Бесплатная горячая линия:

8 (800) 200-90-89

Как купить хорошую дачу и не быть обманутым

Обновлено: Пят, 22 март 2024 08:54

Мы открыто и честно делимся полезной информацией, на что обращать внимание при выборе дачи и дачного общества. О том, как распознать плохую дачу не обмануться при виде красивой и дешевой дачи.

В прошлом 2023-м году на первом заседании Правительственной комиссии по вопросам садоводства и огородничества, Вице-премьер Виктория Абрамченко заявила, что "прежде всего в ближайшие месяцы необходимо заняться вопросами обеспечения садоводческих и огороднических товариществ водой, электроэнергией, вывоза бытовых отходов и другими коммунальными проблемами".

Поэтому жизнь в СНТ (ТСН и пр.) обязательно будет улучшаться. По этой и по более веским причинам хочется купить себе дачу. Как безопасно купить себе квартиру в Москве мы уже писали в другой статье, а здесь рассмотрим юридические моменты при приобретении дачного земельного участка.

В этой статье будут рассмотрены важные вопросы:



Итак, вы хотите купить хорошую дачу с документами, познакомились с продавцами, попросили у них документы на дачный участок и на садовый домик и предполагаете, что с документами на неё все хорошо?

Фото симпатичного дачного домика

Для чего оформлять дачу?

Для чего возиться с документами? Например, вам обещают: "получил у председателя садовую книжку, на собрании приняли в члены СНТ и все, пользуйся участком." Возможно, вы даже платили членские взносы. (Как не платить членские взносы - рассказано в этой статье.) Но документов о том, что дача принадлежит вам (или вашему дедушке/бабушке) на праве собственности - у вас нет.

Поэтому, чтобы не было подобных казусов и нужно оформлять правовые документы на дачный (садовый) участок.

1. Для того чтобы ее можно было подороже продать, так как такая же дача аналогичная по площади, но с документами, будет стоить в 2 раза дороже чем та, что без документов. Какие для этого нужны документы, чтобы дача стоила в 2-3 раза дороже? Это свидетельство о праве собственности на землю. Кадастровый паспорт с уточнёнными границами. Потому что умный покупатель не будет покупать дачу с границами, которые не уточнены. Умный покупатель знает, что может прийти сосед и скажет: «что ты залез на мои границы и захватил 2 сотки от моего участка. Отдавай мой кусок!» Чтобы этого не было нужно провести уточнение границ - межевание.

2. Для того, чтобы дачу можно было бы завещать по наследству или подарить. Если не оформить документы о праве собственности на землю и на дачный дом, то ваши наследники не смогут вступить в наследство на нее. Завещать или подарить можно только то, что имеешь в своей собственности. Представьте, что у вас на дачу не было оформленного права собственности. Возможно, дача была у вас оформлена праве постоянного (бессрочного) пользования или же (если нет никаких документов), то - незаконно захвачена. А самозахват можно оформлять на себя только при жизни. Как его оформить рассказано в следующей статье.

Проблемы с документами на дачный участок бывают разные, поэтому во избежание потери денег и времени перед продажей или покупкой дачи необходимо проконсультироваться с профессиональным юристом именно по земельному праву.


Когда можно покупать понравившуюся дачу:

1. У вас на руках есть договор купли-продажи. Ни в коем случае не покупайте дачу лишь по садовой книжке и по доверенности, с надеждой, что потом сами оформите право собственности на себя.

2. На земельный участок есть кадастровый паспорт с межеванием. Лучше всего, чтобы перед продажей продавец сделал межевание границ, то есть уточнение площади дачного участка. Нужно проследить, чтобы в кадастровом паспорте была бы указана уточнённая площадь земельного участка, например 1000 кв.м., и чтобы сам участок зрительно выглядел на 10 соток. Чтобы не было такой ситуации:
в кадастровой выписке на земельный участок, например, указано 930 кв.м., в договоре купли-продаже тоже указали эту площадь, но на деле межевание не проводили, границы участка и его площадь не уточняли. А когда после оформления сделки новый собственник всё-таки вызвал геодезистов для межевания, обнаружилось, что участок составляет всего 500 кв.м. То есть по документам он купил 930 кв.м., а на деле оказалось 500 кв.м.!

Новому собственнику земельный налог придётся платить за 930 кв.м., которые указаны в договоре-купли-продажи и в кадастровой выписке! При такой махинации может возникнуть ситуация, что прежний хозяин решит расторгнуть сделку купли-продажи дачи и вернуть вам деньги за участок, а в обмен потребует от вас вернуть ему 930 кв.м., так как они прописаны в договоре купли-продажи. Он то сможет вернуть вам полученные от вас деньги. А в ответ он будет требовать с вас вернуть ему дачный участок площадью именно 930 кв.м., как в подписанном вами договоре. Он будет требовать это через суд. И как ему вернуть несуществующие 930 кв.м., когда вы при сделке подписали "Акт приема-передачи земельного участка", поручившись, что приняли именно 930 кв.м.?

Вот такие бывают обманы с земельными участками, когда покупатель решается купить не промежованный земельный участок. Если нет межевания, лучше не покупать такую дачу. Раз это было трудно сделать прежнему хозяину, то и у вас это может не получиться.

3. Не покупайте понравившуюся вам дачу у председателя СНТ. Председатель не имеет никакого отношения к настоящему собственнику земли. Земельный участок может принадлежать по документам, например, какому-нибудь дедушке, который уехал (например, в Чехию), и вы никак до него не сможете "дозвониться". На участке не может быть зарегистрированного права на председателя, то есть, нет никакого именно правоустанавливающего документа, о том, что этот участок принадлежит именно председателю.

Ищите документ, где говориться, кому конкретного когда-то был предоставлен земельный участок для ведения садоводства. Садовая книжка таковым документом НЕ является. Это не документ. По ней вы никак даже в последствии не сможете оформите право собственности на садовый или дачный участок.

Купить хороший недорогой садовый участок – не проблема. Многие члены ДНТ и разных кооперативов (садоводческих, огородных или дачных) до сих пор не оформили на себя право собственности и не имеют свидетельства, ни каких либо других документов о правах, но умудряются продавать свою землю наивным покупателям. Они просто пишут заявление о выходе из СНТ/ДНТ, а покупатели – пишут заявления о вступлении в СНТ на место выбывших продавцов, а деньги передаются по договорённости, часто даже без расписок.

Возникшее или давно существующее право собственности подлежит ПЕРЕДАЧЕ. То есть право собственности нужно как то ДОКУМЕНТАЛЬНО передать. Можно бесплатно, а можно – за плату. Например, вы продаете свою дачу за плату по ДОКУМЕНТАМ. Если без документов отдадите дачу, то юридически дача так и останется в ВАШЕЙ частной собственности, а не у покупателя.

Переход права собственности от одного лица к другому НЕОБХОДИМО закреплять ДОКУМЕНТОМ, это может быть договор купли-продажи или Постановление Администрации города о передачи данного земельного участка вам в СОБСТВЕННОСТЬ бесплатно (или за плату). И вот на основании такого документа, где четко видно, что право СОБСТВЕННОСТИ передается другому лицу, и начинается ваше право СОБСТВЕННОСТИ на данный земельный участок. Если такого документа у вас нет, то и нет права СОБСТВЕННОСТИ. А значит что-то строить на НЕ СВОЕМ земельном участке нельзя!

Вы, конечно же можете «купить» участок по садовой книжке, и без документов, но не станете хозяином земли. А настоящий хозяин может пойти оформить документы по дачной амнистии и тут же продать хорошую дачу с настоящими документами за двойную цену другому человеку. Вы можете остаться без денег и без хорошей дачи.

Если кадастровый паспорт сделан недавно, а права на участок так и не зарегистрировали? Сейчас такие участки будут просто изымать в пользу государства. Подробнее об изъятии земель можно прочесть здесь.

4. В правоустанавливающих документах на земельный участок написано «для ДНТ» или же «для СНТ», а на дачном участке стоит магазин? Вы не можете долго безнаказанно использовать такой садовый участок под магазином.

Внезапно может прийти земельный контроль, и он обяжет вас снести неразрешенную постройку за свой счет, либо обяжет привести документы на землю в соответствие с тем, что у вас построено на дачном или садовом участке. То есть вы должны изменить вид разрешенного использования (так называемый ВРИ) участка с "для ДНТ (или СНТ)" на "для размещения и эксплуатации магазина". А такое изменение возможно далеко не во всех ДНТ (СНТ). Земельный контроль еще и оштрафует вас за не целевое использование вашего дачного (садового) участка.

Изменение ВРИ дачного (садового) участка приведет к увеличению его кадастровой стоимости на порядок, а это увеличит и налог на него. Вот почему земельный контроль с удовольствием проверяет такие дачные участки, если видит на них магазины или общественные бани (или другие постройки, не разрешенные к строительству в ДНТ/СНТ).

5. Если вы покупаете дачу, чтобы затем прописаться на даче, то проверьте условия покупаемого земельного участка, есть ли у него такая возможность в принципе.

1 января 2019 года вступил в силу новый закон о садоводах – Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Этот новый закон разрешает строить индивидуальные жилые дома на садовых участках. Эта ключевая норма поможет снять проблему с регистрацией и защитить права граждан. Эти индивидуальные жилые дома будут разрешать строить в СНТ только если они находятся в черте населенных пунктов. Прописка будет возможна по таким же условиям.

6. Сегодня есть всего две формы организации граждан для коллективного садоводства - садоводческое и огородническое некоммерческое товарищество. То есть, садоводам и дачникам оставляют, по сути, только одну правовую форму - юрлицо. Будьте внимательны, и проверьте уставные документы товарищества, чтобы точно знать, кто несет ответственность за все происходящие в границах дачного общества.


Перед покупкой дачного участка принесите нам любые документы на дачный или садовый участок и мы проверим, есть ли в них проблемы. Мы дадим совет, как устранить проблемы, как избежать изъятия земли или штрафа за нецелевое использование участка.


Как купить хорошую дачу с правильными документами?

Земельные юристы и риелторы отмечают, что участки, на которые правильно оформлены все документы, можно продать гораздо быстрее и выгоднее по сравнению с участками аналогичной площади и назначения, но без документов. Так что, если продавец не позаботился об оформлении дачного участка раньше, этап сбора документов будет достаточно длительным, и продать участок быстро уже не получится.

Если хорошая дача дешевле соседних участков, то вам стоит очень крепко задуматься. А почему так дешево то? Представьте, если эта дача была бы ваша, то вы продавали бы её так недорого? Вряд ли... Подумайте. Значит, есть какие-то скрытые проблемы, и продавец хочет вас обмануть.

Ознакомьтесь с коварными и не очевидными способами обмана покупателей земельных участков, и будете защищены, так как каждая 10-я сделка купли-продажи недвижимости происходит со скрытым обманом. Перед таким важным вкладом денег проверьте, пожалуйста, правильность всех имеющихся документов, и не выходите на сделку, пока не будет готов весь комплект ПРАВИЛЬНО оформленных документов на земельный участок и на имеющийся садовый домик.

Позвоните юристам

По любому вопросу по недвижимости бесплатно позвоните нам на горячую линию в любое время суток, и наши юристы тут же проконсультируют вас

8 (800) 200-90-89




Как оформить себе бесхозную дачу

Многие спрашивают: как оформить ничейную дачу себе? Вопрос крайне актуальный, так как заброшенных дач – море. В одной только Московской области насчитывается около 15 000 заброшенных дач. Заброшенную дачу надо обязательно оформить на себя официально, так как иначе это расценивается как "самозахват", и грозит огромными и неоднократными штрафами и изъятием такой земли.

Чтобы оформить себе заброшенную дачу есть несколько способов:


1. Найти собственника земельного участка и купить у него


2. Пользоваться 15 лет и оформить по суду

Многие слышали о приобретательной давности: если пользуешься чужим имуществом более 15 лет, то по суду его можно признать своим. Об этом говорится в статье 234 Гражданского Кодекса РФ. Согласно этому принципу гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но при обязательном соблюдении 3-х моментов:

  • добросовестно;
  • открыто;
  • и непрерывно

3. Отобрать заброшенный участок по суду за нарушение земельного законодательства


4. Признать участок бесхозным по суду, и потом выкупить его у администрации

Очень подробно о том, как оформить в собственность "ничейный" (заброшенный) земельный участок описано в следующей нашей статье.


Вывод: проще и быстрее всего оформить заброшенную дачу в Московской области можно только одним способом: найти собственника и заключить с ним сделку купли-продажи.


Если же начать пользоваться землей без оформления, стоит помнить: самовольное занятие участка грозит административным штрафом (ст. 7.1 КоАП РФ). Для физических лиц это 1–1.5% от кадастровой стоимости (но не менее 5 тыс. руб.), а если кадастровая стоимость не определена — от 5 тыс. до 10 тыс. руб.


Как купить земельный участок, если он составляет часть общей территории СНТ или ДНТ?

Принятие решения о передаче земельного участка в собственность осуществляет орган местного самоуправления на основании заявления заинтересованного лица. Для этого необходимо написать заявление в Администрацию вашего города или района.

К заявлению прикладываете описание местоположения границ участка, положительное решение правления дачного или садового объединения (или гаражно-строительного кооператива) с указанием лица, который изъявил желание выделить данный земельный участок из состава земли общего пользования СНТ (ДНТ).

Заявление можно отнести в администрацию самому и взять 2-й экземпляр с присвоенным входящим номером и датой принятия, или же отправить заказным письмом с уведомлением о вручении. Затем, через 3 дня перезвонить в администрацию и спросить: кому отдали ваше заявление в работу, его ФИО и номер телефона. А затем периодически звонить исполнителю и спрашивать о готовности ответа.

Если ранее ни один из членов садоводческого объединения не обращался с заявлением о предоставлении этого земельного участка в собственность, то орган местного самоуправления примет решение о предоставлении указанного земельного участка вам.


Какие могут быть проблемы на садовых и дачных участках:

В дачных и садовых обществах довольно часто возникают разнообразные споры: конфликты между членами и председателем СНТ, споры по границам земельного участка с соседями, самозахваты и незаконные прирезки земли, неправомерное отключение дачного участка от электричества за неуплату членских взносов и т. п.

Если на дачном участке вам отключили свет или воду, то мы восстановим вас в правах. Как показывает судебная практика, пострадавшая сторона, подавшая исковое заявление в суд в 98 случаев из 100 - выигрывает, и суд обязывает ДНТ ил СНТ подключить пострадавшей стороне все отрезанные коммуникации.

Так в п.п. 2, 3 ст. 546 ГК РФ, сказано, что прекратить подачу электроэнергии вправе в определенных законом случаях только энергоснабжающая организация. А СНТ (ДНТ) не является энергоснабжающей организацией и не является владельцем объектов электросетевого хозяйства.

Или, например, юрлицо может быть ликвидировано, признано банкротом. А так как в новом законопроекте предлагается определить долю каждого садовода в общем имуществе, то в случае банкротства придется отвечать и за это имущество. То есть каждому дачнику будет принадлежать либо часть опоры освещения, либо часть дороги, либо часть мусорного контейнера.

И если вдруг дачное товарищество признают банкротом, то финансово отвечать придется не только проворовавшемуся председателю, загнавшему дачное товарищество в долги, но и всем членам. Мы полагаем, что в законопроекте необходимо предусмотреть использование иных способов управления имуществом - без образования юридического лица.

Вице-премьер Виктория Абрамченко делает всё для того, чтобы жизнь в садоводческих товариществах стала более комфортной и привлекательной, чтобы "в конечном счёте организовать жизнь за городом по современным стандартам".

На первом в этом году заседании Правительственной комиссии по вопросам садоводства и огородничества она поручила проработать вопрос добычи подземных вод для хозяйственно-бытового водоснабжения для нужд садоводов и огородников в упрощённом порядке без получения лицензии на пользование недрами.

Мы будем пристально следить за решением этого вопроса, чтобы помочь дачникам и огородникам обеспечить свои садовые участки независимой артезианской водой.

Самостоятельно разобраться в земельных спорах практически невозможно. Но наши юристы по земельному праву с опытом более 20-ти лет подскажут вам выход из затруднительной ситуации и прокомментируют все возможные риски.

картинка расстояние от забора до бани и гаражаТак же, мы поможем вам разобраться и в других вопросах ведения хозяйства на садовых или дачных участках. Мы расскажем вам, какие существуют обязательные к соблюдению расстояния между забором и деревьями, между забором и постройками. Зная эти расстояния, вы поймете, как правильно жаловаться на соседа, если он своими деревьями загораживает вам солнце. И может ли сосед пожаловаться так же и на вас, если у вас не будут соблюдены эти минимальные отступы от забора.

Мы защитим права добросовестных покупателей земельных участков, представим ваши интересы на собраниях, в органах местного самоуправления, составим необходимые документы для документы для защиты вашего права в суде.


Подведем итоги: чтобы купить хорошую дачу, в начале проверьте все документы на земельный участок. Убедитесь, что есть весь комплект документов, и что везде стоит ФИО и другие реквизиты именно собственника, и что с документами на дачный домик и земельный участок все в порядке.


Поэтому, если у вас возникли какие-либо земельные споры (вопросы) в вашем СНТ (ДНТ), чтобы не доводить дело до затратных, длительных и порой не эффективных судов, записывайтесь к нам на очную консультацию (если вы находитесь в Новосибирске).

Если вы в Новосибирске, то можете звонить нам по телефону 8 (952) 935-59-01 или (если вам будет так удобней) может общаться в любом мессенджере. Нажмите на значок и продолжим:

Если вы хотите проконсультироваться с земельным юристом в Краснодаре, то можете звонить нам по телефону 8 (900) 264-66-55.

Мы разрешим ваш спор и благополучно оформим дачный участок в собственность.

Если вы хотите купить дачу, например, в Москве или любом другом месте, или и у вас есть какие либо вопросы, даже не по теме дачи, получите бесплатную консультацию с юристом онлайн.



Поделиться полезной статьей:



Как купить хорошую дачу и не быть обманутым Наши опытные юристы по земельному праву помогут вам оформить дачный участок в собственность, разрешить любой спор в СНТ или ДНТ.
ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО
Мы хотим повысить правовую осведомленность всех землепользователей, чтобы они знали как защищать свои права на землю, и избегать штрафов за нарушение земельного законодательства.
НАШИ КОНТАКТЫ
ООО "Земельное право"
Офис в Москве:
ул. Волгоградский
пр-т, 26, стр. 1. БЦ "Россия"

zemprawo@mail.ru


8 (800) 200-90-89

Поиск дешёвых авиабилетов
Количество посетителей на сайте за сегодня