10 способов как обмануть покупателя земельного участка

При покупке земельного участка не доверяйте случаю: проверьте участок перед сделкой. Так как все чаще происходят разного рода обманы в сделках с недвижимостью: в СМИ то и дело мелькают сообщения об обмане не только дольщиков МКД, но и многочисленных частных покупателей земельных участков для разного назначения (и для ИЖС, и под магазин, и под склады и т. д.).

Чтобы не быть обманутым покупателем, и избежать других серьезных проблем связанных с покупкой недвижимости, ознакомтесь с популярными, но не очевидными схемами обмана при продаже земельных участков, а так же недвижимости расположенной на этих участках.

• 1. Ничейный (заброшенный) участок
• 2. Сокрытие факта продажи, чтобы "не светить сделку"
• 3. Вас просят пойти на "занижение"
• 4. Безоговорочное доверие друзьям или знакомым
• 5. Земля под домом не оформлена, как следует
• 6. Скрытые наследники
• 7. Категория или ВРИ не разрешает строительство
• 8. Не понимание условий договора
• 9. Показали не тот участок или не в том месте
• 10. Скрытые коммуникации (например, магистральный водопровод)

К сожалению, но по неофициальной статистике, каждая 10-я сделка с недвижимостью совершается по мошеннической схеме. Мошенники пользуются юридической безграмотностью (и доверчивостью) основной массы граждан, продают квартиры в домах расположенных на не узаконенной земле, или в домах под снос, подделывают документы.

Мы же хотим повысить уровень юридической грамотности наших граждан, познакомить их хотя бы с принципами безопасной сделки, чтобы не страдали добросовестные покупатели. Ведь земельный участок покупается для того, чтобы использовать участок с максимальной экономической выгодой - чтобы на участке можно было бы законно делать то, для чего его приобрели (чтобы, например, можно официально строить промышленный склад, или открыть СТО, или просто строить 3-х этажный особняк), чтобы покупка была выгодной, законной и безопасной.

В первую очередь, попросите у продавца показать вам документы на землю и на дом. Если он не может предоставить вам для ознакомления (как минимум) ксерокопию, то, во-первых, это весьма подозрительно, так как по ксерокопиям документов или по их фото, невозможно "отжать" чью-либо собственность, а вот продавец может обмануть покупателя, показав ему ксерокопию прошлогодней кадастровой выписки с уже не действительными данными. А во-вторых, вы можете сами запросить в Росреестре "Выписку из ЕГРН о характеристиках и правах на земельный участок" или на дом.

Сделать это можно онлайн, на сайте "CheckPerson.ru" . На этом сервисе вы узнаете: кто текущий собственник земельного участка, дату регистрации права на участок, информацию о залоге или запрете на перерегистрацию, информацию о категории земель и о "виде разрешенного использования" (сокращенно ВРИ), а так же кадастровую стоимость объекта. Сервис работает очень быстро - срок получения электронной выписки из ЕГРН на свою электронную почту составляет: от 30 минут до 6 часов.

Вежливо попросите у продавца разрешения взглянуть на 2-ю и 3-ю страницы его паспорта, чтобы проверить, не попал ли он в список недействительных российских паспортов на сайте ФМС: http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000.

Если вы хотите купить дом, например, на теплом юге, но нет в этом опыта, то необходимо хорошо подготовиться, чтобы не быть обманутым и сэкономить деньги и время на покупке земли.

Схемы обмана при продаже земли:

Реальные истории изобилуют везде, где доверчивый или же невнимательный покупатель хочет выгодно купить земельный участок не важно где: на берегу моря или же в центре населенного пункта.

1. Схема обмана при покупке заброшенного участка:

Например, живописные земельные участки (например, на берегу рек, озер и прочих водоемов), на которых стоят заброшенные большие дома, коттеджи, почти что "дворцы". Очень хочется узнать, кто собственник красивого земельного участка и выкупить его себе. Мысли приходят такие: "наверняка это очень дешевый участок, раз его забросили, или даже бесхозный. Раз он стоит уже много лет, то хозяин (если он есть) наверняка будет рад продать такой "недострой".

1. Местный сельсовет (да, это реально поселковые советы мелких городков) выделяли землю некой компании "N" под строительство чего-нибудь, и даже вроде как всё законно.

На самом деле, изначально, на землях рекреационного назначения очень серьезные ограничения по застройке. Что будет если использовать землю не по её целевому назначению, рассказано в статье "Штрафы и изъятие за не целевое использование земли".

Строить никто ничего и не собирается, ищут не местного гражданина, желательно с деньгами. И ему "впаривается" следующая сделка: из этого ООО "N" должны выйти первоначальные учредители (граждане, приближённые к сельсовету), и должны зайти новые - "покупатели" этого живописного земельного участка. Покупателю внушается, что таким образом он приобрел право собственности на этот земельный участок.

Но это не так. Само предприятие "N" изначально землю вообще получило от администрации бесплатно, а вот переуступка корпоративных прав стоила уже весьма приличных денег. На самом деле, покупатель просто стал дольщиком организации "N", если бы он читал документы, которые подписывает, то увидел бы, что в них НЕТ речи о правах на земельный участок, они никому не передаются. Но поспешный покупатель в любом случае счастлив - "на берегу моря же, и не очень дорого".

Кстати, такие схемы обмана покупателей путем входа в состав в какой-нибудь организации и приобретение доли в ней, могут применяться в любых схемах продаж земельных участков. Например, это могут быть дачные участки в ДНТ или в жилищных кооперативах, так вам обещают, например, "продать" лесной участок. Как правильно покупать лесной участок мы рассказали здесь.

2. Доверчивые и счастливые "покупатели" земельного участка начинают на нем активно строить, и вкладывать деньги в это дело, уже изрядно потратившись на покупку. А потом в арбитражном суде появляется иск (например) природоохранной прокуратуры, и абсолютно законно участок за НЕ ЦЕЛЕВОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЛИ (на землях рекреации нельзя строить жилые дома) отходит в пользу государства обратно, а новые наивные владельцы компании "N" (якобы "покупатели" земельного участка) интересуются у предыдущего продавца (или у администрации) "насчет денег". На что получают деликатный ответ, что долю в компании (которую вы на самом деле купили) у вас никто не отбирает, а земля была бесплатная, ведь вы купили корпоративные права, а вовсе не земельный участок.

То есть, этот "недострой" забросили потому, что вот эти собственники стали жертвой такого обмана с земельным участком, и они теперь тоже выставляют его и "недострой" расположенный на участке на продажу, но по очень привлекательной цене. В надежде, что найдется следующий доверчивый покупатель, и теперь уже им удастся обмануть нового покупателя земельного участка.

Поэтому, если вдруг вы нечаянно попадетесь в подобную историю, то срочно обращайтесь к нам - к профессиональным юристам именно по земельному праву, мы грамотно составим исковое заявление и защитим ваши права в суде. Мы вернем вашу землю или вложенные в нее деньги!

2. Схема обмана при покупке земельного участка с целью "не светить сделку"

Представьте, вы хотите купить земельный участок, но не хотите светить тот факт, что заплатили продавцу за участок деньги, и просите продавца оформить договор дарения. Продавец соглашается. А потом, (если не проверяли земельный участок перед сделкой) вы можете выяснить, что у данного участка есть "недостаток" - он находится в "красной зоне" и это сильно ограничивает возможности строительства.

То есть вас обманули: умышленно или по не знанию - не важно, но планы по строительству рухнули. Узнав такое обстоятельство, вы решите расторгнуть сделку по суду - вернуть продавцу участок, а себе вернуть свои немалые деньги. Но вы подписали дарственную, а это значит, что в соответствии с нормами действующего Гражданского Кодекса по договору дарения продавцу вы ничего не платили, так как это было дарение, то есть безвозмездная передача имущества - подарок.

Поэтому, вы, как покупатель, не имеете право на возврат своих денежных средств, так как согласно договору дарения денег вы продавцу не передавали. Он вам подарил земельный участок даром. Если ещё и нет документов по передаче денег, то вы с продавца ничего не взыщете, так как доказательств нет, его слово против вашего слова. Свидетельские показания суд не принимает. В таком случае необходимо иметь какую-то расписку по передаче денег. Но обнародовав её, вы попадаете под статью "уход от налога". Ужасная ситуация, не правда ли?

3. Схема обмана при покупке земельного участка с "занижением", с целью не платить налог с продажи

Точно такая же ситуация может сложиться, если продавец (или его риелтор) попросят вас (и если вы согласитесь) на так называемое "занижение". Продавцам это очень нужно, так как они не хотят платить налог с продажи. Он возникает тогда, когда они 1 или 2 года назад купили участок, например, за 700 000 руб., а спустя несколько лет (или еще не прошло 3 года) продают его за 2 000 000 руб. То есть возникает налог, существенный, 13%. Поэтому они просят покупателя, чтобы в договоре купли-продажи указать сумму в 700 000 руб. Типа "как купила за 700 000 руб. - за столько и продаю". Типа, чтобы налог не на что было начислять.

И если покупатель на это соглашается и подписывает такой договор, то потом (при обнаружении непоправимых изъянов в земельном участке и желании вернуть участок продавцу, а себе деньги) получается, что участок то он от вас примет, но отдаст вам лишь 700 000 руб., оговоренные в зарегистрированном договоре купли-продажи. А вы законно потеряете 1 300 000 руб. Поэтому, скорее всего вы будете вынуждены отказаться от такого судебного разбирательства.

И когда риелторы вам говорят, что вас якобы защищает вот такой второй договор (где прописывают реальные деньги), не верьте. Это обман чистой воды. Суд признает лишь официально зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи. И никакие бумажки, которые никогда не были в Росреестре (ведь есть подозрение, что они были созданы недавно, незаконно и с поддельными подписями и с намерением обмануть) не имеют никакой юридической силы, что бы там риелторы ни сочиняли. Им просто нужно быстро совершить сделку, чтобы получить свою комиссию.

Возможно, риелторы знают об уголовной ответственности за обман (статья 159 Уголовного Кодекса РФ), но умышленно рискуют и злоупотребляют вашим доверием, хотя это является составом уголовного преступления. Обман, как способ совершения преступления, состоит в сознательном сообщении заведомо ложных или не соответствующих действительности сведений, либо умолчании истинных фактов умышленно, для введения в заблуждение. А тут: и умолчание, и ложные сведения.

Чтобы такого не случилось, советуем перед любой сделкой проводить "Предпродажную проверку земельного участка".

По результатам такой проверки земельного участка, в течении 3 - 5 дней квалифицированным юристом по земельному праву составляется "Отчет о проверке", в котором подробно отражаются все возможные условия разрешенного использования участка, раскрывается их суть, выявляются недостатки лично для ваших нужд, их возможные последствия и меры по устранению этих недостатков.

4. Обман при покупке земли у друзей или знакомых

Вполне естественно, что совершенно не хочется подозревать своего друга или хорошего знакомого в обмане, но именно на доверии они обманывают доверчивых граждан из-за своих эгоистичных потребностей.

Был у нас случай из практики в г. Сочи в 2022-м году. Друзья посоветовали клиенту купить обычный земельный участок площадью 5 соток для строительства индивидуального жилого дома.

Земельный участок покупался у друга. Он показал кадастровый паспорт на земельный участок за 2018 год, где было указано, что вид разрешенного использования (сокращенно ВРИ) у этого участка - "для индивидуального жилищного строительства", а категория земель - "земли населенных пунктов", всё - как у соседей по улице, у которых уже стояли готовые индивидуальные жилые дома.

Наш клиент составил договор купли-продажи, и по просьбе друга написали его с "занижением", то есть написали в договоре цену за участок 860 тыс. руб., а реально клиент передал своему другу несколько миллионов (!). Пошли в МФЦ, зарегистрировали сделку, и наш клиент стал счастливым обладателем чудесного земельного участка на горном склоне в г. Сочи.

Наконец, он приступил к строительству. Заказал в проектном бюро проект красивого 2-х этажного дома. Нанял строителей. Подготовил, разровнял участок, заказал (и начал их возводить) инженерные сооружения, необходимые для предотвращения схода с горы оползней и селей. Стал укреплять грунт, заливать сваи, и прочие жутко дорогие работы.

И наконец-то наш клиент пошел в администрацию г. Сочи с уведомлением о начале строительства 2-х этажного дома на своем собственном земельном участке.

А администрация ответила, что ему нельзя строить индивидуальный жилой дом на его земельном участке, так как участок в 2020-м году был переведен в категорию "земли промышленности", и изменился его ВРИ на "для строительства автодорог и инженерных сооружений для обслуживания автодороги".

То есть, если он сейчас начнет строительство жилого дома, то будет "нецелевое использование", за что будет неоднократный штраф (а в Сочи это гарантировано на 1000%). Затем последует предписание снести незаконную постройку, и если он не снесет незаконное сооружение, то будет инициирован судебный иск от Администрации г. Сочи об изъятии земли из частной собственности.

Оказалось, что у земельного участка очень высокая кадастровая стоимость, а потому высокий земельный налог. О том, как сильно зависит земельный налог от кадастровой стоимости участка, и как её можно снизить читайте в нашей следующей статье.

То есть, нашего клиента обманули дважды: сделали "занижение". И он сам, доверившись продавцу - другу, поверил ему на слово, что кадастровая выписка на земельный участок актуальная на сегодняшний день, что там все без изменений, что участок и правда имеет ВРИ "для строительства жилого дома".

То есть дом строить на своем собственном земельном участке нельзя! И теперь куда ему деваться с этим участком?

Изменить категорию земли у него вряд ли получится, так как её изменяли на уровне Краснодарского края, то есть по инициативе краевых властей и для их целей. И вряд ли они вернут все как было.

Вернуть деньги за земельный участок, купленный им по обману друга вряд ли получится, так как в договоре четко указано, что деньги в сумме 860 тыс. руб. были переданы покупателем, а Продавец их принял и претензий не имеет. То есть, при аннулировании сделки через суд наш клиент вернет обманщику земельный участок, а этот друг - продавец в ответ вернет нашему клиенту лишь 860 тыс. руб., согласно зарегистрированному договору купли-продажи. Все честно.

Поэтому, мы не рекомендуем соглашаться на просьбу "сделать занижение", и рекомендуем обязательно проверять свежую кадастровую выписку на земельный участок.

Если с вами такое произошло, и вы достаточно сильно возмущены, что готовы писать исковое заявление на такого "друга", то обращайтесь к нам, мы напишем великолепный иск в суд, и защитим ваши права в суде, и вернем все деньги, потраченные на сделку и на наши услуги. Так как злоупотребление доверием при мошенничестве, заключается в использовании с корыстной целью доверительных отношений с владельцем имущества, что так же предусмотрено статьей Уголовного Кодекса РФ № 159.

А еще, друг может и сам добросовестно заблуждаться в свою пользу. Он и правда может искренне верить, что землю и дом можно оформить по «дачной амнистии». Поэтому он с таким жаром и говорит вам это.

5. Обман при покупке дома с неоформленной землей

Продавец выставляет на продажу индивидуальный жилой дом с земельным участком. Вы смотрите, вам дом нравится, цена тоже, документы на дом посмотрели, подумали, что где-то в них есть и документы на землю. Слова «земельный участок» может звучать в старом договоре купли-продажи (например, от 1986 года). Вроде неплохо.

Но, в процессе юридического оформления, а иногда и после передачи денег, нотариус или юрист по земельному праву может обнаружить, что оформлен должным образом лишь один только дом. А на землю нет никаких документов, или право на продавца оформлено «не до конца».

На ваше возмущение продавец-обманщик сообщает, что у него не было времени оформить землю, или что бабушка недавно умерла, а он еще просто не успел все как надо оформить, или что «всё уже в процессе», в общем, ссылается на уважительные причины и предлагает покупателю сделать это самостоятельно.

Если покупатель соглашается на это (если еще и получилось чуток «прогнуть» продавца по цене), и потом став собственником пытается оформить участок под домом, то выясняется, что земля под домом не только не оформлена, но и оформить должным образом ее невозможно, так как она принадлежит к какой-либо категории охранных земель (например, в Сочи много земель входят в охранную зону Черного моря или РЖД).

Такая земля может находиться и в аренде, и продавец говорит, что землю просто нужно “дооформить”. У него нет времени, поэтому этот участок "продается" дешевле рынка ввиду срочной релокации продавца. Но, как вы уже знаете, продавать можно только то, что имеешь именно в собственности. А раз это аренда земли, то она нуждается в официальной процедуре переуступки права аренды .

Или земля у продавца находилась на праве постоянного (бессрочного) пользования. И её еще нужно выкупать у Администрации (настоящего собственника земли) за плату(!) То есть покупатель отдал деньги вроде как за дом с участком, а собственность зарегистрировали только на дом, а земля так и осталась в собственности муниципалитета.

Тактика защиты в таком случае зависит от того, насколько вам принципиально оформление участка в собственность. В зависимости от этого вы можете либо в досудебном порядке забрать у продавца часть денег за землю, продавать которую он не имел права. Или же вернуть деньги полностью: и за дом и за землю, и аннулировать сделку по решению суда.

Чтобы не стать жертвой такого обмана, лучше не соглашаться на покупку дома с неоформленной землей или привлечь к сделке юриста именно по земельному праву.

Как минимум, необходимо внимательно посмотреть документы на землю, а если собственник говорит, что их нет (сгорели или утонули), то нужно обратиться в Администрацию МО, чтобы уточнить статус данного земельного участка и перспективы его дальнейшего оформления в собственность.

6. Схема самообмана при покупке земельного участка со скрытыми наследниками

Помимо многих историй в интернете про то, что через какое-то время после покупки земельного участка выявляются скрытые наследники, есть еще и случаи, когда вы хотите купить земельный участок, который у продавца находится на праве пожизненного (наследуемого) владения.

Если на земельном участке, оформленном на праве пожизненного (наследуемого) владения, есть жилой дом, то в начале участок необходимо переоформить в частную собственность (или в аренду, если вы захотите).

Если же вы поспешите купить дом на таком участке, а землю решите (по совету продавца - обманщика) оформить на себя попозже, то можете не успеть, так как Продавец может внезапно умереть (ведь нет никакой гарантии, что он проживет, например, полгода или год).

И тогда этот земельный участок могут переоформить на себя наследники Продавца. Наследники могут и через 10 лет подать исковое заявление в суд о том, что они поздно узнали о смерти наследодателя и восстановить срок вступления в наследство.

Поэтому рекомендуем вам все-таки уговорить продавца в начале оформить землю в настоящую собственность, а потом подписывать договор купли-продажи.

Или можно сделать другой вариант: пусть продавец выпишет на вас доверенность (без права передоверия) о том, что он доверяет вам оформить землю в собственность на него, а затем продать уже оформленный земельный участок, например, вашим детям (вам же нельзя, вы же - доверенное лицо). И вы очень поспешите с этими делами, как можно скорее. Или же все эти хлопоты можно поручить профессионалам своего дела - юристам по земельному праву с многолетним опытом.

7. Схема обмана при покупке участка, не предназначенного для строительства (или для того, для чего вы его покупаете)

Такой обман с землёй может подстерегать вас, если вы планируете купить «дачу», или надел для «родового гнезда», или участок в эко-поселении на землях, у которого вид разрешенного использования (далее ВРИ) является – «для сельскохозяйственного производства».

Такие участки образуются следующим образом. Продавец, когда-то купил сельскохозяйственный пай из земель бывшего колхоза, выделил его в большой земельный участок (например, 4 или 18 га). А затем нарезал в нем много маленьких кусочков по 6-10 соток, и распродает всем желающим.

Создает новое ТСН (товарищество собственников недвижимости) или СНТ (или любую подобную форму), заставляет собственников раскупленных участков платить высокие членские взносы, еще и берет непомерную плату за проезд по своим дорогам, а без оплаты не пускает за шлагбаум.

Так вот. Этот исходный большой земельный участок, выделенный в счет земельного пая, находится в категории «земли сельхозназначения», и ВРИ у него – «для сельскохозяйственного использования».

Когда большой участок был разделен на много мелких кусочков, то они так же унаследовали его категорию и ВРИ.

Но строить жилые дома на таких землях нельзя. Прописаться на землях сельхозназначения тоже никак нельзя.

Строить дома можно только тогда, если вы измените ВРИ участка на «для ведения К (Ф) Х».

Если же вы по незнанию начнете строительство жилого дома на таком участке в поле, в надежде, что потом вы оформите дом по «дачной амнистии», то это тоже будет невозможно.

Если будете жаловаться или подавать в суд, то вас оштрафуют за «нецелевое использование земель», а так же за «самовольное строительство» на земле для этого не предназначенной.

А когда шли разговоры о том, какой это чудесный участок в эко-поселении, то ощущение было прекрасное, что "всё будет хорошо". А продавцы то как все уверенно и красиво преподносили. Таки да, злоумышленники действуют очень уверенно и оперативно, поэтому при покупке земельного участка у покупателя даже не возникнет мысль о возможном обмане.

На самом деле, вас дико обманули, говоря о широких возможностях жизнедеятельности на таком участке.

Нужно крайне внимательно смотреть, что вы покупаете. Прежде всего, в документах нужно смотреть категорию земли и вид разрешенного использования земельного участка. Так как если вы будите использовать участок по НЕ ЦЕЛЕВОМУ назначению, то у вас её очень даже законно изымут и будут правы, а вы не сможете оспорить действия администрации в суде, так как они всё сделают по действующему законодательству РФ.

А нарушите его вы, если не проверите документы на участок и начнете использовать землю не по её ЦЕЛЕВОМУ назначению. Как и почему государство изымает у людей землю, вы можете прочесть в этой статье.

Вот еще схема одна обмана при продаже земли, непригодной для строительства.

В данной схеме используются либо поддельные результаты экспертиз, либо привлечение "липового" специалиста, которые выдают участок как пригодный для строительства. На самом же деле жизнедеятельность и строительство на таком участке невозможны.

Такой вид обмана используют и администрации районов и поселений, которые бесплатную выдают землю многодетным семьям.

Многодетным семьям в рабочем кабинете Администрации МО предлагаются выбрать участок на чертеже, на красивой карте, рабочем плане. Семья радостно выбирает, местоположение и номер участка согласуют. Закрепляют за семьей.

Семья идет домой и радостно предвкушает, как они на этом участке буду строить себе большой красивый дом, ничего не подозревая о возможном обмане - это же Администрация МО.

И только после фактического выделения земельного участка в натуре (геодезисты выносят границы с плана на местность и закрепляют межевыми знаками) многодетные семьи убеждаются, что участки выделены на затапливаемых землях, либо на болоте, либо посреди участка проходит дорога, которой пользуются местные жители.

Строительство на таком участке требует огромных вложений, поэтому обманутая Администрацией многодетная семья может выставить на продажу такой земельный участок по очень привлекательно низкой цене.

Если вы попались на такой обман, и уже купили подобный участок, то аннулировать сделку и возвращать деньги можете только в судебном порядке, апеллируя к факту предоставления недостоверных сведений продавцом.

Поэтому, чтобы избежать обмана, перед подписанием договора купли-продажи земельного участка, нужно его внимательно прочитать, и проследить, чтобы в него был внесен пункт примерно следующего содержания:

«Если после регистрации права за покупателем обнаружится, что земельный участок окажется не пригоден для ИЖС по каким-либо причинам, то сделка будет признана недействительной, и сумма будет возвращена покупателю в полном объеме (согласно пункту 2.2. данного Договора), плюс неустойку за понесенный ущерб, который будет оцениваться на момент расторжения данной сделки».

Если продавцу нечего бояться, то он просто удивится, пожмет плечами и включит такой пункт в договор купли-продажи.

А если продавец категорически не согласится, то есть повод задуматься. И лучше поискать другой земельный участок, ибо «рыбы в море много».

Остерегайтесь рисков: важность проверки земельного участка перед покупкой очень велика.

Чтобы избежать подобной покупки в дальнейшем, обратитесь за независимой оценкой участка и (или) документов при малейшем подозрении на недобросовестность продавца или непорядок в документах. Эта бдительность поможет вам существенно сэкономить силы, нервы и средства в дальнейшем.

8. "Юридическая неграмотность" или невнимательность при прочтении договора купли-продажи

Случай из нашей практики. Группа граждан взяли кредиты в банке и у своих знакомых для того, чтобы купить земельные участки на солнечной лесной опушке для строительства индивидуальных жилых домов.

Дело в том, что они перед подписанием не прочитали договор, или не внимательно, или не стали вникать в суть договора, что предмет договора был вовсе не земельный участок, а доля в праве на некое ООО.

Их самообман заключался в следующем:

• Первое – они купили не землю, и даже не лесной участок.
• «Продаваемый» земельный участок был в аренде у мнимых «продавцов». Во-вторых – права на аренду участка нужно переуступать, а не продавать. Продать можно только то, что имеешь в своей собственности.
• И третье - строительство индивидуальных жилых домов на лесных участках прямо запрещено законом. Так как это капитальные объекты. Что такое не капитальные строения – это тема следующей нашей статьи.

Если вам интересно, как на самом деле можно купить лесной участок, то можете узнать в этой статье.

Когда, по прошествии 3-х лет, наши клиенты пришли к нам, так как безуспешно пытались у продавцов добиться начала оформления сделки купли-продажи именно земельного участка, то, к сожалению, мы не смогли им помочь. Так как речи о земельном (или о лесном) участке в договоре не было. Мы помогли клиентам составить исковое заявление, что выйти из состава ООО со своей денежной долей. Про участок же речи не было. Так мы вернули клиентам потраченные деньги (которые уже подешевели к тому времени).

Столкнуться с такой ситуацией может абсолютно любой человек, потому что, к сожалению, никто не застрахован от коварного влияния злоумышленников. Но все-таки можно подстраховаться, обратившись, перед подписанием предварительного договора о намерениях, к профессиональным юристам по земельному праву.

9. Ложное расположение участка

Это схема обмана, когда на бумаге вам показывают документы на один участок, а приводят на местность к другому участку, с другой конфигурацией, в другом месте. Продавцы обманывают покупателей, предлагая земельный участок, который не стоит на кадастровом учете, и даже не промежован.

Во-первых, если на участок нет ни старого кадастрового паспорта, ни новой кадастровой выписи из ЕГРН. То у вас и нет сведений о том, к какой категории земель он принадлежит, и какой у земельного участка ВРИ.

При последующем сборе пакета документов на землю, необходимых для межевания (это Постановление о категории земель, о ВРИ, об адресе, о площади и пр.), может выясниться, что продавец вас обманывал.

Возможно, он и сам искренне заблуждался, предполагал, что на участке можно будет построить, например магазин (или СТО). А на самом деле участку присвоено такое ВРИ, которое вам совершенно не нужно.

То есть участок не соответствует заявленной продавцом категории земель и (или) ВРИ, что сделает невозможным не только ввод в эксплуатацию построенного на нем дома, но и даже получить разрешение на строительство будет невозможно. (Тот же самый случай с обманом друзьями в Сочи).

То есть обман при покупке земельного участка весьма возможен даже при наличии кадастрового паспорта (или выписки из ЕГРН), а тут этих документов вообще нет.

Если участок не промежован, то фантазировать о том, где и как на самом деле проходят его границы, можно бесконечно. Этим и пользуются при обмане.

Злоумышленники могут вкладывать в схему продажи совершенно другую землю, которая более привлекательная. Покупатель надеется купить этот прекрасный участок, а получает совершенно другой (в другом месте, или другой конфигурации) или же вообще остается ни с чем.

Также бывают случаи, когда на кадастровом паспорте одни границы, а на местности они уже изменены (возможно, измененные границы были давно, а возможно их изменили наглые соседи или сами хозяева год назад).

Например, в существующем садоводческом обществе продавали участки, которые в реальности покупатель не видел (а все так же, в офисе, на красивом плане). После совершения обманной сделки покупателю показывают другой участок (ладно бы еще соседский участок, так вообще в конце улицы, где все стараются выкинуть мешки с мусором).

И в реальной жизни трудно увидеть несоответствие плану в документации.

Чтобы избежать обмана при покупке земельных участков, даже после подписания предварительного договора о намерениях, желательно вызвать кадастровых инженеров и выставить точки из кадастрового паспорта на местность. Хотя бы 2 точки, между соседями, чтобы было однозначно понятно, где точно проходит граница земельного участка.

Также, участок, который вы собираетесь купить, очень даже может оказаться со скрытыми обременениями в виде подземных коммуникаций.

10. Скрытые коммуникации

Такой обман был у нас "на глазах" под окном неоднократно. У земельного участка часто сменялись владельцы. Вроде бы на нём производили какое-то строительство, копали землю, но оно останавливалось, и участок часто перепродавали. И вот очередной покупатель этого участка стал нашим клиентом.

Пришел и рассказал такую историю.

Документы на участок были в порядке (ну только те, которые ему показал продавец), а о других документах он и не догадывался, что они вообще должны существовать.

Когда землю раскапывали для устройства фундамента здания, то оказывалось, что там проходит магистральная водопроводная труба от соседнего стадиона.

В архитектуре клиенты показали план коммуникаций, которые проходят под и над данным земельным участком, и показали, что на участке располагается охранная зона этого водопровода, запрещающая заглубляться глубже 40 см.

То есть, строить капитальные объекты с ленточным и подобным фундаментом просто невозможно. А вот некапитальные строения - очень даже можно. Но нашему клиенту они были не нужны, и он решил продавать этот земельный участок.

Получается, что все предыдущие продавцы были обмануты покупателями, потом узнавали о водопроводе, и, вновь, обманывали очередных покупателей привлекательного земельного участка в центре города.

Если вы оказались в подобной ситуации, то можно как попытаться расторгнуть договор купли-продажи с возвратом денег. Для этого нужно будет доказать в суде, что вы были введены в заблуждение при покупке участка.

Чтобы избежать таких ситуаций, пользуйтесь услугами опытных земельных юристов. Мы проверим все нюансы, все возможности хозяйственной деятельности на земельном участке, чтобы вы купили именно тот земельный участок, который отвечает всем вашим потребностям и позволит спокойно и безопасно реализовать все ваши планы по строительству и благополучному, выгодному использованию земельного участка, без опасения штрафов и изъятия земли.

И последний совет: не работайте с некомпетентными риелторами. Они не юристы, и тем более не по земельному праву. Если будете заказывать проверку в риелторском агентстве, то у юристов именно по земельному праву. А то зачастую туда идут люди с практикой, по трудовому или семейному праву.

Плохой риелтор, с подозрением на обман:

• Не допускает знакомства покупателя с продавцом (он или мнимый или невменяемый).
• Запрашивает огромный аванс еще до заключения договора.
• Показывает себя агрессивным, или наоборот, слишком вежливым.
• Сбивает цену на землю только в том случае, если сделка будет заключена в течение нескольких дней или часов (а иначе он продаст участок другому покупателю - Федору, или срочно уедет из страны).

Не рискуйте своими деньгами: проверьте земельный участок перед сделкой. Прежде чем покупать земельный участок в любой точке нашей страны, пожалуйста, проконсультируйтесь с земельными юристами. Мы с удовольствием ответим на все ваши вопросы, расскажем, какие документы должны быть ОБЯЗАТЕЛЬНО на земельный участок, и как они должны выглядеть, мы убережем вас от обмана и от потери немалых денег.

Поделиться статьей: