внимательны к цене выбираемого вами вида разрешенного земельного участка.

Так как налоги вы будете обязаны платить (в определенный срок) уже сразу после появления нового и дорогостоящего ВРИ.

А вот воплотить в жизнь успешный бизнес и прибыль от торговли, может получиться не так скоро, как обязательство платить земельный налог за подорожавшую землю. А налоги имеют свойство накапливаться и «обрастать» пенями.

Чтобы выгодно построить магазин и не угореть на деньги лучше все досконально изучить и проконсультироваться по всем вопросам у профессиональных юристов, специализирующихся именно по земельному праву.

Потому что, знать всё о земельном праве обычный гражданин, к сожалению, не может. А вот заблуждаться в сторону свей выгоды – это легко и с удовольствием.

Но ведь мы живем в границах государства, а оно создает условия выгодные прежде всего для себя. Поэтому нужно очень хорошо знать все нюансы земельного законодательства, чтобы не попасть «впросак».

Прежде, чем менять ВРИ земельного участка, рекомендуем проверить возможности и юридические свойства земельного участка, которые получатся после таких изменений. Закажите у нас услугу "Проверка земельного участка", она будет весьма полезна и убережет вас не только от лишних движений, но и от финансовых потерь.

Конечно же, мы составляем обоснованные иски в суд и помогаем всем гражданам. Но лучше всего не тратить драгоценное время и деньги на решение проблемы, а лучше сразу сделать так, чтобы потом раз и навсегда было без проблем.

Поэтому, пишите нам, задавайте любой вопрос, и мы с удовольствием ответим вам и бесплатно проконсультируем. А если вам удобно, то можете заказать обратный звонок. его можно найти в средней закладке в виджете внизу экрана.

Рассказать друзьям: