Как построить магазин и не угореть на деньги

Чтобы все было законно, в первую очередь у земельного участка необходимо изменить вид разрешенного использования (сокращенно ВРИ), например, с «для ИЖС» на «для размещения и эксплуатации магазина». Это необходимо сделать до начала строительства для того, чтобы вас не оштрафовали за нецелевое использование земельного участка.

Внеся в кадастровые документы на землю необходимые изменения, вы тотчас сможете строить на своём участке магазин или любое сооружение, под которое вы изменили ВРИ вашего земельного участка.

Из каких материалов и как построить магазин, чтобы он был "некапитальным строением" рассказано в нашей следующей статье.

В этой статье мы расскажем о том, как избежать катастрофичных проблем при изменении ВРИ с одного вида на другой и при строительстве любого магазина.

С такими «волшебными» изменениями ВРИ надо быть невероятно внимательным и осторожным. Иначе, можно «угореть на деньги» перед налоговой.

Можно ли построить магазин на земле ИЖС

Недавно к нам за помощью обратился клиент с весьма серьезной проблемой: за собственный земельный участок, когда-то бывший «для ИЖС» площадью всего 13 соток добросовестный землевладелец вдруг задолжал 300 000 рублей земельного налога только за 2021-й и 2022 годы. А что творится с задолженность сейчас – он побоялся посмотреть и срочно обратился к нам.

Как строительство частного магазина привело к высокой кадастровой стоимости участка

У клиента в г. Новосибирске в собственности был земельный участок с ВРИ «для ИЖС» с расположенным на нём жилым домом 1954-го года постройки. И вот в 2020-м году клиент на собственном участке решил построить магазин.

Он узнал, что перед началом строительства необходимо необходимо изменить ВРИ своего земельного участка. Изучив Правила землепользования и застройки г. Новосибирска (сокращенно ПЗЗ), он увидел, что в его квартале можно изменить ВРИ на «для магазина» очень просто: путем подачи декларации. Что он и сделал.

Он написал декларацию на изменение ВРИ своего приусадебного участка на «для магазина», и подал её в МФЦ. И вот в самом конце 2020-го года его земельный участок уже был с новым ВРИ: «строительство магазина».

То есть ответ на вопрос: "можно ли построить магазин на земле ижс" такой: в начале участок с ВРИ "для ИЖС" необходимо перевести на ВРИ, который звучит как "для строительства магазина" или "для размещения и эксплуатации магазина". И этот шаг он сделал правильно, ибо построить магазин на участке «для ИЖС» было бы нарушением земельного законодательства.

Затем, наш клиент занялся вопросом получения разрешения на строительство магазина. Но возник сюрприз "откуда не ждали".

Дело в том, что как только земельный участок изменит свой обычный ВРИ на более перспективный и прибыльный ВРИ - «строительство магазина», то сразу же автоматически возрастает и кадастровая стоимость такого земельного участка.

С ВРИ «для ИЖС» стоимость 1 кв.м. его земельного участка составляла 475. 23 руб. После смены ВРИ на «строительство магазина» кадастровая стоимость всего земельного участка возросла примерно до 10 миллионов рублей за эти 13 соток!

Налоговая инспекция тут же насчитала ему земельный налог в размере 150 тыс. руб. за 2021-й год! И извещение пришло ему сразу за 2 года: за 2021 и 2022-й год. И всё по 150 тыс. руб. И это за земельный участок (еще без магазина) площадью всего 13 соток.

То есть после после изменения ВРИ у земельного участка увеличилась и кадастровая стоимость земли, и сама ставка земельного налога. Ведь земельный налог в 0.3 % от кадастровой стоимости был, когда участок имел ВРИ «для ИЖС», а когда ВРИ стал коммерческого характера, то земельный налог вырастает.

В некоторых регионах России земельный налог под объектами торговли может составлять 1.5 % (как и было в Новосибирске).

От такой неожиданности наш клиент, конечно же, был в полном шоке, и подал иск в суд на кадастровую палату, что они, якобы, не имели права изменять ВРИ его земельного участка без выезда на место. Так как первоначально на земельном участке «для ИЖС» в 1954-м году был построен жилой дом и благополучно эксплуатируется до сих пор.

Затем, наш землевладелец подал жалобу в прокуратуру на налоговую инспекцию за то, что она выставила ему налог в размере не 0.3% от кадастровой стоимости его земельного участка, а целых 1.5 % от новой повышенной кадастровой стоимости участка.

Суд первой инстанции, конечно же, не усмотрел в действиях кадастровой палаты (а прокуратура - в действиях налоговой инспекции) ничего противозаконного. Каждая инстанция просто добросовестно выполняла свои обязанности согласно всем инструкциям и таблицам во всех законодательных актах. Ничего противозаконного они не сделали.

Наш клиент подал апелляционную жалобу на невыгодное ему решение суда, и попросил нас помочь ему победить в суде. Мы, конечно же, составляем грамотные и обоснованные иски в суд и помогаем всем гражданам. Но тут мы решили воздержаться.

Заблуждаясь в своих умозаключениях, он просил нас найти «зацепку» в том, что кадастровая палата не имела права изменять ВРИ его участка на "строительство магазина" потому, что на земельном участке на тот момент стоял жилой дом (и стоит там до сих пор).

Наш клиент полагал, что кадастровая палата имела право менять ВРИ его земельного участка на "строительство магазина" только после того, как он бы построил магазин на собственном участке. Он полагал, что порядок действий должен быть именно в такой последовательности. И просил нас пригласить специалистов из БТИ, чтобы они выехали бы на место и зафиксировали бы протоколом, что на земельном участке с измененным теперь ВРИ «для магазина» на данный момент все еще располагается жилой дом.

Также, еще он хотел, чтобы они изменили ВРИ его земельного участка с «для магазина» обратно на «для ИЖС», так как там стоит жилой дом. Вот так вот наш клиент заблуждался в свою пользу.

Наш клиент - добросовестный собственник своего земельного участка, обратился к нам с просьбой подсказать ему, что ему делать, как гасить такой огромный долг за земельный налог перед налоговой инспекцией, и что делать дальше, чтобы все-таки построить магазин на своем участке.

Как мы решили проблему нашего клиента с магазином на своем участке

В первую очередь, мы порекомендовали ему не обращаться в суд на кадастровую палату, с доводом о том, что на земельном участке до сих пор стоит жилой дом (и вообще говорить об этом вслух в присутствии должностных лиц). Иначе, он тут же «схлопочет» штраф за нецелевое использование земли, предписание проверяющего органа привести действительность в соответствие с документами на землю, либо привести документы на участок в соответствие с тем, что там сейчас стоит жилой дом.

Использование участка вразрез с его ВРИ чревато для правообладателя серьезным административным штрафом, который будет взиматься до тех пор, пока собственник не устранит выявленное правонарушение. На данный момент предусмотрен штраф за данное правонарушение - до 1% от кадастровой оценки участка (не менее 10 тыс. руб.) за НЕ целевое его использование. А у данного участка кадастровая стоимость приблизительно 10 млн. руб. Значит, штраф будет ~ 100 000 рублей!

А у него еще за все годы скопился долг за земельный налог - около 400 тысяч рублей. До штрафов ли ему теперь?!

Но выход есть и после такого предписания: или переделывайте документы, или сносите индивидуальный жилой дом.

Хорошо, что ему не нужно строить помещение под магазин. Можно ведь открыть магазин в частном доме, предварительно провести его реконструкцию под магазин, и ввести его в эксплуатацию как "магазин", зарегистрировать право собственности уже на магазин, а не на жилой дом.

Мы написали ходатайство в налоговою инспекцию с просьбой о рассрочке долга, что наш клиент обязуется выплачивать задолженность по 20 тыс. в месяц. А если дело будет передано судебным приставам, то тогда с ними мы также заключим подобное соглашение.

Что касается будущего существования земельного участка, то наш клиент будет менять его ВРИ с «для магазина» на какой-нибудь другой вид разрешенного использования, где кадастровая цена за 1 кв. м. будет гораздо ниже.

И теперь наш клиент будет внимательно смотреть на кадастровую стоимость за 1 кв. м. у каждого вида разрешенного использования! Так как кадастровая стоимость за разные виды использования очень и очень разнится даже в пределах одного квартала, в пределах одной градостроительной зоны.

К нам каждый день звонят или приходят на консультацию граждане с подобными и с еще более запутанными проблемами, и мы всегда успешно их решаем, так как наш профессиональный опыт в земельном праве составляет 25 лет.

Есть еще один вариант решения такой проблемы, которая возникает если вы хотите построить магазин на своем участке.

Это - снижение существующей кадастровой стоимости земельного участка, которую ему определили при данном ВРИ. Если он надумал не менять ВРИ, то можно побороться за снижение кадастровой стоимости с ВРИ "для эксплуатации магазина".

Поэтому, прежде чем планировать строительство частного магазина, оптимизировать и увеличивать доходы со своего земельного участка, будьте предельно внимательны к цене выбираемого вами вида разрешенного земельного участка.

Так как налоги вы будете обязаны платить (в определенный срок) уже сразу после появления нового и дорогостоящего ВРИ.

А вот воплотить в жизнь успешный бизнес и прибыль от торговли, может получиться не так скоро, как обязательство платить земельный налог за подорожавшую землю. А налоги имеют свойство накапливаться и «обрастать» пенями.

Чтобы выгодно построить магазин и не угореть на деньги лучше все досконально изучить и проконсультироваться по всем вопросам у профессиональных юристов, специализирующихся именно по земельному праву.

Потому строительство частного магазина на землях ИЖС - не законно. Перед любым строительством какого либо здания, строения или сооружения, необходимо либо изменить ВРИ земельного участка, либо добавить вспомогательный, или приобрести условный ВРИ.

Прежде, чем менять ВРИ земельного участка, рекомендуем вам предварительно проверить все хозяйственные возможности и юридические свойства земельного участка, которые получатся после таких изменений. Это убережет вас не только от лишних неправильных движений, но и от финансовых потерь.

Мы легко решаем разного рода проблемы с землей и с недвижимостью, на ней расположенной. Мы можем урегулировать все претензии из налоговой инспекции.

Если будет необходимо, то мы с успехом защитим ваши законные права и интересы в суде, мы убережем вас от штрафов и сноса.

Мы составим обоснованные и убедительные иски в суд и поможем всем гражданам.

Поэтому, задавайте нам любой вопрос в форме, и мы с удовольствием ответим вам и бесплатно проконсультируем.