Бесплатная горячая линия:

8 (800) 200-90-89

Как оформить самовольное строение (самострой)

Обновлено: Пон, 04 март 2024 16:03

Все граждане, которые построили что-либо на земельном участке без разрешения, рано или поздно, но в любом случае вынуждены решить проблему: как узаконить (оформить) самострой. Самострой - это любое незаконное здание, строение или сооружение, построенное без документов уполномоченных органов, то есть самовольно.

Прослушать статью:



И государство постоянно уделяет этому вопросу весьма пристальное внимание. В конце года, 12.12.2023г. вышло Постановление № 44 Пленума Верховного Суда РФ под названием "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке".

В этом Постановлении Верховный Суд РФ кратко и по пунктам расписал, почему будут сносить самовольные постройки.


Что такое самовольное (незаконное) строение?

Это любое строение, сооружение, которое возведено:

  • 1. На самовольно занятом земельном участке. То есть, на земельном участке, на который вообще не оформлены ваши права (такой участок называется «самозахват»). В начале нужно оформить этот самозахват земельного участка. И только после этого оформлять права на самовольное строение;
  • 2. Категория земли не разрешает вообще ни какого строительства на участке. Например, на землях в категории «земли сельскохозяйственного назначения»: пашни, сенокосы, виноградники и другие сельскохозяйственные угодья. Например, земельный участок, выделенный в счёт сельскохозяйственного земельного пая, не подходят для строительства. (Как оформить земельный пай - написано в другой статье);
  • 3. На земельном участке, используемом не по целевому назначению. Например, вы построили даже на правильно оформленном земельном участке такое здание (строение), которое НЕ разрешено было строить именно на этом участке. То есть, наименование самовольной постройки отличается от вида разрешенного использования (далее ВРИ) земельное участка;
  • 4. С нарушением градостроительных и санитарных требований;
  • 5. На земельном участке, предоставленном государственными (или иными) организациям, которые не имеют полномочий на изготовлении таких решений о предоставлении земли гражданам в собственность (например, председателем СНТ или директором завода);
  • 6. На земельном участке, предоставленном без проведения аукциона, если такое предоставление участка возможно было только по результатам аукциона;
  • 7. На земельном участке, предоставленном с нарушением установленной очередности предоставления земельных участков;
  • 8. Без предварительного согласования мест размещения земельного участка, если требовалось его проведение.

Приятная новость: на основании пункта 3 выше указанного Постановления № 44 Пленума Верховного Суда РФ "Возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство (либо до направления уведомления о планируемом строительстве) не является основанием для признания его самовольной постройкой ".

Верховный Суд РФ сделал смягчения для законопослушных граждан: до 1 марта 2031 года возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика.

То есть самое важное теперь: быть законным правообладателем земельного участка, строительство строений вести на участке в строгом соответствии с его ВРИ, получать необходимые в силу закона согласования, разрешения, и возводить постройки без нарушения градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки.

И в тоже время, необходимо осторожно подходить к реконструкции любых строений, так как согласно пункту 8 выше указанного Постановления, даже если в начале на постройку было зарегистрировано право собственности в Едином государственном реестре недвижимости, а затем, после реконструкции строение стало иметь признаки самовольной постройки, то наличие зарегистрированного права собственности на строение не исключает возможности предъявления требования о его сносе.

В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.


фото снос самвольной постройки

Представьте, например, вы построили 3-х этажный магазин (или сауну для коммерческих целей, или СТО) на дачном участке, и решили сделать по совету соседа: сначала построить, а потом по "упрощенке" оформить землю и магазин одновременно.

Такой магазин (или СТО) является самостроем, так как, во-первых, на дачах не разрешено строительство магазинов, (домов отдыха для коммерческих целей), а уж тем более СТО, и во-вторых, на садовом участке запрещено строительство любых зданий выше 2-х этажей.

Кстати, постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента.


Самовольные незаконные строения нужно оформить по закону для того, чтобы их можно было спокойно (и за реальную цену) продавать, сдавать в аренду, дарить, закладывать для получения ипотеки на землю, завещать и т. д.


Так как, согласно выше указанному Постановлению № 44 Верховного Суда РФ, лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункты 2, 3 статьи 222 ГК РФ). Такая постройка не может быть включена в наследственную массу, однако наследник, к которому перешло соответствующее вещное право на земельный участок, вправе обращаться в суд с требованием о признании за ним права собственности на самовольную постройку, возведенную (созданную) на данном земельном участке.

Если пожелаете и дальше не оформлять самовольные постройки, то это рано или поздно может привести к жалобам соседей, к искам, штрафам, а затем и сносу здания по требованию администрации МО и проверяющих органов.

Так как с иском о сносе самовольной постройки, или о приведении ее в соответствие с установленными требованиями в публичных интересах вправе обратиться не только собственник земельного участка, на землях которого арендатор построил не законную постройку, но и прокурор, уполномоченные органы публичной власти в пределах своей компетенции (часть 1 статьи 45, часть 1 статьи 46 ГПК РФ, часть 1 статьи 53 АПК РФ).

Поэтому, правильно оформить документы на самовольное строение будет все-таки выгоднее, чем терпеть все эти убытки и требования о сносе. Использование земельного участка должно быть экономически выгодным и приносить прибыль, а не многочисленные и высокие штрафы, и затраты на снос незаконной постройки за свой счёт.


Все собственники земельных участков с надеждой спрашивают: а можно ли сначала построить, а потом узаконить построенное?

Можно было. С 1 марта 2019 года узаконить самовольную постройку стало возможно только в судебном порядке!

Защитите свои постройки от принудительного сноса - оформите правильно документы на земельный участок и на все ваши строения!

Позвоните юристам

За одну минуту вы узнаете стоимость наших работ по легализации самостроя, просто бесплатно позвоните нам на горячую линию

8 (800) 200-90-89

Наши юристы бесплатно проконсультируют вас, проведут первичный анализ ситуации, и предложат варианты решения проблемы.

Если же вы только собираетесь приобрести земельный участок то, чтобы вас не обманул продавец, заверяя, что земельный участок можно легко оформить после того, как узаконите самовольное строение, то лучше всего, в начале обратится к нам, юристам по земельным делам, мы убережем вас от покупки незаконного строения или от здания, которое потом могут признать самостроем.


Как лучше всего оформить индивидуальный жилой или садовый дом, чтобы не попасть под статус "самострой"?

Эти рекомендации распространяются не на СТАРЫЙ жилой дом, а на садовые или индивидуальные жилые дома, которые вы хотите построить, начиная с этого года.

Чтобы не попасть под самострой, нужно сразу делать всё по порядку:

  • Пример, если вы берете участок в аренду: заключить с администрацией договор аренды земельного участка для строительства необходимого вам ОКСа (сокращенно от "объект капитального строительства") Все последующие пункты применимы и к участку в собственности;
  • Взять в лицензированной проектной организации проект здания;
  • Получить у администрации разрешение на возведение этого объекта по утвержденному проекту. В соответствии со статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации это называется "уведомление о начале строительства", но по сути - это то же самое разрешение на строительство. Оно, кстати, действует в течение десяти лет;
  • Построить индивидуальный жилой или садовый дом в соответствии с одобренным проектом. Если в ходе строительства вы изменяете параметры строительства, то перед этим необходимо будет подать в администрацию соответствующее уведомление об изменениях в проекте дома, и так же получить согласование на это;
  • Составить на готовое здание технический план;
  • Вызвать комиссию, чтобы они приняли постановление о воде ОКСа в эксплуатацию;
  • Поставить объект на кадастровый учет;
  • Зарегистрировать на него свое право собственности.

Уверяем вас, что лучше всего СРАЗУ законным образом оформлять здания, строения и сооружения. Сразу получать разрешение на строительство (уведомление) и согласовывать изменения в проекте. Это обойдется вам значительно дешевле и легче, чем давать взятки суду, что может быть опасно, бесполезно, или же все равно разоблачат через 4 года и заставят снести.


Далее мы расскажем, что далеко не каждую самовольную постройку удается узаконить по суду или по "упрощенке" - так называемой "дачной амнистии".

И в любом случае - самовольное строительство запрещено, и влечет наложение серьезных штрафов.

Правительство Российской Федерации внесло в Госдуму пакет законопроектов о самовольных постройках в целях борьбы с самостроями, которые могут затронуть интересы многих россиян.

Так как самостроем может быть признан и жилой дом, пристройка, и коттеджный посёлок, и огромный бизнес-центр и дачный домик, и гараж, и многоквартирный жилой дом, построенный на участке с ВРИ «для ИЖС», и киоск, все что угодно, которое нарушает хотя-бы одно из выше перечисленных условий.

Если в спорной постройке проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, требование о сносе может быть удовлетворено только с одновременным разрешением вопроса о выселении таких лиц. В указанном случае спор подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции (часть 4 статьи 22 ГПК РФ, часть 7 статьи 27 АПК РФ). При этом суд привлекает к участию в деле прокурора для дачи заключения по требованию о выселении (часть 3 статьи 45 ГПК РФ).


Итак, как оформить незаконное строение по суду?

По суду можно оформить самострой только при соблюдении четких правил и критериев:

  • Земля должным образом оформлена на вас в собственности или аренде. Пример: гражданин, который около 20 лет владел пристройкой, возведенной НЕ на его собственном, а на соседнем государственном участке, обратился в суд с просьбой признать пристроенную часть дома законной и его собственной на основании «приобретательной давности» сроком более 15-ти лет. Но суд отказал именно из-за того, что земля под домом НЕ принадлежит гражданину ни на каком виде права: нет ни собственности, ни аренды. Участок был чужим - государственным.
  • Земельный участок в принципе предназначен для строительства (категория земель это позволяет);
  • Строение соответствует ВРИ земельного участка и не противоречит ему;
  • Строение соответствует всем градостроительным нормам и регламентам, которые действовали на момент появления здания. Незаконно построенный объект так же должен соответствовать санитарному, экологическому и всем прочим нормам законодательства.
  • Построен только тот объект, и такое количество и площадь, которые разрешены во ВРИ земельного участка или оговорены в договоре аренды. Например: если в кадастровом паспорте земельного участка во ВРИ разрешено построить, например, кафе, магазин, отель или нечто подобное, а вы решили увеличить площадь имеющегося здания. Либо возвести дополнительные пристройки, либо добавить этажей магазину или кафе. То узаконить такой самострой, при наличии запрета на дополнительное строительство, не получится никаким решением суда.

Следует отметить, что выиграть в суде дело о признании права собственности на самовольную постройку можно, только если в деле будут очевидны следующие документы и факты.

Например, действия, показывающие, что хозяин самостроя в начале сам пытался его узаконить всеми возможными способами. Например, просил разрешение на строительство, обращался в нужные инстанции. При этом не важно, отказали гражданину, или вообще не ответили.

Важен сам факт его действий направленных на то, чтобы узаконить строение. В общем, из документов должно быть понятно, что гражданин добросовестно сделал все, что мог, но возникли какие-то проблемы и поэтому он обращается за помощью в суд.

Но если истец не предоставит суду доказательств, что он добросовестный собственник земельного участка, и вовсе не заморачивался с разрешениями вообще, а прямиком отправился в суд, то он однозначно его проиграет. Возможно, суд отклонит такой иск в самом начале.


Поэтому, торопитесь скорее оформить самовольные постройки, теперь уже через исковое заявление в суд, которое мы поможем вам грамотно составить. Так как шанс оформить право на самовольную постройку есть у каждого, ибо Верховный суд заявил: отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.


Лучший способ защитить свои постройки от принудительного сноса - это как можно скорее оформить документы на земельный участок и на все ваши строения, не доводя дело до суда.

Позвоните юристам

Если у вас проблемы с документами на строение, то позвоните нам на бесплатный номер, и наши практикующие юристы профессионально узаконят ваш самострой

8 (800) 200-90-89



Штрафы и изъятие земли за самовольное строение

Если же вы не оформите право собственности (или аренды) на земельный участок под самовольным строением, или не получите разрешение на его строительство, или же проиграете дело в суде по оформлению самостроя, и если эти нарушения будут длиться достаточно долго, то есть будут носить системный характер, то «внезапно» на земельный участок приходят сотрудники "земельного контроля" с проверкой.

Они проверят ваши правоустанавливающие документы на строения и на земельный участок. Если при проверке документов и фактов они обнаружат один из признаков незаконной постройки, то последуют следующие санкции за незаконное строительство на земельном участке:

  • Комиссия земельного контроля составит Акт об обнаружении нарушений Земельного законодательства Российской Федерации. Сделает вам предписание - "устранить выявленные нарушения" с указанием конкретных сроков для устранения этих нарушений.
  • Спустя некоторое время комиссия снова посетит ваш участок с целью узнать, выполнили ли вы их предписание. То есть, либо оформили разрешение и узаконили самострой, либо снесли незаконное строение на данном участке.

Если ситуация на тот момент времени останется без изменений, то далее последует:

  • 1. Штраф до 50 тысяч рублей;
  • 2. С 1 июля 2018 года хозяину земли, который не снес незаконное сооружение в установленный срок, грозит изъятие земельного участка. В Земельном Кодексе РФ появилась норма, разрешающая лишать гражданина права собственности на землю при неисполнении хозяином участка решения Суда о сносе или реконструкции постройки в установленный предписанием срок (пункт 12 статьи 55.32 ГрК РФ). Оплачивать снос естественно будет тот, кто строил этот объект.
  • 3. Если комиссия застанет вас в разгар строительства здания без разрешения, то вы не приобретете права собственности на здание и не сможете поменять участок (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки). То есть распоряжаться и пользоваться самостроем будет нельзя: он должен быть или снесен, или реконструирован.

Кстати, будьте крайне осторожны с реконструкцией зданий. Так как постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ.


Причём, если проверяющие органы увидят процесс незаконного строительства, то суд тут же наложат Запрет на строительство незаконного сооружения не только на ответчика, но и на строителей. И строители будут обязаны подчиниться (ибо решение суда - это закон) и прекратить незаконную стройку на земельном участке.

Если же вы арендатор земельного участка, на котором построили самовольную постройку (то есть, собственником земли является государство), то арендодатель может запросто в одностороннем порядке расторгнуть договор (п. 4 ст. 46 ЗК РФ). С иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки.

Если у вас участок был предоставлен давно, еще на праве пожизненного (наследуемого) владения или постоянного (бессрочного) пользования, то это право может быть принудительно прекращено, а участок изъят по решению исполнительного органа (п. 6.1 ст. 54 ЗК РФ).

Права на участок с самовольной постройкой могут быть прекращены, если застройщик или правообладатель земельного участка не исполнит в определенные сроки требования о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

Подробнее о жестких проверках сотрудников читайте в статье "Как пройти проверку земельного контроля".

Сроки, которые дают на снос незаконных построек, постоянно уточняются: сейчас определен лишь максимальный - 12 месяцев. Правительством предлагается установить минимальный срок для сноса незаконного строения в 3 месяца, а на перестройку отводить от 6 месяцев до 3 лет. При этом правительство хочет дополнить КоАП новой статьей, которая обещает за неисполнение решения в отношении самостроя, к примеру, штраф для физических лиц или индивидуальных предпринимателей в размере от 20 до 50 тысяч рублей.


Живой пример: в 2016-м году на берегу Обского моря в Новосибирской области проверяющая комиссия нашла незаконную базу отдыха площадью 879 кв. м. Часть строений и заборов быстро демонтировали. И это было обнаружено кроме нескольких самовольно возведенных коттеджей. Восемь правонарушителей были привлечены к дисциплинарной ответственности, 13 - оштрафованы.


Конечно же, снос зданий, строений или сооружений - это крайняя мера, и в ряде случаев даже при отсутствии необходимых согласовательных документов без сноса вполне можно обойтись. Если в суде мы докажем, что ваш самострой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает интересы третьих лиц, и не нарушает градостроительных норм, и этот самострой весьма незначительный, то суд может такое строение оставить в покое. Такой вывод мы сделали из обзора судебной практики по делам о самостроях, опубликованного Верховным судом РФ 18 ноября 2022 года.

Так же, согласно выше указанному Постановлению № 44 Пленума Верховного Суда РФ, если на день вынесения решения суда ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями.

Вы сможете узаконить незаконное строение если у вас есть документы, подтверждающие, что постройка появилась на вашем участке, например, в 1993 году (самое главное, чтобы до 01.01.1995 г., так как само понятие "самовольная постройка" возникло с 1 января 1995 года), и что она соответствует всем действовавшим на тот момент нормам и правилам. Требование закона не может применяться к объектам, которые возникли до этой даты, значит, нарушения нет.

Приходите к нам - квалифицированным юристам по земельному праву на юридическую консультацию, мы проверим документы на земельный участок, выясним, какие у него проблемы, изучим предписание проверочной комиссии земельного контроля и предпримем все меры по устранению всех замечаний, чтобы избежать изъятия земли и узаконить самовольное строение.

В результате консультации вы получите пошаговый план по решению вашей проблемы и примите решение: заказать у нас услугу Оформление земли в собственность или же оформить документы самостоятельно по нашему плану.

Мы узаконим любой жилой дом, и дачный домик, и гараж, и склад, и любой павильон. Мы не просто легализуем любое строение, а нейтрализуем все претензии исполнительных органов и получим новые документы на ваше здание. Если у вас есть какие-либо вопросы, задайте их сейчас нашему онлайн-консультанту. Все консультации бесплатны.



Поделиться статьей:



Как оформить самовольное строение (самострой) Чтобы оформить на себя незаконное строение, то есть узаконить самострой, вначале нужно срочно зарегистрировать свои права на земельный участок, на котором расположено это строение. Далее нужно выполнить условия.
ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО
Мы хотим повысить правовую осведомленность всех землепользователей, чтобы они знали как защищать свои права на землю, и избегать штрафов за нарушение земельного законодательства.
НАШИ КОНТАКТЫ
ООО Земельное право
Офис в Краснодаре:

мкр-н Гидростроителей,
ул. Игнатова, 2/1

zemprawo@mail.ru


8 (900) 264-66-55

Количество посетителей на сайте за сегодня