Как забирают землю у граждан для нужд государства

Земельные участки могут изыматься у граждан и юридических лиц для разных государственных нужд.

Изъятие земель в пользу государства

Изъятие земельного участка для муниципальных нужд проходит как принудительный выкуп земельного участка у собственника (у граждан или юридических лиц). То есть вашу землю покупают - выплачивают денежную компенсацию за земельный участок (согласно части 4 ст. 281 Гражданского Кодекса РФ).

Это может быть, например, изъятие земель СНТ для муниципальных нужд, выкуп земельного участка для государственных нужд: для обеспечения государственной безопасности, обороны, экологической безопасности, международных соглашений, и другие нужды:

Если государство изымает земельные участки под строительство дорог или других инфраструктурных объектов, то собственник должен получить компенсацию за земельный участок.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных нужд произойдет непременно ради этих исключительных, но очень важных случаев, согласны вы с фактом изъятия или нет. Но вы можете не согласиться с предлагаемым размером компенсации за за земельный участок и за недвижимость, которая на нем расположена, поспорить в суде и предложить свою справедливую рыночную стоимость недвижимости.

Так как пункт 3 статьи 35 Конституции РФ гласит: "Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Принудительный выкуп земельного участка происходит точно так же, как и при изъятии жилого помещения (будь оно расположено на земле и в многоквартирном доме), согласно ч. 5, 6, 7 ст. 32 ЖК РФ: "Возмещение (то есть сумма) за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения".

Изъятие земельного участка для государственных нужд НЕ происходит, если ваш земельный участок попал в какую-нибудь санитарную зону опасного предприятия, или в водоохранную зону реки, или охранную зону ЛЭП, или в другую охранную зону.

Может ли государство изъять землю у собственника? Государство может изъять землю у собственника за нарушение земельного законодательства, но уже без компенсации, эти случаи рассмотрены в другой статье.

Порядок изъятия земельного участка для государственных (муниципальных) нужд

Закон предоставляет право (а не обязанность) органу исполнительной власти в начале выявить и найти собственника участка. Но чиновники не намерены тратить свое рабочее время на поиски владельцев участков — чтобы не выплачивать компенсацию. Собственникам "лакомых" земельных участков нужно самим следить за всеми объявлениями в газетах и в Интернете. К сожалению, государство не обязано адресно уведомлять каждого собственника о том, что их участок необходим государству.

Выкуп земельного участка для муниципальных нужд происходит просто. Согласно пункту 3 статьи 56.5 Земельного кодекса РФ, не менее чем за 60 дней до принятия решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд муниципалитет размещает в средствах массовой информации (газетах, специально предназначенных для опубликования нормативных актов соответствующего уровня), и на официальном сайте органа местного самоуправления - в сети "Интернет" сообщения о планируемом изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Если собственник вовремя узнает эту важную информацию, и заявит о своем существовании, то администрация муниципалитета направит ему заказным письмом с уведомлением о вручении проект соглашения (по сути, это - договор купли-продажи земельного участка). Вы его читаете, смотрите предлагаемую выкупную цену за участок и дом, думаете.

Выгодное ли это предложение, или такая компенсация не принесет вам ничего кроме разорения и неудобств, ведь приобретали вы свой земельный участок для того, чтобы пользоваться им с максимальной пользой и прибылью, а не для того, чтобы неожиданно лишиться его, да еще и остаться с долгами (как пример) или нести затраты по переезду или передислокации своего предприятия.

Все рассчитав и обдумав, вы либо соглашаетесь с предложенной суммой выкупа участка (и недвижимости на нем расположенной) для государственных нужд, либо нет, и в ответе пишете, что вы оцениваете ваш дом и землю вот за такую-то стоимость. Администрация рассматривает ваш ответ и делает второе предложение - либо соглашается на вашу цену, либо повторно предлагает ту же самую выкупную цену.

Кстати, просим обратить внимание, что компенсацию при изъятии земли для государственных нужд, предлагают только за капитальные здания и строения. За некапитальные здания, расположенные на вашем участке, компенсация не предлагается, так как некапитальные строения не являются объектами капитального строительства (сокращенно ОКС).

Если же вы категорически против принудительного выкупа земельного участка, если вы просто хотите остаться жить и работать на своей земле, и не предоставляете администрации каких-либо аргументов, то будет принято «Решение об изъятии».

Но согласно пункту 14 статьи 56.6 Земельного Кодекса РФ, «Решение об изъятии может быть обжаловано в суде в течение 3-х месяцев со дня уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии». И вот тут нужно побороться за свои права. Если же ничего не предпринимать, то произойдет принудительный выкуп земельного участка у собственника.

Компенсация при изъятии участков для государственных нужд

Как рассчитать компенсацию, которую вы получите при выкупе земельного участка для государственных нужд

За выкуп земельного участка для государственных нужд полагается выплата, включающая (согласно части 2 ст. 56.8. Земельного Кодекса РФ):

• действительную рыночную цену самого участка земли, определяемая в соответствии с 135-ФЗ от 29.07.1998г. “Об оценочной деятельности”;
• денежные убытки, которые были нанесены изъятием;
• упущенную выгоду от принудительного выкупа земельного участка.

Но государство само не придет к вам с таким приятным предложением, оно даже не будет вас искать, лишь бы не платить вам компенсацию за земельный участок, и за имущество на нём расположенное.

Если в течение 2-х месяцев после опубликования объявления об изъятии правообладатель интересного земельного участка не будет выявлен (если он сам не обратится в соответствующий орган исполнительной власти), то Администрация обращается в суд с заявлением о признании указанного объекта недвижимого имущества бесхозным(!), и владелиц земли потеряет право на возмещение убытков. Молчание - знак согласия (не возражения).

В таком случае возвращать свою землю придется через судебную тяжбу.

В новой редакции закона продлен срок ожидания вашего ответа уполномоченному органу на его предложение заключить соглашение об изъятии с правообладателем участка с одного до 3-х месяцев; и с 1-го до 5-ти месяцев срок уведомления правообладателя о предстоящем изъятии.

Полные условия принудительного выкупа земельного участка у собственника подробно описаны в статье 56.3 Земельного Кодекса РФ.

Что делать, если вы не согласны с принудительным выкупом земельного участка для государственных нужд

Если же вы просто не подпишете соглашение, не предлагая свою цену, то потом ваш вопрос рассмотрят в суде. Это нормально.

По истечении 45 дней со дня получения соглашения, следите за всеми входящими сообщениями: по почтовому адресу вашей прописки, в личном кабинете Госуслуг (если вы там есть), СМС, звонки (может позвонить секретарь суда), так как если вы не получите повестку в суд, то дело рассмотрят без вас (не в ваших интересах).

Защищать свои интересы в суде рекомендуем с помощью профессиональных земельных юристов, у которых есть многолетний опыт именно по земельному праву. Так же не обращайтесь в суд самостоятельно, так как за принудительным изъятием обращается уполномоченный орган с грамотными юристами и хорошей правовой базой. При самостоятельном обращении вам могут запросто отказать.

В суде вы должны обосновать, почему не согласны с предложенным размером возмещения. Единственный надлежащий способ доказать это в суде – это провести судебную оценочную экспертизу (до суда не делайте досудебную экспертизу - пустая трата не малых денег, учитываться будет только судебная). Поэтому, на первом заседании вы должны ходатайствовать о проведении новой экспертизы, так как не согласны с проведенной.

Результат проведенной по вашей инициативе экспертизы будет рассмотрен судьей как основание ваших требований. И уважаемый суд будет решать: чья оценка справедлива и адекватна, у кого она завышена, а у кого справедлива и учитывает все аспекты: упущенную выгоду, убытки при вашем вынужденном переезде, и т. д. (всё то, о чем вы укажете в своем ходатайстве).

При защите ваших интересов в суде, мы подберем вам квалифицированного оценщика, с помощью которого можно выявить ошибки, допущенные государственным оценщиком, и повысить стоимость своего имущества. Например, может обнаружится, что ваш земельный участок имеет гораздо большую ценность из-за своего местоположения, чем это изначально посчитал изымающий орган.

Российские нормы предусматривают, что перечень объектов для изъятия утверждается лишь после того, как утвержден Генплан населённого пункта. А для утверждения Генплана проекты планировки территории нужны обязательно.

Поэтому рекомендуем всем землевладельцам и землепользователям следить (в сети Интернет) за постоянными изменениями Генплана вашего населённого пункта. Так как если в новых проектах планировки территории нарисовали ваши земельные участки, то скоро (сроки могут быть разными: от года до 10-ти лет) их могут и изъять. Это указано в п. 1. статьи 56.3 ЗК РФ: "Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд допускается, если указанные объекты предусмотрены: утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории".

Узнав о том, что на ваш земельный участок есть планы по принудительному выкупу земельного участка для государственных нужд (а этого не избежать, так как это делается исходя из очень важных и публичных интересов государства), вы сможете подготовиться.

Если не оформлено право собственности, то сделать это, или продумать свою ценовую политику при торгах с администрацией. Либо возможно, вас посетит мысль продать земельный участок (и всё что на нём расположено) какому-нибудь покупателю по рыночной цене еще до момента официального изъятия участка и строения. Так как согласно статье 280 ГК РФ собственник участка может свободно пользоваться и распоряжаться участком, пока его право официально не прекращено.

А вот строить и как-то улучшать свой участок для выторговывания большего размера компенсации крайне не рекомендуем, так как оценку участка и недвижимости на ней расположенную уже оценили "как есть" на тот момент, когда вам поступило соглашение о выкупе. Поэтому, всё, что вы сделаете после этого дня - не считается и не компенсируется.

В тот день, когда вы получили проект соглашения, вместе с ним вам должен был быть направлен отчет об оценке рыночной стоимости изымаемого земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества, подлежащих прекращению в связи с изъятием для государственных нужд. А также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества.

С этим отчетом можно поспорить в суде. Но уповать на то, что за новые объекты недвижимости можно получить дополнительную компенсацию - не стоит, так как желание нажиться очевидно всем.

В вышеуказанной статье так и говориться: "При этом лица, указанные в настоящей статье, несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством, с реконструкцией зданий, сооружений, осуществлением неотделимых улучшений, со дня уведомления их о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных нужд."

Будьте внимательны: кто не оформил землю в собственность должным образом, тот не сможет претендовать ни на какую компенсацию, поскольку не сможет доказать свое право собственности (например, если земля у вас до сих пор числится на праве пожизненного (наследуемого) владения).

Или суд может признать участки бесхозным (если в государственных сведениях нет никаких сведений о каких-либо правах на участок). Теперь число таких граждан могут пополнить те, кто просто не отозвался на объявление в Интернете.

Если земля у вас не на праве СОБСТВЕННОСТИ, то будет конечно же самое неприятное прекращение вашего права (что по сути было временной арендой, а государство было её собственником) Так как в пункте 5 выше названной статьи Земельного Кодекса РФ четко указано, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в результате которого прекращаются права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, прекращается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или право безвозмездного пользования таким земельным участком, может осуществляться независимо от формы собственности на такой земельный участок.

Арендаторы, не спешите печалиться. Договора аренды на изымаемый участок, конечно, прекратится. Но согласно подпункту 16) пункта 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, государство, в качестве компенсации, предоставит вам новый участок взамен земельного участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд. Такой участок передается без торгов вновь вам в аренду.

О том, как правильно оформить землю в собственность самостоятельно и без лишних затрат подробно описано в этой статье.

То есть не важно, зарегистрировано ли на участок право государственной собственности или еще нет. Главное здесь то, что если участок у вас на одном из этих видов права: в аренде, или на праве постоянного (бессрочного) пользования, или на праве пожизненного наследуемого владения, участок могут изъять, так как первоначально он всегда находился в собственности государства, и был предоставлен вам лишь на время.

Это так же как и в аренду: в любое время его необходимо вернуть по требованию хозяина (как хозяин автомобиля требует его у арендатора).

Конечно же, изъятие земельных участков для государственных нужд является принудительным, но оно происходит все-таки с денежной компенсацией. Совершенно не так как происходит принудительное изъятие земли и лишение права собственности без какой-либо компенсации за нецелевое использование земли.

Но, как и везде, процедура изъятие земель для государственных нужд проходит с нарушениями, которые могут помочь вам отстоять свои права на землю и избежать изъятие вашего участка земли.

Незаконное изъятие земли государством

Изъятие земли государством всегда должно быть обоснованным: как обоснованным территориально – что другого места для этого предприятия найти невозможно, что нужна именно такая площадь и такая конфигурация участка, и что объект серьезно нужен для муниципальных или государственных нужд. Также изъятие земли должно быть серьезно обосновано экономически - что это наиболее эффективное и выгодное место расположения государственного объекта.

Для изъятия земли государством должны быть разработаны и утверждены экономически и технически обоснованные проекты. Например, что для добычи угля нужен именно этот участок, так как месторождения расположено строго под этим участком. Или, например, прохождение федеральной трассы по данному маршруту – самое оптимальное и эффективное.

Если вы заметили, что изъятие земель, проводимое Администрацией края или области, преследует коммерческие цели, либо нацелено удовлетворить «чьи-либо» интересы, но не государства, а также не преследует общественно значимые цели, то это вопиющее нарушение и ваших прав и утвержденного порядка изъятия земельных участков.

Дело в том, что желающих под прикрытием «государственной нужды» заполучить лакомый кусочек вашей земли, расположенной в хорошем районе города и построить там частный детсад, гостиничный комплекс, или ресторан, не стыкующийся с особой социальной нуждой для города и населения, либо общественно значимыми целями, предостаточно.

Также, весьма много и чиновников, готовых подписать документ, что это «государственная нужда» ради своей выгоды.

Также проследите за тем, чтобы государство изымало для муниципальных нужд земельный участок только в том объеме, в каком он необходим для строительства государственного или муниципального объекта.

Например, если у вас 1 гектар сельхозугодий, из которых только 15 соток подпадают под зону изъятия для муниципальной или федеральной автодороги, то изымается должен не весть участок площадью 1 га, а только 15 соток, которые необходимы для ее строительства и которые утверждены в проекте изъятия.

Еще одно нарушение, которое часто допускает администрация при изъятии земли, которое может сыграть вам «на руку».

Дело в том, что к уведомлению об изъятии должен быть приложен проект договора о выкупе вашего земельного участка.

Это уведомление с проектом договора направляется вам почтой, и оно должно быть обязательного вами получено – таков закон.

Если же вы получили уведомление позже заявленного законом срока, либо к уведомлению чиновники забыли приложить проект договора выкупа земли, или если почта пришла, но нет подтверждения о доставке и получении, то ваши права грубо нарушены.

По закону: если уведомления о получении почтового отправления нет, то администрация обязана направить уведомление вам повторно, до тех пор, пока они в ответ не получат от вас уведомление о том, что вы получили их послание.

А случаи могут быть разные, сами понимаете, что вы можете не проживать по указанному адресу, и такое уведомление о предстоящем изъятии вашего участка не могли получить физически.

А такой факт – как нарушение уведомления вас о предстоящем изъятии земельного участка – является нарушением, и оспаривается в суде очень быстро.

Землю изымать для государственных нужд по закону администрация МО может только после полной выплаты вам денежной компенсации, которую вы согласовали. Никаких рассрочек не допускается.

Денежная компенсация должна быть произведена единовременно (без рассрочек, не по частям, а одной суммой), не позднее 1-го месяца со дня подписания вами договора о выкупе земельного участка (или иного недвижимого имущества), либо со дня вступления в законную силу решения суда.

Районы, или областные власти обязаны возместить стоимость земельного участка и недвижимого имущества в полном объеме до того момента, как вы можете передать им землю, не наоборот. Иначе – это прямое и грубое нарушение закона, за которое Администрация будет наказана.

Поэтому следите за этим, и не соглашайтесь ни на какие рассрочки с их стороны и не отдавайте землю раньше, чем получите денежную компенсацию.

Так как вы тоже обязаны соблюдать закон, то вы не в вправе передавать землю раньше, чем получите компенсацию. Иначе могут обвинить и вас в нарушении законодательства. Поэтому не соглашайтесь на уговоры и ожидания. «Утром деньги, вечером стулья».
Чем дольше они ищут деньги для компенсации, тем лучше вы можете подготовиться для освобождения участка и благополучного переезда.

Если при изъятии земель в пользу государства вы заметили такие нарушения, то такое изъятие земельного участка можно легко оспорить в суде. Суд откажет муниципалитету в изъятии земельного участка и отменит само постановление об изъятии земли для государственных нужд.

Поэтому, если вы увидели или подозреваете о таких нарушениях, то сообщите нам об этом в форме ниже. В течении 10 минут мы перезвоним вам, и ответим на все ваши вопросы и подскажем как поступить в вашей ситуации.

Или если вам удобнее, то звоните нам на бесплатную горячую линию 8 (800) 200-90-89, и мы бесплатно вас проконсультируем по любым юридическим вопросам.