Вид разрешенного использования: что это такое, на что влияет, от чего зависит, и как его изменить

Каждый земельный участок первоначально образовывался государством и предоставлялся для конкретной цели, для определенного целевого использования: для строительства фабрики или для организации СНТ для сотрудников этой фабрики, или для строительства аэропорта, или новых жил-массивов, или для организации и эксплуатации санатория, или же для культурной деятельности, и т. п. Всё это - весьма разные и конкретные цели использования разных участков.

Вид разрешенного использования (сокращенно ВРИ) – это весьма строгий вид функционального использования земельного участка определенный на законодательном уровне, и принадлежность объектов недвижимости, которые можно строить на конкретном земельном участке. ВРИ - это определенный вид деятельности, которую можно вести на конкретном земельном участке и размещать на нем строго определенные объекты недвижимости (вид, предназначение, тип, этажность и т. п.).

То есть на одном участке можно только выращивать сельскохозяйственную продукцию, и нельзя строить склады. А другой участок предоставляется только для строительства двухквартирных 2-х этажных домов. Другой участок с ВРИ "для строительства и эксплуатации магазина" предполагает, что там ничего кроме магазина размещать нельзя.

Поэтому, право собственности на землю в России не абсолютное. Делать всё, что угодно даже на собственном земельном участке нельзя. Использовать любой (даже собственный) земельный участок необходимо в строгом соответствии с его видом разрешенного использования. Использование земельного участка не по целевому назначению, указанному в его виде разрешенного использования (сокращенно ВРИ) - наказуемо.

В Российской Федерации есть определенные правила, которые должен выполнять без исключений каждый владелец участка. Земельный кодекс РФ, а именно статья 42 возлагает на собственников (а так же и на арендаторов) обязанность использовать землю по целевому назначению, то есть в строгом соответствии с "категорией земли" и ВРИ. Поэтому, использование земельного участка не по целевому назначению - это нарушение обязанности, установленной вышеуказанной статьей.

Из-за недопонимания всей серьезности этой обязанности произошло ужасное проишествие с Вартаном Кочияном, который использовал не свою землю в разрез с ее ВРИ.

Целевое назначение земель и "разрешенное использование земельных участков" - это одно и то же. Обязанность использовать земельные участки строго по их целевому назначению закрепилось в «видах разрешенного использования» (сокращенно ВРИ).

То есть, чтобы у вас было правильное целевое использование участка, это значит, что его нужно использовать в строгом соответствии с его "видом разрешенного использования", который четко обозначен в кадастровой выписке на конкретный земельный участок.
Например, если в кадастровых документах земельного участка написано, что его ВРИ: "для размещения спортивных объектов", или "для садоводства", то на таком участке нельзя строить СТО, или магазин, или гараж и т. п. сооружения.

Если вы будете использовать земельный участок не так, как написано в строке вид разрешенного использования - вот именно за это нарушение вас и могут оштрафовать как за НЕ целевое использование земельного участка. Даже использование всего лишь части земельного участка не по целевому назначению, то есть не в соответствии с его видом разрешенного использования, является административным правонарушением, предусмотренным частью 1 статьи 8.8 КоАП РФ.

Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.

Как узнать какое у земельного участка разрешенное использование

Так как виды разрешенного использования земельных участков зависят от того в какой "категории земли" находится конкретный участок, то перед покупкой (или если вы получили землю в наследство), чтобы не попасть под штраф, и чтобы у вас не изъяли землю, лучше всего в начале узнать какой вид разрешенного использования у исследуемого земельного участка, заказав свежую (актуальную на сегодня) кадастровую выписку из ЕГРН на самые основные характеристики. Их две:

1. Категория земель, к которой принадлежит ваш участок. Это самое основное. Именно она определят широту хозяйственных возможностей на этом земельном участке.

В России все земельные участки находятся в какой-нибудь одной из 7-ми категорий:

• земли населенных пунктов;
• земли промышленного и иного специального назначения;
• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• водного фонда;
• земли запаса.

В каждой категории есть широкий или очень узкий круг возможностей для строительства и жизнедеятельности человека. Самые широкие возможности хозяйственной деятельности предлагает категория – «Земли населенных пунктов». Это земли, находящиеся внутри границ населенных пунктов и поселений и предназначенные для их застройки и развития.

То есть, количество видов разрешенного использования земельных участков в границах населенных пунктах - самое большое и многообразное. Там можно строить и плaнoвую зacтpoйку (многоэтажные дома), и индивидyaльное жилье и можно образовывать и использовать участки для вeдeния личного пoдcoбнoгo xoзяйcтвa. Также, в состав нaceлeнных пyнктов входят oбщecтвeннo-дeлoвыe, пpoизвoдcтвeнныe, peкpeaциoнныe зoны и инжeнepнo-тpaнcпopтнaя инфpacтpyктypa.

На землях населенных пунктов широкий выбор ВРИ представлен правилами землепользования и застройки (сокращенно ПЗЗ), содержащими рекомендации к проектированию зданий и карту градостроительного зонирования.

Категория земель, к которой принадлежит данный участок, указаны в строке кадастровой выписки:

2. Вид разрешенного использования (так называемый ВРИ) – вот он уже конкретно уточняет, что именно можно делать на вашем земельном участке, и какие объекты можно строить (чем капитальные объекты отличаются от не капитальных, можно прочесть здесь).

Поэтому, перед покупкой даже самого выгодного земельного участка, вам необходимо найти в документах ВРИ этого земельного участка и изучить, что именно можно делать (строить, размещать, заводить) на вашем земельном участке. Как всесторонне проверить земельный участок перед покупкой, можете прочесть в этой статье.

Вид разрешенного использования земельного участка можно узнать так же и из Постановления администрации района (или города), которая вам предоставила этот земельный участок. Или же в договоре аренды земельного участка (так же от администрации), написано ДЛЯ ЧЕГО именно предоставлен участок.

Так же, сведения "ДЛЯ ЧЕГО" предоставлен земельный участок, вы найдете и в «Свидетельстве о праве собственности на землю», если оно старое и лежит у вас в домашнем архиве. Там может быть не указан вид права, на котором вам участок предоставлен (времена СССР), но "ДЛЯ ЧЕГО" - обычно указано всегда.

Если вы только планируете купить земельный участок для своих целей, то чтобы вас не обманули продавцы, заверяя, что на участке можно строить всё, лучше всего заказать на сайте Росреестра самую свежую кадастровую выписку, и там вы все узнаете.

Если нужно узнать вид разрешенного использования интересующего вас земельного участка в Подмосковье, то можно это сделать онлай на сервисе: "Геопортал Подмосковье".

Самое развернутое и подробное содержание вида разрешенного использования вашего земельного участка вы можете узнать в публичном документе вашего города или посёлка, так как сейчас на все населенные пункты разработаны так называемые ПЗЗ – это Правила Землепользования и Застройки.

Что такое Правила землепользования и застройки города (сокращенно ПЗЗ)?

ПЗЗ - это важнейший документ для горожан и жителей других населенных пунктов. В нём, согласно пункта 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской̆ Федерации и пунктом 9 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ определяется весь правовой̆ режим использования земельных участков (в границах населенного пункта), а также всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей̆ эксплуатации зданий, сооружений, в том числе предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Всё это определяется градостроительным регламентом территориальной̆ зоны, который̆ устанавливается в этих самых ПЗЗ (правила землепользования и застройки).

А применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются свои виды разрешенного использования земельных участков (которые расположены в этой зоне) и разрешенные виды объектов капитального строительства (пункт 2 статьи 37 ГрК РФ).

Найдите ПЗЗ интересующего вас населенного пункта в сети интернет. В интересующем вас ПЗЗ вы найдёте сведения о том, в какую территориальную зону попадает ваш участок, и увидите какое разрешенное использование у вашего земельного участка, и там будет расшифровка ваших возможных действий на данном земельном участке, в зависимости от его ВРИ.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка (целевое назначение земельного участка)

Прежде чем расширять возможности строительства на своем земельном участке необходимо сделать следующие юридически значимые действия.

Если (как пример) вы задумали построить 2-х квартирный (или многоквартирный) дом на своем земельном участке, у которого ВРИ - "Для индивидуального жилого строительства" или "для ведения личного подсобного хозяйства", то в начале вам необходимо изменить ВРИ вашего участка на "для строительства и эксплуатации многоквартирного дома", и только потом получать разрешение в архитектуре и начинать строить. В противном случае даже банки не дадут ипотеку на покупку квартиры в таком доме.

Посмотреть подходящий для себя ВРИ можно в так называемом "классификаторе видов разрешенного использования земельных участков", который утвержден Приказом Росреестра от 10.11.2020г. № П/0412 (ред. от 23.06.2022г.). Есть 13 основных типов ВРИ, которые так же раскрываются подробностями. В нем указаны наименование типов ВРИ, их подробное описание, и код (числовое обозначение).

• Сельскохозяйственное использование: растениеводство, животноводство, научное обеспечение сельского хозяйства и другие.
• Жилая застройка: индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, высотная жилая застройка и другие.
• Общественное использование объектов капитального строительства: здравоохранение, образование и просвещение, парки культуры и отдыха, социальное обслуживание и другие.
• Предпринимательство: рынки, общественное питание, гостиничное обслуживание, развлечения, магазины и другие.
• Отдых: спорт, спортивные базы, туристическое обслуживание, охота и рыбалка и другие.
• Производственная деятельность: недропользование, тяжелая, легкая и пищевая промышленность, энергетика, связь и другие.
• Транспорт: железнодорожный, автомобильный, водный и воздушный и другие виды транспорта.
• Обеспечение обороны и безопасности: обеспечение вооруженных сил, обеспечение внутреннего правопорядка, охрана государственной границы Российской Федерации и другие.
• Деятельность по особой охране и изучению природы: охрана природных территорий, курортная, санаторная и историко-культурная деятельность и другие.
• Использование лесов: заготовка древесины, резервные леса, лесные плантации и другие.
• Водные объекты: гидротехнические сооружения, общее пользование водными объектами, специальное пользование водными объектами и другие.
• Территории общего пользования: улично-дорожная сеть, ритуальная деятельность, благоустройство территории и другие.
• Земельные участки специального назначения: для мусоросжигательных и мусороперерабатывающих заводов, полигонов по захоронению и сортировке бытового мусора и отходов. И для подобной деятельности.

Но необходимо знать, что не смотря на широчайший спектр возможной деятельности, внутри каждой территориальной зоны есть свой градостроительный регламент — свой порядок использования и застройки земельных участков. Собственник может выбрать только те ВРИ, которые разрешены в определенной зоне. Например, в общественно-деловой зоне города нельзя захотеть и выбрать для своего участка ВРИ «жилая застройка». Хотя в разных городах и населенных пунктах могут быть свои возможности. Но суть такова, что выбирать можно из того, что есть.

8 апреля 2019 года вступил в силу приказ Минэкономразвития России от 04.02.2019г. № 44 «О внесении изменений в классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный̆ приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. № 540».

Данным приказом расширен список видов разрешенного использования земельных участков и уточнено описание видов использования в разделах «Жилая застройка», «Общественное использование объектов капитального строительства», «Предпринимательство» и «Отдых (рекреация)» классификатора видов разрешенного использования земельных участков (Классификатор).

У земельного участка может быть несколько ВРИ, они делятся на:

• основные;
• условно разрешенные;
• вспомогательные.

Основные ВРИ собственник выбирает по классификатору самостоятельно, исходя из категории земли. Чтобы использовать участок эффективнее, он может установить условно разрешенные ВРИ, но их придется согласовывать с местными органами власти. Вспомогательные ВРИ могут применяться только в совокупности с основными и условно разрешенным и должны занимать меньше четверти участка.

Даже если земельный участок у вас не в собственности, а в аренде, то необходимо самому изменить вид разрешенного использования земельного участка, в случае, если были внесены изменения в Классификатор видов разрешенного использования земельных участков.

Так как согласно пункту 2 части 1 статьи 32 Закона «О государственной̆ регистрации недвижимости» органы государственной̆ власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими решений (актов) об установлении или изменении разрешенного использования земельного участка.

Поэтому они у себя в ЕГРН изменят ВРИ, и вам необходимо переделать свои документы (неважно собственность это или аренда), чтобы нечаянно не нарушить новый измененный ВРИ вашего участка.

Существуют определенные сроки действия ВРИ по времени их возникновения:

В соответствии со статьёй № 34 Федерального закона от 23.06.2014г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный̆ кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской̆ Федерации»:

• использование земельных участков, установленное до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору (часть 11);
• до 1 января 2020 года орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в ПЗЗ в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в правила землепользования и застройки, не требуется (часть 12);
• по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной̆ власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков (часть 13).

Как самостоятельно изменить вид разрешенного использования земельных участков:

• правообладатель земельного участка самостоятельно выбирает из числа уже имеющихся ВРИ, которые предусмотрены в ПЗЗ населенного пункта (при условии распространении действия градостроительного регламента) путем обращения в Росреестр с заявлением;
• посредством принятия решения об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков.

Поэтому, если вы надумали строить что-либо совершенно новое, и как-то иначе использовать свой земельный участок (будь он у вас в собственности или в аренде), то в первую очередь необходимо изменить целевое использование земельного участка указанными способами (а так же следить за публикациями администрации и вносить изменения в свои документы при изменении классификаторов). Если в закон вносятся изменения, то необходимо отслеживать такие изменения и принимать необходимые меры согласно требованиям законодательства.

Будьте внимательны: при изменении ВРИ на другой вид, изменится и кадастровая стоимость земельного участка. О том, как сильно может возрасти кадастровая стоимость земли, можно прочитать в этой статье.

Почему нельзя использовать участок вразрез с его видом разрешенного использования

Штрафуют за НЕ целевое использование земли потому, что это может привести к порче земли и невозможности ее дальнейшего использования по назначению. Например, на землях сельхозназначения нельзя строить склады для размещения горючего или для строительства АЗС, или автомойки, так как слив загрязненной воды из автомойки точно испортит почву, не говоря уже о разливах бензина и прочих подобных веществ. Ресурс почвенного покрова не восстанавливается, и не изготавливается. Он пропадает навсегда.

Поэтому государство пытается сохранить земельные ресурсы как можно дольше, так как мы получаем продукты питания с "земель сельхозназначения", а не с "земель промышленности" или "земель населенных пунктов". Да и среда обитания в городе должна быть комфортной и экологичной, как можно дольше. Необходимость охраны земель закреплена даже в Конституции РФ, в Земельном Кодексе, и в правовых актах субъектов РФ, во всем в земельном законодательстве.

Эти штрафы за не целевое использование земельных участков направлены на сохранение земли как важнейшего компонента окружающей среды и природного ресурса, на предотвращение деградации, загрязнения, захламления, нарушения земель, других негативных (вредных) воздействий хозяйственной деятельности, а так же для обеспечения комфортной среды обитания.

Если не устанавливать ограничения и штрафы за не целевое использование земли, то это в скором времени приведет к упадку качества жизни и токсичности продуктов питания. Будет "не красиво", если в микрорайоне разрешить строить хим-завод или обувную фабрику. Это будет так же ужасно, как на первом этаже института разрешить размещение колбасной фабрики - запах стоит неуместный.

Какие штрафы грозят за использование земельного участка не по целевому назначению

За нецелевое использование земельного участка предусмотрены штрафы в виде процентов от кадастровой стоимости участка (ч. 3 ст. 3.5, ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ).

Если кадастровая стоимость участка установлена, то штраф составит:

• Граждане: 0.5 - 1% от кадастровой стоимости, но не менее 10 000 руб. и не более 100 000 руб.
• Должностные лица, в том числе ИП: 1 - 1.5% от кадастровой стоимости, но не менее 20 000 руб. и не более 300 000 руб.
• Организации: 1.5 - 2% от кадастровой стоимости, но не менее 100 000 руб. и не более 700 000 руб.

Если у участка кадастровая стоимость НЕ установлена, то штраф составит:

• Граждане: 10 000 - 20 000 руб.
• Должностные лица, в том числе ИП: 20 000 - 50 000 руб.
• Организации: 100 000 - 200 000 руб.

Например, если кадастровая стоимость земельного участка с ВРИ "Для общественно-деловых и производственных объектов" установлена в размере 2 983 879,77 руб., то штраф за его не целевое использование будет рассчитан так: 2 983 879.77 руб. * 1.5 % = 446372.78 руб.

Случаи, подтверждённые судебной практикой, за которые привлекают к ответственности по части 1 статьи 8.8 КоАП РФ:

1) нецелевая деятельность ведется в здании, расположенном на земельном участке, и не соответствует разрешенному использованию земельного участка.
Например, если земельный участок предоставлен:

• - для производственной деятельности, а по факту на нем расположен магазин с вывеской "Дачный", где продают продукты (Постановление Верховного Суда РФ от 03.08.2017 N 14-АД17-6);
• - для эксплуатации и обслуживания торгового центра, а на самом деле на участке расположена сауна. (Постановление Верховного Суда РФ от 18.07.2016г. N 43-АД16-6);

2) нецелевая деятельность ведется только на части земельного участка. Использование части земельного участка не в соответствии с его разрешенным использованием влечет нарушение режима использования земельного участка. Такой вывод подтверждается в Постановлении Верховного Суда РФ от 24.03.2016г. N 31-АД16-3 и Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.06.2013г. N 71/13 по делу N А67-4294/2012;

3) к ответственности привлекается то лицо, которое использует земельный участок не по целевому назначению, например арендатор (и даже в случае, если договор аренды не заключен) (см. Постановление Верховного Суда РФ от 02.07.2018г. N 33-АД18-3).

Какие штрафы грозят за не целевое использование земельного участка сельскохозяйственного использования

• использование земельных участков не по целевому назначению (ч. 2, ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ);
• если земельный участок используется с нарушением правил целевого использования (ч.1 ст. 8.8 КоАП РФ). Это достаточно серьезное нарушение, если это земельный участок в категории земель сельхозназначения. Например, если земельный участок был предоставлен для выращивания пшеницы, то построить на нем промышленный блок не допустимо.
• если пользователь допустил порчу земель (ст. 8.6 КоАП РФ) — например, из-за халатного обращения с удобрениями и ядохимикатами. В данном случае наступает уголовная ответственность по статье 254 Уголовного Кодекса РФ;
• если не проведена обязательная рекультивации на землях сельхозназначения - (ст. 8.7 КоАП РФ). Если земельный участок пострадал в процессе хозяйственной деятельности, землепользователь обязан провести рекультивацию. Например, рекультивация обязательна при строительстве домов, без этого его нельзя будет ввести в эксплуатацию (если рекультивация была предусмотрена планом строительства);
• Если вы не приведете земельный участок в состояние, пригодное для целевого использования (ч. 4 ст. 8.8 КоАП РФ). К примеру, если на земле сельхозназначения все-таки был построен промышленный складской комплекс, то землепользователь обязан вернуть всё в первоначальное состояние. За неисполнение - административный штраф:
  на граждан в размере от 20 тысяч до 50 000 рублей;
  на должностных лиц - от 100 тысяч до 200 тысяч рублей;
  на юридических лиц - от 200 тысяч до 400 000 рублей.

Ответственность так же установлена и за нарушение режима использования земель сельхозназначения (кроме тех земель, на которые не распространяется Закон об обороте земель сельхозназначения) (ч. 2, 2.1 ст. 8.8 КоАП РФ). К ответственности привлекают в случае, если земельный участок вообще не используется, то есть запущен:

1) в течение 3-х и более лет для ведения сельхозпроизводства или другой связанной с этим деятельности. В этот период не засчитывается время, когда участок нельзя было использовать в связи с обстоятельствами, которые исключают его использование, например стихийное бедствие (ч. 2 ст. 8.8 КоАП РФ, ст. 284 ГК РФ, пп. 1 п. 1, п. 3 ст. 6 Закона об обороте земель сельхозназначения). Признаки, по которым устанавливается, что земельный участок не используется, определены Постановлением Правительства РФ от 18.09.2020 N 1482.

Таблица штрафов за это правонарушение (ч. 3 ст. 3.5, ч. 2 ст. 8.8 КоАП РФ):

2) если участок НЕ использовался в течение года по его "виду разрешенного использования" (то есть не по целевому назначению) после того, как вы приобрели его на публичных торгах. При этом ранее такой участок (ч. 2.1 ст. 8.8 КоАП РФ):

• - был изъят по решению суда в связи с тем, что он не использовался по целевому назначению или использовался с нарушением требований законодательства РФ;
• - по информации органов земельного надзора не использовался по целевому назначению или использовался с нарушением требований 3 года и более.

В этом случае размер штрафа составляет (ч. 3 ст. 3.5, ч. 2.1 ст. 8.8 КоАП РФ):

• Для граждан и ИП: 0,1 - 0,3%, но не менее 2 000 руб. и не более 100 000 руб.;
• Для организаций: 1 - 6%, но не менее 100 000 руб. и не более 700 000 руб.

Штрафы за неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства

По общему правилу, если такие участки не используются в течение трех лет в целях, для которых они предоставлены, вас могут оштрафовать (ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ, ст. 284 ГК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 3.5, ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ размер штрафа за данное правонарушение составляет:

Если кадастровая стоимость участка установлена, то штраф составит:

• Граждане: 1 - 1,5% от кадастровой стоимости, но не менее 20 000 руб. и не более 100 000 руб.
• Должностные лица, в том числе ИП: 1,5 - 2% от кадастровой стоимости, но не менее 50 000 руб. и не более 300 000 руб.
• Организации: 3 - 5% от кадастровой стоимости, но не менее 400 000 руб. и не более 700 000 руб.

Если кадастровая стоимость земельного участка НЕ установлена, то штраф составит для:

• Граждан: 20 000 - 50 000 руб.
• Должностных лиц, в том числе ИП: 50 000 - 100 000 руб.
• Организаций: 400 000 - 700 000 руб.

2) если участок НЕ использовался в течение года по целевому назначению после того, как вы приобрели его на публичных торгах. При этом ранее такой участок (ч. 2.1 ст. 8.8 КоАП РФ):

• - был изъят по решению суда в связи с тем, что он не использовался по целевому назначению или использовался с нарушением требований законодательства РФ;
• - по информации органов земельного надзора не использовался по целевому назначению или использовался с нарушением требований 3 года и более.

В этом случае размер штрафа составляет (ч. 3 ст. 3.5, ч. 2.1 ст. 8.8 КоАП РФ):

• Для граждан и ИП - 0,1 - 0,3%, но не менее 2 000 руб. и не более 100 000 руб.;
• Для организаций - 1 - 6%, но не менее 100 000 руб. и не более 700 000 руб.

Штрафы за неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства

По общему правилу, если такие участки не используются в течение трех лет в целях, для которых они предоставлены, вас могут оштрафовать (ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ, ст. 284 ГК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 3.5, ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ размер штрафа за данное правонарушение составляет :

Точно такие же штрафы предусмотрены за НЕ использование земельного участка, с ВРИ «для садоводства и огородничества» (ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ).

Законодательством субъектов РФ тоже может предусматриваться своя ответственность за нарушения порядка использования земельного участка. Например, в КоАП г. Москвы для организаций предусмотрен штраф в размере от 50 000 до 150 000 рублей за нарушение требований и ограничений по использованию участка, которые (ч. 1 ст. 6.7 КоАП г. Москвы) установлены правовыми актами г. Москвы, правоустанавливающими документами на землю, проектной и другой документацией, которая определяет условия использования участка.

Или, например, правовыми актами г. Москвы (ч. 1 ст. 6.7 КоАП г. Москвы) установлены штрафы за нарушение режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного, историко-культурного назначения и других земель с особыми условиями использования.

Все эти чудовищные и неоднократные штрафы способны подорвать стабильную прибыль, которую может и должен приносить любой земельный участок.

Могут ли изъять землю за не целевое использование?

Очень даже могут. Согласно ст. 285 ГК РФ "Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с нарушением требований законодательства Российской Федерации, в частности, если участок используется вразрез с его "видом разрешенного использования".

Нецелевое использование земельного участка может повлечь за собой, прекращение аренды участка по инициативе арендодателя, прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (пп. 1 п. 2 ст. 45, п. 2 ст. 46 ЗК РФ).

А если участок принадлежит к категории "земель сельскохозяйственного назначения", то изымут, если докажут, что его использование вами привело к существенному снижению плодородия либо причинению вреда окружающей среде. Степень снижения плодородия земли будут оценивать по критериям, представленным в Постановлении Правительства № 612 от 22. 07. 2011 года.

Даже если участок у вас в частной собственности, его могут принудительно изъять в судебном порядке и продать с публичных торгов в порядке ст. 54.1 ЗК РФ в случаях:

• когда участок из земель сельхозназначения не используется по целевому назначению в течение трех и более лет (пп. 1 п. 1 ст. 6 Закона об обороте сельхозземель). Эти действия возможны, если проведение контрольного (надзорного) мероприятия зафиксировало, что участок не использовался 3 года;
• когда участок из земель сельхозназначения, приобретенный в соответствии со ст. 6 Закона об обороте сельхозземель, не используется по целевому назначению по истечении одного года с даты приобретения (пп. 4 п. 1 ст. 6 названного Закона).

То есть: если земельный участок находится у вас даже в самой частной индивидуальной собственности, а не в аренде или в постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении, в любом случае - строить и делать на ней можно только то, что написано в кадастровом паспорте этого земельного участка в строке "вид разрешенного использования". То есть, земля государством предоставлялась гражданам строго для чего-то конкретного.

Чтобы лучше понять, приведем пример: точно так же штрафуют и за не целевое использование жилья.

За что могут изъять квартиру у собственника

Пользование жилым помещением для целей, не связанных с проживанием, допускается только после перевода помещения в нежилое. Если же собственник использует помещение не по назначению, или же систематически нарушает интересы соседей, либо не по-хозяйски относится к помещению, допускает его разрушение, то органы власти могут предупредить его о необходимости наведения порядка, установить сроки ремонта.

А с 1 марта в 2023 года в связи с новыми поправками в законодательство, если на собственника квартиры не подействовало предупреждение органов, суд может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику(!) вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Цель такого закона в том, чтобы решить проблему, которая существует давно. Так как многие используют свое недвижимое имущество не по назначению, не следят за его состоянием, переоборудуют квартиры в разного рода общественные помещения.

Точно так же и с землей. Например, если у вас есть участок с назначением (с ВРИ) «для ИЖС», а вы хотите на нем построить магазин, то будьте добры, ищите другой земельный участок специально для этого предназначенный или же (что является самым конструктивным способом) - самостоятельно измените вид разрешенного использования (сокращенно ВРИ) у земельного участка на тот, который вам необходим.

Случай из практики:

После посещения контролирующих органов «Центральная топливная компания» получила штраф 700 000 рублей по ч. 1 ст. 8.8 КоАП за то, что разместила кафе, магазин, офисы и автосервис в своем здании, хотя земельный участок, который предоставлен в аренду был предназначен для «обслуживания автотранспорта». По прямому назначению земля тоже использовалась. Здание было у компании в собственности, а участок она арендовала по договору 2017 года у департамента городского имущества Москвы. Росреестр оштрафовал компанию за то, что она использовала всего лишь часть земельного участка не по её целевому назначению.

Так как в договоре аренды с департаментом от 2017 года земельный участок предоставлялся с ВРИ, который не предусматривал строительство и эксплуатацию офисов, кафе, магазина. Согласно новым классификаторам, участок предназначался "для объектов дорожного сервиса". А земля должна использоваться только так, как её предоставили, выдумывать свое ВРИ и строить то, что не включено в действующее ВРИ - нельзя, будь вы арендатор или собственник участка.

Если вас оштрафовали за не целевое использование земельного участка, и ситуация срочно требует юридического вмешательства, воспользуйтесь онлайн-чатом или заполните простую форму ниже. В течение 5 минут с вами свяжется квалифицированный юрист по земельному праву, подскажет, как не платить штраф, и ответит на все ваши вопросы.

Кто следит за правильным использованием земель?

За соблюдением земельного законодательства следят органы местного самоуправления и Росреестр. Сотрудники из отдела «земельного контроля» обходят населенные пункты и выявляют участки, которые используются по НЕ целевому назначению. Росреестр так же осуществляет свой государственный земельный надзор за соблюдением обязательных требований об использовании земельных участков по целевому назначению в соответствии с их принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

В этом году предполагается еще больше задействовать дронов для выявления фактов НЕ целевого использования земельных участков. Если с дрона будет обнаружено не соответствие вида разрешенного использования земельного участка (указанному в документе) тому, что они увидят на участке, например, на садовом участке, вместо теплиц, построена гостиница или автомастерская, а вместо гаража — трехэтажный особняк с бассейном, то будет пересчитана кадастровая стоимость земельного участка и соответственно будет повышен земельный налог. И ожидается, что добавится и штраф — 20% от суммы нового налога, начисленной ФНС.

Если комиссия установит, что вы используете участок не в соответствие с его видом разрешенного использования, то собственнику дается предписание об устранении нарушения. Если он не устраняет их в установленный срок, то выписывается штраф, а правонарушение всё так-же нужно устранить. Размер штрафа за использование участка не по его ВРИ для граждан составляет от 1% до 1.5% кадастровой стоимости объекта, но не менее 20 тыс. рублей.

Подробно о том, как пройти земельный контроль, рассказано в нашей статье «Как обойти лютый земельный контроль».

В законодательстве РФ существуют достаточно много законных Актов об охране земель и наказании за их использование в разрез с их целевым назначением. Например, статья 6 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", звучит так: "Принудительное изъятие земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения при неиспользовании по целевому назначению или использовании с нарушением законодательства Российской Федерации".

В прошлом году вступили в силу изменения, внесённые законом № 382-ФЗ в порядок налогообложения земельных участков. Все территориальные органы исполнительной власти обязаны ежегодно представлять в ФНС сведения о выданных предписаниях по поводу устранения нарушений в связи с использованием земель НЕ по целевому назначению. Если всплывут факты об этой проблеме, то человека лишат возможности платить земельный налог по льготной ставке (если у него была льгота). Поэтому Росреестр настоятельно рекомендует привести документы в порядок.

Но надежда есть всегда: если выяснится что арендодатель (например, администрация района) не исполнила порядок проведения осмотра земельного участка, и не были зафиксированы факты нарушений с вашей стороны, то мы составим такой Отзыв на исковое заявление Администрации, что скорее всего вы выиграете это дело.

Если у вас есть какие либо вопросы: какой участок как правильно использовать по целевому назначению, чтобы не нарваться на штраф от земельного контроля, или вам уже выписали штраф за нецелевое использование, то спросите БЕСПЛАТНО наших юристов по земельному праву, и мы проконсультируем вас, или вы можете записаться к нам на прием.

Поделиться статьей: