Что такое кадастровая стоимость земли и как ее снизить

Что такое кадастровая стоимость земли

Кадастровая стоимость земельного участка – это государственная оценка 1 квадратного метра участка в зависимости от его экономической ценности, определяемой с учётом: вида разрешенного использования (далее ВРИ), плодородия (в случае, если это земли сельскохозяйственного назначения), расположения земельного участка относительно центра населенного пункта, относительно ближайших дорог, линий электропередач, газификации, относительно близости к социальной инфраструктуре и пр., и умноженная на общую площадь земельного участка.

Как рассчитывается кадастровая стоимость и кем она определяется?

Кадастровая стоимость рассчитывается по специальной методике бюджетными учреждениями краев и областей, наделенными полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования разных земельных участков, в соответствии с методическими указаниями.

Рассчитав кадастровую стоимость 1 кв. м. земельного участка в определенном квартале с ВРИ «для размещения и эксплуатации гаражей» нужно умножить на площадь конкретного земельного участка, эта сумма и будет означать кадастровую стоимость всего конкретного земельного участка.

Например, стоимость 1 кв.м. земли с ВРИ «для гаражей» стоит 1000 рублей, то весь участок площадью 50 кв.м. будет стоить: 1000*50=50000 рублей. А кадастровая стоимость участка под гаражом площадью 100 кв. м.: 1000р.*100=100 000 рублей.

Кадастровая стоимость любого земельного участка зависит от факторов привлекательности и экономических возможностей на нём

То есть кадастровая стоимость стремиться оценить земельный участок как можно дороже согласно принципу: чем больше прибыли с него можно получить при максимальном использовании (в строгом соответствии с его целевым назначением и категорией земель в которой он расположен), тем выше будет его кадастровая стоимость.

• Категории земли: земли населенных пунктов дороже чем земли сельскохозяйственного назначения.
• ВРИ: "для коммерческого использования" дороже, чем "для размещения и эксплуатации гаражей".
• Близость к центру населенного пункта: чем участок дальше от центра, тем дешевле.
• Наличие социальной инфраструктуры: чем ближе, тем дороже.
• Количество и виды коммуникаций, насколько близко: автодороги (её наличие или отсутствие и класс), метро, общественного транспорта, газа, ЛЭП, ОВЛ, железные дороги и др.
• Характеристики окружающей территории земельного участка.

Например, стоимость 1 кв.м. всех земельных участков с ВРИ «для размещения и эксплуатации гаражей» расположенных в определенном квартале, который находится почти в центре города и рядом проходит ЛЭП, будет составлять 1200 руб. А кадастровая стоимость 1 кв. м. земельного участка с таким же ВРИ, но который расположен в другом квартале на окраине города, или же в центре, но далеко от автодорог и ЛЭП, из-за этих условий 1 кв. м. будет уже дешевле – 950 рублей.

Когда один наш клиент изменил ВРИ своего участка с "для ИЖС" на "для строительства магазина", то кадастровая цена участка тут же сильно изменилась и стала в несколько раз выше, что привело к его катастрофической задолженности по земельному налогу.

Как узнать кадастровую стоимость земельного участка

Где указана кадастровая стоимость земельного участка? Кадастровая стоимость земельного участка указана в кадастровой выписке на земельный участок: в 1-м разделе, на первой странице в строке «Кадастровая стоимость. руб.».

Чтобы узнать, какая сейчас кадастровая стоимость земли, нужна свежая кадастровая выписка из Росреестра. Если вы дружите с компьютером, то удобнее всего заказать кадастровую выписку с актуальной кадастровой стоимостью земли на самом сайте Росреестра. Конечно, это можно сделать и через МФЦ. Но дома и через сайт - удобнее и быстрее.

Как часто проводят кадастровую оценку земли, квартир, имущества

До новых поправок в закон, кадастровая стоимость земли изменялась каждые 5 лет. Последняя переоценка кадастровой стоимости земельных участков, а так же зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства и машиномест проходила в 2023-м году.

Результаты такой переоценки земельных участков уже введены в действие с 01 января 2023 года. А её итоги все мы ощутим в полной мере в 2024 году (повышенный размер налогов или аренды нам принесут в квитанциях за 2023 год). А по всем остальным объектам недвижимости - соответственно через год.

Согласно новым поправкам в Федеральный закон "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" от 31.07.2020г. № 269-ФЗ, которые уже вступили в действие, кадастровая переоценка недвижимости теперь будет проводиться каждые 4 года, а в городах федерального значения может быть проведена и чаще (в случае принятия мэром соответствующего решения) - каждые 2 года.

Какая стоимость выше: кадастровая или рыночная?

Рыночная стоимость земельного участка (какая бы она не была: дорогая или дешевая) никак не влияет ни на размер земельного налога, ни на цену аренды, ни на выкупную цену (в том случае если она понадобится государству, например, под строительство дороги).

Поэтому иногда рыночная цена участка, обусловленная покупательским спросом, выше кадастровой стоимости земли и это выгодно собственнику или арендатору, так как аренда и налог вполне себе комфортный. Через 5 лет кадастровую стоимость могут пересчитать в большую сторону или оставить без изменения.

Зачем нужна кадастровая стоимость земли

Кадастровая стоимость земельных участков рассчитывается в основном для налогообложения. Чем яснее будет стоимость, тем точнее можно рассчитать и спрогнозировать доходы в бюджет от земельного налога и арендных платежей за землю.

Как кадастровая стоимость влияет на земельный налог

Поэтому кадастровая стоимость земельного участка прямо влияет и на земельный налог, и на аренду, и на размер выкупной цены (если вы захотите выкупить земельный участок из аренды у государства). Кадастровая цена влияет на всё, кроме рыночной цены земли.

Если продавец вам говорит, что земельный налог будет низкий (или выкупная цена), то возможно он вас обманывает, или еще сам не знает, на сколько высока кадастровая стоимость его участка. Кадастровая стоимость земельного участка - это базовая составляющая во всех формулах расчета любых платежей за землю.

Например, земельный налог в год на участки с ВРИ "для ИЖС" и «для садоводства» - это 0.3% от кадастровой стоимости всего земельного участка. Например, если кадастровая стоимость земельного участка площадью 600 кв.м. составляет 200 000 рублей, то земельный налог за год будет: 200000*0.3%=600 рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка влияет и на арендную плату, ведь арендная плата на землю определяется следующим образом: кадастровая стоимость земельного участка умноженная на разный коэффициент (от 0.01 до 10), который ежегодно устанавливают Советы депутатов района, области и края.

Так же, кадастровая стоимость участка влияет на стоимость его выкупа у государства, когда его выкупает в собственность юридическое лицо из постоянного (бессрочного) пользования. Она устанавливается законами РФ и составляет от 2% до 20% от кадастровой стоимости земельного участка.

На сколько кадастровая стоимость отличается от рыночной?

Вы можете понять это сами, сравнив кадастровую стоимость земли в кадастровой выписке и рыночную стоимость таких же по площади и ВРИ участков, изучив ее на открытых досках объявлений, например «Авито», или «Циан» или любой другой в вашем городе.

Но если за рыночную стоимость вы можете купить землю у собственника (заплатив один раз), то кадастровая стоимость участка будет определять, какой у вас будет ежегодный земельный налог.

Кадастровая оценка призвана приблизиться к рыночной цене земельных участков, она осуществляется на основе рыночно ориентированной модели оценки с учетом всех экономических характеристик земельного участка.

Но она рассчитывается по специальной методике и в удаленных от места краевых или областных центрах, а рыночную цену диктует потребительский спрос, а он бывает ничем не обоснован, кроме как большим количеством желающих приобрести земельный участок в определенном месте.

Многие клиенты спрашивают: как кадастровая стоимость отличается от рыночной?

Кадастровая стоимость земельных участков и рыночная всегда отличаются, и могут совпадать крайне редко потому, что рыночная цена устанавливается самим собственником земельного участка в зависимости от привязанности хозяина к своему любимому участку. Вот он просто так решил, что его любимая дача, с которой он нехотя расстаётся, стоит неоправданно дорого (со стороны покупателя) "аж 600 000 рублей!".

И тут покупатель либо соглашается с рыночной ценой этого земельного участка, либо не соглашается, и идёт искать дачу подешевле. В другом квартале рыночная цена у такого же участка будет выше или ниже в зависимости от востребованности таких участков.

То есть, кадастровая стоимость может отличаться от рыночной цены земельного участка в любое количество раз, как в большую, так и в меньшую сторону.

Почему кадастровая стоимость участков ниже рыночной цены земли?

Мы выяснили, что кадастровую стоимость периодически высчитывают, пересчитывают, устанавливают и утверждают государственные органы. Обычно они делают её все выше и выше. Но иногда, кадастровую стоимость понижают в связи с тем, что изменилась либо категория земли, или ВРИ земельного участка. Например, когда государство накладывает на определенные участки охранные зоны, так называемые ЗОУИТ - это Зоны с особыми условиями использования территорий. То для государственных нужд у некоторых участков, входящих в охранные зоны изменяют их категорию или ВРИ, поэтому их кадастровая стоимость сильно снижается.

Почему кадастровая стоимость земли выше рыночной?

Так как кадастровую стоимость всех земельных участков рассчитывают по определенной методологии люди, то неизбежны человеческие ошибки, как в меньшую, так и в большую сторону.

Например, сотрудники нашей юридической компании «Земельное право», будучи еще и инженерами-землеустроителями, в 2005-м году участвовали в оценке земель сельскохозяйственного назначения в Красноярском крае. И были свидетелями, как исполнители допускали ошибки в таблице Excel, просто «тянув» компьютерной мышкой стоимость 1 кв.м. с города Ачинска на ближайшую деревню, которая просто шла за городом Ачинск следующая по алфавиту.

То есть ошибочно, в соседней деревне близ г. Ачинска кадастровая стоимость земель "для ЛПХ" вдруг стала такая же высокая, как и в городе Ачинске. А по методике этого никак не должно быть!

Поэтому по всем населенным пунктам России иногда встречается, что кадастровая стоимость земельных участков гораздо выше их рыночной цены, и это очень плохо для землепользователя, об этом в статье далее.

Что делать если кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость в несколько раз? Представьте, что вы взяли земельный участок в аренду у государства для строительства магазина. Достроили его, сдали в эксплуатацию, зарегистрировали на него свое право собственности и хотите у администрации выкупить землю под магазином в собственность. И вот тут администрация говорит вам, что покупать участок нужно по кадастровой цене. А она в разы выше рыночной!

Поэтому, если вы планируете взять землю в аренду у администрации города или района с целью последующего выкупа в собственность, то обратите внимание на кадастровую стоимость этого земельного участка.

Так как покупать землю у администрации вы будите именно исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Был у нас однажды в практике такой случай: к нам обратился клиент из Новосибирской области с просьбой разобраться, почему администрация г. Новосибирска предложила ему выкупить земельный участок в собственность из аренды уже под его собственным зданием по безумно дорогой цене.

Он посмотрел местные объявления о продаже участков в его районе и увидел, что точно такой же земельный участок с таким же ВРИ можно купить или продать на свободном рынке у любого частного лица всего за 50 тыс. рублей! А администрация предложила ему выкупить земельный участок за 180 000 рублей. Он возмутился, почему же так дорого то?!

Мы посмотрели кадастровую стоимость земельного участка в свежей кадастровой выписке, увидели, что она составляет 1 200 000 рублей. То есть его кадастровая цена в 24 (!) раза превышает его рыночную цену. Кто назначил земельному участку совершенно неадекватную кадастровую стоимость и как с этим можно бороться?

Клиент попросил нас проверить, не завысила ли администрация цену за выкупаемый в собственность земельный участок в Новосибирской области?

Мы проверили, что выкупная цена составляет всего лишь 15% от всей кадастровой стоимости этого земельного участка, то есть 180 тыс. рублей - это и есть 15% от 1 200 000 рублей. Проверили, что все правильно, все соответствует законодательству, выкупная цена рассчитана правильно в соответствии с видом разрешенного использования этого земельного участка.

И тем не менее, предлагаемая выкупная цена все равно безумно завышена. Она абсолютно неадекватна рыночной цене земли в этом селе Новосибирской области. То есть "красная цена" такого земельного участка ну от силы составляет 50-60 тыс. рублей. В чем же тогда дело и как принудить администрацию пересчитать выкупную цену такого земельного участка.

Внимательно выслушав клиента и изучив предоставленные им документы, мы увидели, что этот клиент сделал все по правилам, все действия его были в соответствии с законодательством, начиная с заключения договора аренды с администрацией и заканчивая регистрацией права собственности в ЕГРН на готовый ОКС (объект капитального строительства).

Всё это он успел сделать за 1.5 года. В срок аренды уложился спокойно. И вот в соответствии со статьей ЗК РФ № 39.2 он получил исключительное право приобрести этот земельный участок в собственность. Но за плату. Выкупаясь плата (в соответствии с ВРИ этого земельного участка) составляла всего 15% от кадастровой стоимости.

Выслушав его мы поняли, что в момент подписания договора аренды на земельный участок он совершенно не обратил внимание на кадастровую стоимость этого участка. А она уже на момент подписания договора была такой высокой.

То есть кадастровая стоимость не изменилась, ни как не возросла за эти 1.5 года. Подписывая договор, он знал, и видел, и согласился взять этот участок в аренду с правом последующего выкупа его в собственность. Но почему-то не принял во внимание неадекватно высокую стоимость этого земельного участка.

Вывод: будьте очень внимательны к кадастровой стоимости земельного участка, который вы собираетесь купить или взять в аренду. Обязательно, перед тем как купить или взять участок в аренду, основательно проверяйте его и обращайтесь за консультацией к юристам по земельным делам.

Теперь наш клиент оказался в затруднительном положении: ведь он построил здание для эксплуатации его в сельскохозяйственном бизнесе. И, по-хорошему, надо бы выкупить землю под зданием, так как договор аренды с правом последующего выкупа земельного участка под здание в собственности предпринимателя. Но не по такой же безумной цене! Что же делать? Не отказываться от бизнеса. Куда он денет это здание? Продолжать быть в аренде – невыгодною. Покупать? Да на 180 тысяч он 4 таких участка купил бы у частных лиц в этом селе новосибирской области.

Поэтому, мы предложили этому добропорядочному клиенту перед покупкой земельного участка у администрации попытаться снизить кадастровую стоимость этого земельного участка в установленном законом порядке.

Как исправить ошибку по кадастровой стоимости земельного участка

Мы прекрасно понимаем, что при кадастровой оценке земель населенных пунктов, и земель «сельскохозяйственного назначения» допускалось неимоверное количество ошибок, и такое случалось абсолютно во всех субъектах нашей страны. Ведь кадастровые стоимости на миллионы земельных участков по стране были не специально завышены, они просто получились в результате грубых технических ошибок.

С 2021 года наконец-то появилась возможность исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Согласно новым поправкам в Федеральный закон от 31.07.2020 N 269-ФЗ, стало возможно исправить обнаруженную и доказанную ошибку: если исправление ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, привело к ее уменьшению, то новое значение будет распространено на весь период со дня начала применения сведений о кадастровой стоимости.

А в Законе об оценочной деятельности теперь предусмотрено, что в случае наличия нескольких применяемых в один момент времени кадастровых стоимостей, определенных на одну дату, применяется наименьшая из таких стоимостей.

Для исправления ошибки допущенной при определении кадастровой стоимости нужно написать заявление об исправлении ошибок в течение 5 лет со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости. Но такое простое исправление очень сложно организовать и доказать, так как этим же законом предусмотрено увольнения руководителей бюджетных учреждений, которые определяли кадастровую стоимость

Исправлять ошибки в кадастровой стоимости земли - это значит бросать тень на некомпетентности исполнителей, невнимательных проверяющих, одобряющих и утверждающих эти ошибочные вычисления, на сотни добрых людей, которые уже получили за это зарплату. Признавать всё это браком? Это грозит расторжением договоров. Переделками. Новыми конкурсами, претензиями, судебными исками на возмещение ущерба, просто позором, укором в некомпетентности всех исполнителей и даже увольнением ответственных чиновников «снизу до верху». А этого не хочет никто.

Поэтому закон предусмотрел и более "легкий путь", что кадастровая стоимость земельного участка НЕ может быть выше его рыночной стоимости.

Итак, как же снизить кадастровую стоимость земельного участка?

Уже разработан и действует механизм для снижения кадастровой стоимости земельного участка НЕ через исправление технических ошибок в величине кадастровой стоимости. Статьей 22 Закона о кадастровой оценке предусмотрен порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в суде. Поэтому если у вас возникла необходимость в снижении кадастровой стоимости земельного участка, обращайтесь к нам.

Такая необходимость обнаруживается, когда вам приходит "платежка" за земельный налог или арендую плату, и вы видите, что размер платежа как-то неадекватно возрос в разы (есть случаи, что кадастровая стоимость вдруг возросла кратно от 3-х до 10 раз!).

Необходимость снижения кадастровой стоимости может возникать каждые 4 года, так как кадастровая оценка земельных участков в регионах (по новому закону) теперь будет проводиться не реже чем 1 раз в 4 года. Чаще - может быть запросто (ибо это выгодно администрации), а вот реже чем в 4 года – нет.

Узнать какая сегодня кадастровая стоимость у интересующего вас земельного участка можно на сайте Росреестра.

И есть проверенных 2 способа – ряд последовательных действий, с помощью которых можно снизить грубо завышенную кадастровую стоимость земельного участка до адекватной рыночной цены.

Снизить кадастровую стоимость можно иногда не совсем очевидным путем. Были случаи, что мы переводили статус здания из "нежилого" в "жилое", меняли вид разрешённого использования участка (сокращенно ВРИ). При изменении ВРИ земельного участка (так же как и здания) тут же меняется его кадастровая стоимость. Все случаи необходимо рассматривать индивидуально, может быть у вашего участка, есть и такие возможности для снижения - путем изменения характеристики объекта, или же разделение участка на два (с изменением ВРИ).

Поэтому, обращайтесь к нам, мы сделаем всё, чтобы помочь вам. Записывайтесь на консультацию по вопросу: "на сколько можно снизить кадастровую стоимость вашего земельного участка", или задайте бесплатный вопрос в форме ниже. Мы обязательно вам поможем.

Рассказать о том, как нужно снижать кадастровую стоимость участка: