Разрешенное использование: от чего зависит, и как его изменить

Собственник земельного участка (или арендатор) конечно же имеет право возводить любые строения на своем участке: жилые или производственные, или иные строения, но только в точном соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием (подп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ).

У каждого земельного участка есть свой собственный вид разрешенного использования, который зависит от категории земель, в которую он входит, и от вида градостроительной зоны, в которой он расположен на генеральном плане населенного пункта.

В Российской Федерации есть жесткие правила, которые должен выполнять без исключений каждый владелец участка. Земельный кодекс РФ, а именно статья 42 возлагает на собственников (а так же и на арендаторов) обязанность использовать землю строго в соответствии с определенной целью использования земельного участка, то есть в строгом соответствии с "категорией земли" и видом разрешенного использования (сокращенно ВРИ). Поэтому, использование земельного участка не по целевому назначению - это нарушение обязанности, установленной вышеуказанной статьей.

Целевое назначение земель и "разрешенное использование земельных участков" - это одно и то же. Обязанность использовать земельные участки строго по их целевому назначению закрепилось в «видах разрешенного использования».

Дорогие ошибки при использовании земельного участка не по целевому назначению

Если вы будете использовать земельный участок не так, как написано в строке вид разрешенного использования - вот именно за это нарушение вас и могут оштрафовать как за НЕ целевое использование земельного участка. Даже использование всего лишь части земельного участка не по целевому назначению, то есть не в соответствии с его видом разрешенного использования, является административным правонарушением, предусмотренным частью 1 статьи 8.8 КоАП РФ.

Чтобы у вас было законное целевое использование участка, это значит, что его нужно использовать в строгом соответствии с его "видом разрешенного использования", который четко обозначен в кадастровой выписке на конкретный земельный участок.
Например, если в кадастровых документах земельного участка написано, что его ВРИ: "для размещения спортивных объектов", или "для садоводства", то на таком участке нельзя строить СТО, жилой дом, или магазин, или гаражи и т. п. сооружения.

Поправки к закону № 217 (вступили в действие с 1 сентября 2025 г.) теперь вообще прямо запрещают на земельных участках с ВРИ "садоводство" или "огородничество" заниматься коммерческой деятельностью, теперь на них запрещено строить кафе, магазины, автосервисы, сауны, мини-отели, склады, мастерские, питомники и тепличные комплексы.

С 1 марта 2025 года начал отсчитываться 3-х летний срок, в течение которого все землепользователи обязаны освоить участок в соответствии с его целью использования. Например, если земля предназначена для сельскохозяйственных нужд, на ней должны быть посевы или иные объекты аграрной деятельности. Участок не одолжен быть заросшим и тем более захламленным, или на нем сделали просто забетонированную площадку и провели ЛЭП.

В начале года Правительство утвердило специальный Перечень действий, которые нужно будет регулярно выполнять для освоения разных участков с разными видами разрешенного использования (ВРИ). Если к 1 марта 2028 года эти требования не будут соблюдены, то владельцу в начале будут выписаны штрафы, а при несоблюдении предписаний, местные власти могут принять решение об изъятии земли.

Цена ошибок при использовании земли не по ее целевому назначению:

• Риск расторжения договора аренды;
• Изъятие земельного участка из собственности;
• Отказ в выкупе участка из аренды в собственность;
• Снос всех строений;
• Штраф до 200 000 рублей (неоднократный);
• Увеличение земельного налога (если участок не изымут).

Из-за недопонимания всей серьезности обязанности использовать землю по ее целевому назначению произошло ужасное происшествие с Вартаном Кочияном, который использовал не свою землю в разрез с её видом разрешенного использования.

Поэтому, если у вас возникли какие-либо проблемы с использованием земли в соответствии с ее целевым назначением, если проверяющие органы уже предъявили претензии, и выписали штраф, то обращайтесь к нам – опытным юристам по земельному праву. Мы помогли уже сотням землевладельцам, поможем и вам.

Мы оспорим все штрафы или требование освободить участок, и защитим ваши интересы в суде.

Как сэкономить 200 000 руб. на штрафах при использовании земельного участка

При покупке земельного участка необходимо в самом начале четко определиться, какую деятельность вы планируете вести, и что вы хотите строить на участке, такая и должна быть цель использования земельного участка в документах.

От ваших планов будет напрямую зависеть, в какой «категории земли» необходимо искать земельный участок, и какой у участка должен быть «вид разрешенного использования», чтобы на нем можно было строить то, что вы задумали.

В статье мы расскажем, когда нельзя «перевести» земельный участок. Чтобы вы не покупали такой участок, и не не тратили свои ресурсы на то, что не возможно поменять.

Точно так же нужно четко понимать будущую цель использования земельного участка при аренде или при переуступке права аренды земельного участка. Так как Администрация района или города может не позволить вам менять категорию земель и ВРИ арендованного земельного участка.
Подробнее о том, как оформить переуступку земельного участка под ИЖС - читайте в следующей статье.

Каждый земельный участок хорош по своему, каждый идеально подходит для своих целей, для которых он был сформирован государством и предоставлялся для конкретной цели, для определенного целевого использования.

Какие-то определенные категории земель предназначены для строительства фабрик, а на других участках можно организовать только СНТ для сотрудников этих фабрик. Иные земельные участки предоставлялись и были предназначены для строительства аэропорта, или новых жил-массивов, или для организации и эксплуатации санатория, или же для культурной деятельности, и т. п.

Всё это - весьма разные и конкретные «виде разрешенного использования» (сокращенно ВРИ).

Поэтому, на одном участке можно только выращивать сельскохозяйственную продукцию, и нельзя строить склады для хранения не сельскохозяйственной продукции. А другой участок предоставляется только для строительства двухквартирных 2-х этажных домов. Другой участок с ВРИ "для строительства и эксплуатации магазина" предполагает, что там ничего кроме магазина размещать нельзя.

От чего зависит вид разрешенного использования земельного участка

Цель использования земельных участков зависят от того, в какой "категории земли" находится конкретный участок. Поэтому, перед покупкой (или если вы получили землю в наследство), чтобы не попасть под штраф, и чтобы у вас не изъяли землю, лучше всего в начале узнать какой вид разрешенного использования у исследуемого земельного участка, заказав свежую (актуальную на сегодня) кадастровую выписку из ЕГРН на самые основные характеристики. Их две:

1. Категория земель, к которой принадлежит ваш участок. Это самое основное. Именно категория земель определят широту хозяйственных возможностей на этом земельном участке.

В России все земельные участки находятся в какой-нибудь одной из 7-ми категорий:

• земли населенных пунктов;
• земли промышленного и иного специального назначения;
• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

В каждой категории земель есть либо широкий либо очень узкий круг возможностей для строительства и жизнедеятельности человека.

Самые большие возможности хозяйственной деятельности предлагает категория – «Земли населенных пунктов». Это земли, находящиеся внутри границ населенных пунктов и поселений, и предназначенные для их застройки и развития.

То есть, количество видов разрешенного использования земельных участков в категории земли населенных пунктах - самое большое и многообразное. Там можно строить и плaнoвую зacтpoйку (многоэтажные дома), и индивидyaльное жилье, и можно образовывать и использовать участки для вeдeния личного пoдcoбнoгo xoзяйcтвa. Также, в состав нaceлeнных пyнктов входят участки для oбщecтвeннo-дeлoвых, пpoизвoдcтвeнных, peкpeaциoнных целей, и конечно же участки для размещения инжeнepнo-тpaнcпopтной инфpacтpyктypы.

На землях населенных пунктов широкий выбор ВРИ представлен в Правилах землепользования и застройки (сокращенно ПЗЗ), содержащими рекомендации к проектированию любых зданий, и карту градостроительного зонирования населенного пункта.

Категория земель, к которой принадлежит данный участок, указаны в строке кадастровой выписки:

2. Вид разрешенного использования (так называемый ВРИ) – вот он уже конкретно уточняет, что именно можно делать на вашем земельном участке, и какие объекты можно строить (чем капитальные объекты отличаются от не капитальных, можно прочесть здесь).

Вид разрешенного использования земельного участка можно узнать так же и из Постановления администрации района (или города), которая вам предоставила этот земельный участок. Или же в договоре аренды земельного участка (так же от администрации), написано ДЛЯ ЧЕГО именно предоставлен участок.

Так же, сведения "ДЛЯ ЧЕГО" предоставлен земельный участок, вы найдете и в «Свидетельстве о праве собственности на землю», если оно старое и лежит у вас в домашнем архиве. Там может быть не указан вид права, на котором вам участок предоставлен (времена СССР), но "ДЛЯ ЧЕГО" - обычно указано всегда.

Конечно же, разобраться в этом не просто, да еще и понять какое сочетание категории земли и ВРИ земельного участка наиболее подходит вашим планам. И понять: возможно ли такое сочетание в правовом поле (а не в мечтах) не так-то легко.

Если вы хотите узнать подходит ли «категория земли» или цель использования земельного участка для вашей новой деятельности, то бесплатно звоните нам на горячую линию 8 (800) 200-90-89, или в чате внизу экрана можете заказать обратный звонок.
Мы бесплато проконсультируем вас, на какую категорию земель, и на какой ВРИ необходимо изменить ваш участок, чтобы на нем можно начать строить то, что вы хотите (и не попасть на штрафы и изъятие земли).

Если вы только планируете купить земельный участок для своих целей, то чтобы вас не обманули продавцы, заверяя, что на участке можно строить всё, лучше всего заказать на сайте Росреестра самую свежую кадастровую выписку, и там вы все узнаете.

Если нужно узнать вид разрешенного использования интересующего вас земельного участка в Подмосковье, то можно это сделать онлайн на сервисе: "Геопортал Подмосковье".

Самое развернутое и подробное содержание вида разрешенного использования вашего земельного участка вы можете узнать в публичном документе вашего города или посёлка, так как сейчас на все населенные пункты разработаны так называемые ПЗЗ – это Правила Землепользования и Застройки.

Что такое Правила землепользования и застройки города (сокращенно ПЗЗ)?

ПЗЗ - это важнейший документ для горожан и жителей других населенных пунктов. В нём, согласно пункта 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской̆ Федерации и пунктом 9 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ определяется весь правовой̆ режим использования земельных участков (в границах населенного пункта), а также всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей̆ эксплуатации зданий, сооружений, в том числе предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Всё это определяется градостроительным регламентом территориальной̆ зоны, который̆ устанавливается в этих самых ПЗЗ (правила землепользования и застройки).

А применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются свои виды разрешенного использования земельных участков (которые расположены в этой зоне) и разрешенные виды объектов капитального строительства (пункт 2 статьи 37 ГрК РФ).

Найдите ПЗЗ интересующего вас населенного пункта в сети интернет. В интересующем вас ПЗЗ вы найдёте сведения о том, в какую территориальную зону попадает ваш участок, и увидите какое разрешенное использование у вашего земельного участка, и там будет расшифровка ваших возможных действий на данном земельном участке, в зависимости от его ВРИ.

Кто может изменить вид разрешенного использования земельного участка

В законе сказано, что правообладатель земельного участка самостоятельно выбирает из числа уже имеющихся ВРИ, которые предусмотрены в ПЗЗ населенного пункта (при условии распространении действия градостроительного регламента) путем обращения в Росреестр с заявлением.

Что такое правообладатель земельного участка? Правообладатель – это или собственник, или арендатор земельного участка, или пользователь (тот, кому земля предоставлена на праве постоянного (бессрочного) пользования). Все они обладают правами на землю, но с очень разной полнотой возможностей.

Так вот, только собственник земельного участка может самостоятельно (без чьих-либо согласований) изменить ВРИ своего участка на любой из того, что имеется в ПЗЗ населенного пункта в данной градостроительной зоне.

Если же земельный участок предоставлен вам на праве аренды, или любом другом виде права (за исключением права собственности), то собственником таких участков является государство.

И поэтому желание изменить цель использования земельного участка необходимо согласовывать с Администрацией города или края, в зависимости от того, кому принадлежит данный участок.

Изменение цели использования земельного участка находящегося у вас в аренде (или на другом виде права) осуществляется Администрацией МО посредством принятия Решения об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в вашем заявлении, и ВРИ земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков.

В каких случаях нельзя изменить ВРИ участка

Если земельный участок у вас не в собственности, то в изменении ВРИ земельного участка Администрация района (или города) может вам отказать, так как собственник земли государство, а не вы.

Изменить вид разрешенного использования участка невозможно в следующих случаях:

• если договор аренды участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, заключен на торгах;
• арендатору самостоятельно, если участок предоставлен в аренду для определенного вида использования;
• если градостроительным регламентом и ПЗЗ для запрашиваемого вида использования установлены предельные размеры и параметры, не позволяющие вести деятельность согласно данному ВРИ;
• если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду без проведения торгов для производства продукции по импортозамещению.

Например, в соответствии Федеральным Законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (пункт 6 статьи 10.1.)
«Изменение целевого назначения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного в аренду гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, не допускается».

Если земельный участок был предоставлен вам в аренду на торгах с Администрацией города, то изменение цели использования земельного участка прямо запрещено законом (п. 17 ст. 39.8 Земельного Кодекса РФ). Обратите на это пристальное внимание когда будете покупать участок по переуступке прав аренды.

Это означает, что изменить цель использования земельного участка, можно будет только после того, когда на таком участке построите дом, и выкупите участок у Администрации в собственность.

То есть, когда вы станете собственником земельного участка, то согласно положению Градостроительного Кодекса РФ вы можете выбирать любую цель использования земельного участка, указанную в ПЗЗ вашего населенного пункта (предусмотренные для конкретной градостроительной зоны), по своему усмотрению без каких-либо согласований.

Если у вас есть вопрос по изменению цели использования земельного участка, то спросите нас в чате внизу экрана, или бесплатно позвоните на горячую линию 8 (800) 200-90-89. Мы бесплатно проконсультируем вас по любому вопросу.

Поэтому, лучше всего переоформлять имеющиеся права аренды, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения на настоящее право собственности. Ибо хозяин всего – это собственник.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка (цель использования земельного участка)

Прежде чем расширять возможности строительства на своем земельном участке необходимо сделать следующие юридически значимые действия.

Если (как пример) вы задумали построить 2-х квартирный (или многоквартирный) дом на своем земельном участке, у которого ВРИ - "Для индивидуального жилого строительства" или "для ведения личного подсобного хозяйства", то в начале вам необходимо изменить ВРИ вашего участка на "для строительства и эксплуатации многоквартирного дома", и только потом получать разрешение в архитектуре и начинать строить. В противном случае даже банки не дадут ипотеку на покупку квартиры в таком доме.

Посмотреть подходящий для себя ВРИ можно в так называемом "классификаторе видов разрешенного использования земельных участков", который утвержден Приказом Росреестра от 10.11.2020г. № П/0412 (ред. от 24.12.2024г.). Есть 13 основных типов ВРИ, которые так же раскрываются подробностями. В нем указаны наименование типов ВРИ, их подробное описание, и код (числовое обозначение).

• Сельскохозяйственное использование: растениеводство, животноводство, научное обеспечение сельского хозяйства и другие.
• Жилая застройка: индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, высотная жилая застройка и другие.
• Общественное использование объектов капитального строительства: здравоохранение, образование и просвещение, парки культуры и отдыха, социальное обслуживание и другие.
• Предпринимательство: рынки, общественное питание, гостиничное обслуживание, развлечения, магазины и другие.
• Отдых: спорт, спортивные базы, туристическое обслуживание, охота и рыбалка и другие.
• Производственная деятельность: недропользование, тяжелая, легкая и пищевая промышленность, энергетика, связь и другие.
• Транспорт: железнодорожный, автомобильный, водный и воздушный и другие виды транспорта.
• Обеспечение обороны и безопасности: обеспечение вооруженных сил, обеспечение внутреннего правопорядка, охрана государственной границы Российской Федерации и другие.
• Деятельность по особой охране и изучению природы: охрана природных территорий, курортная, санаторная и историко-культурная деятельность и другие.
• Использование лесов: заготовка древесины, резервные леса, лесные плантации и другие.
• Водные объекты: гидротехнические сооружения, общее пользование водными объектами, специальное пользование водными объектами и другие.
• Территории общего пользования: улично-дорожная сеть, ритуальная деятельность, благоустройство территории и другие.
• Земельные участки специального назначения: для мусоросжигательных и мусороперерабатывающих заводов, полигонов по захоронению и сортировке бытового мусора и отходов. И для подобной деятельности.

Но необходимо знать, что не смотря на широчайший спектр возможной деятельности, внутри каждой территориальной зоны есть свой градостроительный регламент — свой порядок использования и застройки земельных участков.

Собственник не всесилен, он может выбрать только те ВРИ, которые разрешены в определенной зоне. Например, в общественно-деловой зоне города нельзя захотеть и выбрать для своего участка новый ВРИ «жилая застройка». Хотя в разных городах и населенных пунктах могут быть свои возможности. Но суть такова, что выбирать можно из того, что есть.

Не верьте продавцу или риелтору, который хочет недорого продать вам участок в категории "земли сельскохозяйственного назначения" и обещает, что после изменения вида разрешенного использования земельного участка на нём можно будет построить жилой дом, и в нем можно будет прописаться. Это не правда. Это находится в компетенции Администраций районов и области и делается только с их согласия. Почему нельзя прописаться на некоторых дачах, мы подробно рассказали в этой статье.

8 апреля 2019 года вступил в силу приказ Минэкономразвития России от 04.02.2019г. № 44 «О внесении изменений в классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540».

Данным приказом расширен список видов разрешенного использования земельных участков и уточнено описание видов использования в разделах «Жилая застройка», «Общественное использование объектов капитального строительства», «Предпринимательство» и «Отдых (рекреация)» классификатора видов разрешенного использования земельных участков (Классификатор).

У земельного участка может быть несколько ВРИ, они делятся на:

• основные;
• условно разрешенные;
• вспомогательные.

Основные ВРИ собственник выбирает по классификатору самостоятельно, исходя из категории земли. Чтобы использовать участок эффективнее, он может установить условно разрешенные ВРИ, но их придется согласовывать с местными органами власти. Вспомогательные ВРИ могут применяться только в совокупности с основными и условно разрешенным и должны занимать меньше четверти участка.

Даже если земельный участок у вас не в собственности, а в аренде, то необходимо самому изменить вид разрешенного использования земельного участка, в случае, если были внесены изменения в Классификатор видов разрешенного использования земельных участков.

Так как согласно пункту 2 части 1 статьи 32 Закона «О государственной̆ регистрации недвижимости» органы государственной̆ власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими решений (актов) об установлении или изменении разрешенного использования земельного участка.

Поэтому они у себя в ЕГРН изменят ВРИ, и вам необходимо переделать свои документы (неважно собственность это или аренда), чтобы нечаянно не нарушить новый измененный ВРИ вашего участка.

Существуют определенные сроки действия ВРИ по времени их возникновения:

В соответствии со статьёй № 34 Федерального закона от 23.06.2014г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный̆ кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской̆ Федерации»:

• использование земельных участков, установленное до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору (часть 11);
• до 1 января 2020 года орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в ПЗЗ в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в правила землепользования и застройки, не требуется (часть 12);
• по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной̆ власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков (часть 13).

Поэтому, если вы надумали строить что-либо совершенно новое, и как-то иначе использовать свой земельный участок (будь он у вас в собственности или в аренде), то в первую очередь необходимо изменить целевое использование земельного участка указанными способами (а так же следить за публикациями администрации и вносить изменения в свои документы при изменении классификаторов). Если в закон вносятся изменения, то необходимо отслеживать такие изменения и принимать необходимые меры согласно требованиям законодательства.

Будьте внимательны: при изменении ВРИ на другой вид, изменится и кадастровая стоимость земельного участка. О том, какие катастрофические последствия могут возникнуть от того, что изменили ВРИ, как сильно от этого может возрасти кадастровая стоимость земли и сама ставка земельного налога, можно прочитать в этой статье.

Почему нельзя использовать участок вразрез с его видом разрешенного использования

Штрафуют за НЕ целевое использование земли потому, что это может привести к порче земли и невозможности ее дальнейшего использования по назначению. Например, на землях сельхозназначения нельзя строить склады для размещения горючего или для строительства АЗС, или автомойки, так как слив загрязненной воды из автомойки точно испортит почву, не говоря уже о разливах бензина и прочих подобных веществ. Ресурс верхнего плодородного почвенного покрова не восстанавливается, и не изготавливается. Он пропадает навсегда.

Поэтому государство пытается сохранить земельные ресурсы как можно дольше, так как мы получаем продукты питания с "земель сельхозназначения", а не с "земель промышленности" или "земель населенных пунктов". Да и среда обитания в городе должна быть комфортной и экологичной, как можно дольше. Необходимость охраны земель закреплена даже в Конституции РФ, в Земельном Кодексе, и в правовых актах субъектов РФ, во всем в земельном законодательстве.

Законы направлен на решение проблемы заброшенных земельных участков, которые долгое время остаются неосвоенными. Такие участки представляют опасность для окружающей среды и соседних территорий, поскольку могут стать источниками вредителей, сорняков и даже пожаров.

Ну и конечно же для пополнения государственной казны за счет штрафов. А при изъятии земельных участков у злостных нарушителей, и выставления участков на торги, средства от их продажи также поступят в бюджет.

Закон касается всех землевладельцев в населенных пунктах, а также в СНТ и огороднических товариществах. Это означает, что он касается почти половины населения России, ведь садовый, дачный или приусадебный участок есть у 46 % россиян.

С 1-го марта 2025 года начала действовать поправка в федеральный закон № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…», в частности в статью 23 (внесенная Федеральным законом от 08.08.2024г. № 307-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации…»).

Эта поправка говорит о том, что к садовым, дачным и огородным участкам (в какой категории земель они бы не находились) будут применяться те же строгие требования по соблюдению цели использования земельного участка, что и к участкам находящимся на землях населенных пунктов.

То есть, дачи за чертой населенных пунктов приравнены к дачам в черте городов и поселков, но не в правах, а в обязанностях, и штрафах за использование земли не в соответствии с видом разрешенного использования участков.

Поэтому, если у вас есть земельный участок, то посмотрите в документах его цель использования, и проследите, чтобы участок использовался именно по его ВРИ, а не иначе.

Штрафы за не целевое использование земельных участков направлены на сохранение земли как важнейшего компонента окружающей среды и природного ресурса, на предотвращение деградации, загрязнения, захламления, нарушения земель, других негативных (вредных) воздействий хозяйственной деятельности, а так же для обеспечения комфортной среды обитания. Именно поэтому ежегодно вводятся новые штрафы за разные вредное влияние человека на свои же земельные участки.

Если не устанавливать ограничения и штрафы за не целевое использование земли, то это в скором времени приведет к упадку качества жизни и токсичности продуктов питания. Будет "не красиво", если в спальном микрорайоне разрешить строить хим-завод или обувную фабрику. Это будет так же ужасно, как на 1-м этаже института разрешить размещение колбасной фабрики - запах стоит неуместный.

Именно поэтому и предусмотрена ответственность за использование земельного участка не по целевому назначению.

Когда цель использования земельного участка не соответствует виду разрешенного использования здания

Банки не дают ипотеку для покупки ГОТОВОЙ квартиры в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке, у которого ВРИ не «для многоквартирного дома», а, например, «для размещения гаражей». То есть ВРИ участка не соответствует виду разрешенного использования здания (наименованию строения).

Это может произойти из-за того, что многоквартирный (или частный) дом незаконно построили на не подходящем земельном участке с целю использования земельного участка НЕ «для многоквартирного дома», а, например, «для приусадебного ЛПХ».

Таким образом происходит использование земельного участка не по целевому назначению, и такой дом признается самовольным строением.

Признаки того, что у вас на участке находится незаконное строение - «самострой» и как его узаконить описано в этой статье.

Поэтому банк не даст ипотеку на квартиру в небольшом многоквартирном доме, если вид разрешенного использования здания не соответствует цели использования земельного участка. Они должны соответствовать обязательно.

Поэтому, перед тем, как купить земельный участок с намерением построить на нем многоквартирный дом, и продавать по квартирам, нужно узнать: можно ли перевести вид разрешенного использования этого земельного участка с «для ИЖС», или с «для садоводства» на «для размещения и эксплуатации многоквартирного дома».

Проведите предварительную проверку земельного участка. В последствии, вы будете очень благодарны себе за такую проверку.

Прежде чем покупать квартиру даже в небольшом многоквартирном доме на небольшом участке (например, 6-7 соток), наведите справки: какой ВРИ у этого земельного участка. Банки не "просто так" не дают ипотеку на покупку квартир в многоквартирных домах.

Если ВРИ не «для размещения многоквартирного дома», то покупать не рекомендуем даже за "наличку", ибо произойдет признание постройки самовольной, и узаконить его вряд ли получится.

Что если подать исковое заявление в суд с требованием узаконить такую квартиру?

В суде вы не докажете, что вы добросовестный правоприобретатель, так как строительство и размещение многоквартирного дома возможно только на участках специально для этого предназначенных. У участков с другим ВРИ - другое назначение. И строить можно только такие здания и строения, которые соответствуют цели использования земельного участка.

Нужно покупать землю с уже специальным ВРИ: «для размещения и эксплуатации многоквартирного жилого дома». Если же планируется покупать участок с другим ВРИ, то чтобы вас не обманули продавцы, желательно узнать (чтобы сэкономить деньги и время) в администрации района (города) о возможности изменить ВРИ на необходимый именно вам.

Иногда изменение ВРИ участка в принципе бывает невозможно. Будьте внимательны при выборе дома или чистого земельного участка: обращайте внимание на «категорию земель» и на ВРИ земельного участка.

Если в администрации района (города) вам ответят, что такое изменение ВРИ возможно (то есть в ПЗЗ города в данной функциональной зоне есть нужный вам ВРИ), то можно в начале купить земельный участок с ВРИ «для ИЖС».

Потом собственник участка может спокойно без дополнительных согласований обратиться в кадастровую палату с заявлением: прошу изменить вид разрешенного использования с «для ИЖС» на «для строительства и эксплуатации многоквартирного жилого дома».

И только после этого можно уверенно брать разрешение на строительство многоквартирного дома (подавать уведомление о начале строительства).

Если кому-нибудь удалось построить многоквартирный дом на участке, предназначенном для чего-то другого, и каким-то образом зарегистрировать право собственности на это строение, то всё равно в последствии нужно приводить документы на землю в порядок.

Если администрация дает какой-либо строк на правильное переоформление документов на землю, на приведение ВРИ участка в порядок, то нужно непременно это сделать. Иначе, даже по прошествии 6 - 8-ми лет, администрация изымет у вас землю за то, что вы используете участок не в соответствии с назначенной целью использования земельного участка, если вы всё-таки за это время не приведете документы в порядок. Как администрация Краснодара изымает землю под многоквартирными домами в Музыкальном микрорайоне уже не мало рассказано в сети.

Контролирующие органы придут к вам и попросят документы на квартиру и на земельный участок. И если увидят, что вид разрешенного использования здания не соответствует цели использования земельного участка (например, у вас магазин стоит на земельном участке с ВРИ «для сельскохозяйственного производства», или же стоит многоквартирный дом, а земля (например) имеет вид разрешенного использования «для строительства магазина» или «для ведения садоводства»), то в начале Отдел земельного контроля выпишет вам предписание:
"Приведите документы на землю в соответствие с тем, что у вас построено, либо измените вид разрешенного использования здания так, чтобы он соответствовал виду разрешённого использования земли."

То есть разночтения в документах недопустимы, ибо они обязательно приведут вас к существенным штрафным санкциям и принуждению снести незаконную постройку.

Всегда нужно начинать с правильного оформления документов на землю. Не стоит идти незаконным путем.

Не стоит покупать какое-либо здание, строение, сооружение, или квартиру в доме, а только потом оформлять землю. У вас может ничего не получится. Именно поэтому стараются продать такие объекты за "наличку". Потому что правильно их оформить и заниматься бизнесом или просто построить то, что хочешь, может не получиться в принципе.

Если вы всё-таки купите квартиру (или дом), которая расположена на участке с видом разрешенного использования НЕ «для эксплуатации многоквартирного дома», то в дальнейшем вы не сможете продать такую квартиру (или дом) целой категории покупателей, таким как «ипотечники».

Сбербанк (да и любые другие банки) не выдает ипотеку на покупку такой квартиры потому, что у продавцов не в порядке документы на землю: цель использования земельного участка не соответствует виду разрешенного использования здания.

Штраф за нецелевое использование земельного участка

За нецелевое использование земельного участка предусмотрены штрафы в виде процентов от кадастровой стоимости участка (ч. 3 ст. 3.5, ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ).

Если кадастровая стоимость участка установлена, то штраф составит:

• Граждане: 0.5 - 1% от кадастровой стоимости, но не менее 10 000 руб. и не более 100 000 руб.
• Должностные лица, в том числе ИП: 1 - 1.5% от кадастровой стоимости, но не менее 20 000 руб. и не более 300 000 руб.
• Организации: 1.5 - 2% от кадастровой стоимости, но не менее 100 000 руб. и не более 700 000 руб.

Если у участка кадастровая стоимость НЕ установлена, то штраф составит:

• Граждане: 10 000 - 20 000 руб.
• Должностные лица, в том числе ИП: 20 000 - 50 000 руб.
• Организации: 100 000 - 200 000 руб.

Например, если кадастровая стоимость земельного участка с ВРИ "Для общественно-деловых и производственных объектов" установлена в размере 2 983 879,77 руб., то штраф за его не целевое использование будет рассчитан так: 2 983 879.77 руб. * 1.5 % = 446372.78 руб.

Случаи, подтверждённые судебной практикой, за которые привлекают к ответственности по части 1 статьи 8.8 КоАП РФ:

1) нецелевая деятельность ведется в здании, расположенном на земельном участке, и не соответствует разрешенному использованию земельного участка.
Например, если земельный участок предоставлен:

• - для производственной деятельности, а по факту на нем расположен магазин с вывеской "Дачный", где продают продукты (Постановление Верховного Суда РФ от 03.08.2017 N 14-АД17-6);
• - для эксплуатации и обслуживания торгового центра, а на самом деле на участке расположена сауна. (Постановление Верховного Суда РФ от 18.07.2016г. N 43-АД16-6);

2) нецелевая деятельность ведется только на части земельного участка. Использование части земельного участка не в соответствии с его разрешенным использованием влечет нарушение режима использования земельного участка. Такой вывод подтверждается в Постановлении Верховного Суда РФ от 24.03.2016г. N 31-АД16-3 и Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.06.2013г. N 71/13 по делу N А67-4294/2012;

3) к ответственности привлекается то лицо, которое использует земельный участок не по целевому назначению, например арендатор (и даже в случае, если договор аренды не заключен) (см. Постановление Верховного Суда РФ от 02.07.2018г. N 33-АД18-3).

Штраф за нецелевое использование земельного участка сельскохозяйственного назначения

• использование земельных участков не по целевому назначению (ч. 2, ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ);
• если земельный участок используется с нарушением правил целевого использования (ч.1 ст. 8.8 КоАП РФ). Это достаточно серьезное нарушение, если это земельный участок в категории земель сельхозназначения. Например, если земельный участок был предоставлен для выращивания пшеницы, то построить на нем промышленный блок не допустимо.
• если пользователь допустил порчу земель (ст. 8.6 КоАП РФ) — например, из-за халатного обращения с удобрениями и ядохимикатами. В данном случае наступает уголовная ответственность по статье 254 Уголовного Кодекса РФ;
• если не проведена обязательная рекультивации на землях сельхозназначения - (ст. 8.7 КоАП РФ). Если земельный участок пострадал в процессе хозяйственной деятельности, землепользователь обязан провести рекультивацию. Например, рекультивация обязательна при строительстве домов, без этого его нельзя будет ввести в эксплуатацию (если рекультивация была предусмотрена планом строительства);
• Если вы не приведете земельный участок в состояние, пригодное для целевого использования (ч. 4 ст. 8.8 КоАП РФ). К примеру, если на земле сельхозназначения все-таки был построен промышленный складской комплекс, то землепользователь обязан вернуть всё в первоначальное состояние. За неисполнение - административный штраф:
  на граждан в размере от 20 тысяч до 50 000 рублей;
  на должностных лиц - от 100 тысяч до 200 тысяч рублей;
  на юридических лиц - от 200 тысяч до 400 000 рублей.

Законодательством субъектов РФ тоже может предусматриваться своя ответственность за нарушения порядка использования земельного участка. Например, в КоАП г. Москвы для организаций предусмотрен штраф в размере от 50 000 до 150 000 рублей за нарушение требований и ограничений по использованию участка, которые (ч. 1 ст. 6.7 КоАП г. Москвы) установлены правовыми актами г. Москвы, правоустанавливающими документами на землю, проектной и другой документацией, которая определяет условия использования участка.

Или, например, правовыми актами г. Москвы (ч. 1 ст. 6.7 КоАП г. Москвы) установлены штрафы за нарушение режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного, историко-культурного назначения и других земель с особыми условиями использования.

Так же есть штрафы (предусмотренные ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ, ст. 284 ГК РФ) за неиспользование земли сельхозназначения и за неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства в течение 3-х лет. Они подробно описаны в статье о штрафах на землю.

Все эти чудовищные и неоднократные штрафы способны подорвать стабильную прибыль, которую может и должен приносить любой земельный участок.

Изъятие земель из собственности за нарушение правил использования

Согласно ст. 285 ГК РФ "Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если участок используется вразрез с его "видом разрешенного использования".

Нецелевое использование земельного участка может повлечь за собой, прекращение аренды участка по инициативе арендодателя, прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (пп. 1 п. 2 ст. 45, п. 2 ст. 46 ЗК РФ).

А если участок принадлежит к категории "земель сельскохозяйственного назначения", то изымут, если докажут, что его использование вами привело к существенному снижению плодородия либо причинению вреда окружающей среде. Степень снижения плодородия земли будут оценивать по критериям, представленным в Постановлении Правительства № 612 от 22. 07. 2011 года.

Даже если участок у вас в частной собственности, его могут принудительно изъять в судебном порядке и продать с публичных торгов в порядке ст. 54.1 ЗК РФ в случаях:

• когда участок из земель сельхозназначения не используется по целевому назначению в течение трех и более лет (пп. 1 п. 1 ст. 6 Закона об обороте сельхозземель). Эти действия возможны, если проведение контрольного (надзорного) мероприятия зафиксировало, что участок не использовался 3 года;
• когда участок из земель сельхозназначения, приобретенный в соответствии со ст. 6 Закона об обороте сельхозземель, не используется по целевому назначению по истечении одного года с даты приобретения (пп. 4 п. 1 ст. 6 названного Закона).

То есть: если земельный участок находится у вас даже в самой частной индивидуальной собственности, а не в аренде или в постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении, в любом случае - строить и делать на ней можно только то, что написано в кадастровом паспорте этого земельного участка в строке "вид разрешенного использования". То есть, земля государством предоставлялась гражданам строго для чего-то конкретного.

Чтобы лучше понять, приведем пример: точно так же штрафуют и за не целевое использование жилья.

За что могут изъять квартиру у собственника

Пользование жилым помещением для целей, не связанных с проживанием, допускается только после перевода помещения в нежилое. Если же собственник использует помещение не по назначению, или же систематически нарушает интересы соседей, либо не по-хозяйски относится к помещению, допускает его разрушение, то органы власти могут предупредить его о необходимости наведения порядка, установить сроки ремонта.

А с 1 марта в 2023 года в связи с новыми поправками в законодательство, если на собственника квартиры не подействовало предупреждение органов, суд может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику(!) вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Цель такого закона в том, чтобы решить проблему, которая существует давно. Так как многие используют свое недвижимое имущество не по назначению, не следят за его состоянием, переоборудуют квартиры в разного рода общественные помещения.

Точно так же и с землей. Например, если у вас есть участок с назначением (с ВРИ) «для ИЖС», а вы хотите на нем построить магазин, то будьте добры, ищите другой земельный участок специально для этого предназначенный или же (что является самым конструктивным способом) - самостоятельно измените вид разрешенного использования (сокращенно ВРИ) у земельного участка на тот, который вам необходим.

Случай из практики:

После посещения контролирующих органов «Центральная топливная компания» получила штраф 700 000 рублей по ч. 1 ст. 8.8 КоАП за то, что разместила кафе, магазин, офисы и автосервис в своем здании, хотя земельный участок, который предоставлен в аренду был предназначен для «обслуживания автотранспорта». По прямому назначению земля тоже использовалась. Здание было у компании в собственности, а участок она арендовала по договору 2017 года у департамента городского имущества Москвы. Росреестр оштрафовал компанию за то, что она использовала всего лишь часть земельного участка не по её целевому назначению.

Так как в договоре аренды с департаментом от 2017 года земельный участок предоставлялся с ВРИ, который не предусматривал строительство и эксплуатацию офисов, кафе, магазина. Согласно новым классификаторам, участок предназначался "для объектов дорожного сервиса". А земля должна использоваться только так, как её предоставили, выдумывать свое ВРИ и строить то, что не включено в действующее ВРИ - нельзя, будь вы арендатор или собственник участка.

Если вас оштрафовали за не целевое использование земельного участка, и ситуация срочно требует юридического вмешательства, воспользуйтесь онлайн-чатом или заполните простую форму ниже. В течение 5 минут с вами свяжется квалифицированный юрист по земельному праву, подскажет, как не платить штраф, и ответит на все ваши вопросы.

Кто следит за правильным использованием земель?

За соблюдением земельного законодательства следят органы местного самоуправления и Росреестр. Сотрудники из отдела «земельного контроля» обходят населенные пункты и выявляют участки, которые используются по НЕ целевому назначению. Росреестр так же осуществляет свой государственный земельный надзор за соблюдением обязательных требований об использовании земельных участков по целевому назначению в соответствии с их принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

С этого года еще больше задействовано дронов для выявления фактов НЕ целевого использования земельных участков.

Если с дрона будет обнаружено не соответствие ВРИ земельного участка (указанному в документе) тому, что они увидят на участке, например, на садовом участке, построена гостиница или автомастерская, или любое другое строение запрещенное на участке, то будут предприняты ряд санкций.

Кадастровая цена участка будет пересчитана в сторону кратного повышения, так как обнаружена «коммерческая деятельность" и соответственно будет повышен земельный налог.

Ожидается, что добавится и штраф — 20% от суммы нового налога, начисленной ФНС. Кроме этого, землевладельца лишат льготы по уплате земельного налога (если она у него до этого была). Подробнее о льготах по земельному налогу читайте здесь.

Если комиссия установит, что вы используете участок не в соответствие с его видом разрешенного использования, то собственнику дается предписание об устранении нарушения. Если он не устраняет их в установленный срок, то выписывается штраф, а правонарушение всё так-же нужно устранить. Размер штрафа за использование участка не по его ВРИ для граждан составляет от 1% до 1.5% кадастровой стоимости объекта, но не менее 20 тыс. рублей.

В законодательстве РФ существуют достаточно много законных Актов об охране земель и наказании за их использование в разрез с их целевым назначением. Например, статья 6 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", звучит так: "Принудительное изъятие земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения при неиспользовании по целевому назначению или использовании с нарушением законодательства Российской Федерации".

Но надежда есть всегда: если выяснится что арендодатель (например, администрация района) не исполнила порядок проведения осмотра земельного участка, и не были зафиксированы факты нарушений с вашей стороны, то мы составим такой Отзыв на исковое заявление Администрации, что вы выиграете это дело.

Это не простые дела, чтобы все это делать самостоятельно. Мы ежедневно решаем подобные вопросы, поэтому и вам с удовольствием поможем в любых земельных вопросах.

Задайте ваш вопрос в форме ниже. Вы получите более подробный ответ по вашей конкретной ситуации. Мы расскажем "что можно строить, а что нет" на вашем земельном участке с конкретным ВРИ.