Переуступка прав аренды земельного участка у муниципалитета и проверка договора аренды

"Продавец" сам взял в аренду участок у Администрации, а теперь хочет продать не право собственности на землю (он им пока не обладает), а лишь арендные права.

Таким образом продается не сам земельный участок, а лишь «право аренды» на этот земельный участок, путем заключения Договора переуступки права аренды. Так как продать сам объект можно, только если он у вас в собственности.

Как заработать на переуступке права аренды

Точно также можете сделать и вы.
Например, вы нашли интересный участок, взяли его в аренду у государства, зарегистрировали право аренды. И после этого можете официально передать право аренды другому человеку не за «спасибо», а за реальные деньги.

Такая сделка называется "переуступка права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности".

Для многих это реальный способ заработка на земле: без огромных вложений, но с хорошим результатом. Особенно популярны сейчас сделки по переуступке права аренды земельного участка под ИЖС.

Переуступка права аренды на землю возможна лишь в том случае, если в первоначальном Договоре аренды между Администрацией муниципалитета и арендатором нет прямого запрета на переуступку прав. Подробнее об этом в пункте 3 данной статьи.

Что проверить перед переуступкой права аренды земельного участка под ИЖС

Перед переуступкой права аренды земельного участка под ИЖС необходимо тщательно проверить как сам земельный участок (у всех у них разное разрешенное использование), так и условия Договора аренды с Муниципалитетом, который «продавец» будет переуступать вам. Потому что именно эти условия в основном Договоре аренды определят вашу будущую хозяйственную деятельность и возможности строительства на данном участке.

Для этого нужно проверить документы на участок, чтобы лично убедиться, что его основные характеристики, такие как «категория земель» и «вид разрешенного использования» (сокращенно ВРИ) позволяют осуществить все ваши планы по строительству тут же, без необходимости перевода в другую категорию или без изменения ВРИ, и без риска штрафов или изъятия земли из-за нецелевого использования земельного участка. Так как изменить категорию земель или ВРИ земельного участка Муниципалитет вряд ли вам позволит.

Муниципалитет специально формирует земельные участки в определенной категории земель с нужным ему ВРИ, чтобы они максимально соответствовали Генеральному плану поселка или города. Поэтому, если вас сразу не устраивает категория земли или ВРИ, лучше подыскать для себя другой, более подходящий участок. Так как и в суде вы не сможете заставить Муниципалитет изменить категорию земли или ВРИ участка, который вы купили у кого-то по переуступке права аренды.

Если поспешить и не проверить участок перед переуступкой аренды, и взять участок с неподходящим ВРИ, то потом изменить его будет невозможно. Так как в некоторых случаях вообще законом запрещено изменение ВРИ того участка, который Муниципалитет предоставил в аренду.

Мы знаем случаи, когда бизнес терпел огромные убытки из-за не проверенного договора аренды. Иногда, бывали случаи, что арендаторы проглядели миллионные штрафы за нецелевое использование земель.

Другие наши клиенты не проверили условия досрочного расторжения договора (пропустили срок), и их выгнали из коммерческого помещения и с земельного участка.

Поэтому, сделайте осознанный выбор - проверьте все условия Договора, а так же все хозяйственные характеристики земельного участка перед подписанием договора о переуступке прав аренды земельного участка. Ведь у вас есть свои планы по строительству капитальных объектов на этом участке.

Проверка договора аренды земельного участка перед переуступкой

Перед переуступкой права аренды земельного участка под ИЖС обратите внимание на самые ключевые моменты:

1. Категория земель и ВРИ земельного участка

Проверьте категорию земель, и ВРИ участка: можно ли на участке строить те капительные или некапитальные объекты, ради которых вы и собираетесь купить право аренды по переуступке. Если категория земли и ВРИ участка не подходит под ваши цели, то дальше рассматривать условия не имеет смысла.

Дело в том, что Земельным кодексом РФ установлен тотальный запрет на изменение ВРИ земельных участков, которые получены на торгах в форме аукциона (п. 17 ст. 39.8 Земельного Кодекса РФ). 

Поэтому если первоначальный договор аренды (права по которому вам переуступают) заключен на аукционе, то изменить ВРИ земельного участка (пока он в аренде) невозможно даже при согласии Администрации. 

Администрация МО, как собственник этого участка диктует условия использования земельного участка: для чего именно дается участок (так называемое ВРИ), поэтому использовать земельный участок не по его целевому назначению строго запрещается, наказывается штрафами и грозит изъятием земли из аренды.

Поэтому и нужно сразу выбирать в аренду только такой земельный участок, вид разрешенного использования (сокращенно ВРИ) которого соответствует вашим планам.

2. Общий срок действия договора аренды земельного участка

Он напрямую влияет на то, потребуется ли согласие администрации или достаточно уведомления. Например, договор аренды заключенный на срок более чем пять лет имеет условия отличные от договора, у которого срок действия менее 5-ти лет.

Переуступка права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности возможна без согласия Муниципалитета, если изначальный Договор аренды на землю был заключен на срок более чем 5 лет. Но с условием, что Муниципалитет нужно об этом уведомить письменно (пункт 5 статьи 22 Земельного Кодекса РФ).

Тогда переуступка прав аренды земельного участка может пройти быстро – через МФЦ.

Если же изначальный Договор аренды был заключен с Администрацией на срок менее 5 лет, тогда переуступку прав аренды земельного участка быстро провести через МФЦ не получится. Если договор аренды имеет срок менее 5-ти лет, то переуступка права аренды разрешается только с письменного согласия Муниципалитета. А это уже не формальное уведомление, а принципиальное согласие.

И если администрация согласие не дала, значит нельзя переуступать право аренды.

Будьте внимательны, так как переуступка права аренды земельного участка под ИЖС сейчас может происходить, когда изначальный Договор аренды на землю между вашим продавцом и Муниципалитетом был заключен на срок менее чем 5 лет, а это значит, что необходимо получить письменное согласие Администрации города или поселка.

Зачастую, во многих договорах аренды предусмотрен пункт, в котором говорится, что если переуступка прав аренды разрешена, то она должна происходить только с письменного согласия Арендодателя (собственника) земельного участка.

Необходимо отслеживать и судебную практику в вашем регионе: начиная от позиции администрации, заканчивая позицией прокуратуры.

Например, в пункте 18 выше приведенного "Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержится следующее: "Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя." К сожалению, разные суды в разных регионах принимают другую позицию, не выгодную арендатору.

Задавайте нам вопрос по переуступке прав аренды земельного участка, например, вам нужно изучить и проверить условия в договоре переуступки земельного участка, спросите нас в «виджете» в нижнем углу экрана, и мы с удовольствием проверим все условия и дадим рекомендации, как их исправить или минимизировать риски. Или бесплатно звоните на горячую линию 8 (800) 200-90-89.

Еще раз повторимся: муниципалитет – это собственник земли, и имеет право сдавать в аренду свои участки или не сдавать. Если сдавать, то имеет право ставить свои условия и размер арендной платы (туда же входят повышающие коэффициенты, помимо кадастровой стоимости земельного участка).

И у Муниципалитета (как у всех собственников) нет никакой обязанности свое имущество сдавать кому-то в аренду. Да еще и на условиях арендатора.

Изначальный Договор аренды земельного участка не должен быть просроченным. А если срок его подходит к концу, то проследите, чтобы срок действия данного договора не заканчивался бы ранее, чем за 4 месяца до вашей сделки (в зависимости от условия в договоре о том, когда следует подавать заявку на продление срока аренды). Срок должен быть таким, чтобы вы успевали подать заявку на продление договора.

3. Прямой запрет на переуступку

Переуступка права аренды на землю возможна лишь в том случае, когда Администрация муниципалитета изначально предусмотрела в Договоре аренды пункт разрешающий переуступку права аренды земельного участка.

Муниципалитет в Договоре аренды может даже предусмотреть прямой запрет на переуступку прав аренды.

Так как Администрация района или города - это собственник данного земельного участка, и у нее есть право разрешать переуступку арендных прав или не разрешать.
А вот обязанностей это делать - у неё нет. Администрация не обязана соглашаться на переуступку арендых прав.

Поэтому, мы настоятельно рекомендуем вам перед подписанием даже предварительного договора (с тем, у кого собираетесь покупать «право переуступки") изучить Договор аренды и убедится в том, что муниципалитет не возражает против переуступки права аренды на данный земельный участок.

Так как даже, если вы (согласно пункту 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства") направите уведомление в Администрацию в разумный срок, то она может запретить переуступку просто потому, что она – собственник, и не имеет обязанности соглашаться на то, чтобы ее участок (она же собственник) переуступался третьим лицам.

Да, есть положительные решения судов о том, чтобы администрация исключила из первоначального Договора аренды пункт о запрете переуступки прав аренды на участок, который был получен в результате торгов.

Но такой Иск должен был подать (и выиграть суд) прежний арендатор, то есть тот человек, который переуступает вам права аренды на земельный участок под ИЖС (например).

Поэтому, проследите, чтобы в договоре не было условий, прямо запрещающих переуступку права аренды на земельный участок.

4. Срок в договоре о том, когда можно переуступать право аренды земельного участка после заключения договора

В Договоре аренды могут быть условия, что переуступка права аренды на землю возможна только через 2 года с начала действия договора аренды. Проследите, чтобы этот срок уже наступил.

5. Как был предоставлен земельный участок изначально

Обратите внимание на то, что условия аренды участков, которые были оформленны через торги, существенно отличаются от тех, которые были предоставлены в аренду по предварительному согласованию.

6. Какие охранные зоны налагаются на данный земельный участок

Так же необходимо проверить участок на существующие ограничения (охранные зоны, так называемые ЗОУИТ), чтобы избежать проблем в будущем. Это включает поиск информации о ЗОУИТ и зонах памятников истории и природных комплексов и других различных ЗОУИТ. Так как различные ЗОУИТ по разному ограничивают хозяйственную деятельность даже собственников, не говоря уж об арендаторах.

7. Размер арендной платы за земельный участок по договору аренды

Есть ли просрочки арендных платежей у прошлого арендатора? Если были, то по какой причине? Проследите, чтобы задолженности по арендной плате были погашены. Если вы поспешно, не проверите договор аренды земельного участка, не проверите размер арендной платы за земельный участок (или то, на сколько она повышалась последние 3 года), и «купите» у продавца право аренды земельного участка у муниципалитета, то вносить ежегодную арендую плату за этот земельный участок в любом случае будите вы. Поэтому посмотрите, насколько её размер приемлем для вас.

8. Если ли условия о субаренде земельного участка?

Может быть, вы просто возьмете участок у этого гражданина в субаренду, без взаимодействия с Администрацией МО?

Суб-аренда, это не переуступка права аренды земельного участка. Это когда арендатор может сдавать этот участок кому-то еще и получать с этого прибыль.

9. Условия выкупа участка из аренды

Проверьте условия договора на наличие или запрета на дальнейшее право выкупа участка.

Скорее всего, вы планируете совершить эту сделку по переуступке прав аренды земельного участка "для ИЖС", чтобы в дальнейшем выкупить земельный участок из аренды в собственность.

Часто бывает так, что Администрация дает участок всего на несколько лет, а выкуп в собственность даже не предусмотрен. То есть перед сделкой необходимо провести проверку всех условий в предложенных вам арендованных земельных участках, чтобы четко понимать, какой участок вы никогда не сможете выкупить в собственность, а какой - сможете.

Если в договоре будет долгосрочная аренда без права выкупа, например на 49 лет (или 10). Это значит, что ни продать, ни завещать, ни заложить этот участок вы никогда не сможете. Так как вы НЕ распоряжаетесь участком, а пользуетесь. Вы будете вынуждены всегда платить арендную плату, которая повышается из года в год. Поэтому, удостоверьтесь, что в договоре аренды есть пункт: "аренда земельного участка с последующим выкупом".

Конечно, отследить все вышеперечисленные условия исходного договора аренды, да еще и правильно их понять - весьма не просто.

Поэтому если у вас есть какой-либо вопрос по переуступке прав аренды земельного участка под ИЖС, спросите нас в «виджете» в нижнем углу экрана, и мы с удовольствием ответим вам. Или (если вам будет удобнее) бесплатно позвоните нам на горячую линию 8 (800) 200-90-89.

Если же в условиях договора аренды НЕТ пункта с фразой: "с правом последующего выкупа в собственность", то вы НЕ будете иметь права просить Суд передать земельный участок вам в собственность, так как изначально вы взяли этот участок в аренду без права выкупа. Вы сами добровольно согласились на эти условия и подписали договор аренды.

К сожалению, как бы ни хотелось, но практика такова, что даже суд принимает решение не в пользу арендатора, а в пользу прописанных в договоре условий.

Например, вы оформили переуступку права аренды, затем построили какое-то здание (к примеру, гараж), оформили свое право собственности на ОКС (объект капитального строительства), и затем написали заявление в Администрацию с просьбой предоставить участок в собственность путем выкупа. И если в договоре аренды не было пункта о возможности выкупа земельного участка даже под зданием, то администрация МО (собственник земли) откажет вам в выкупе в собственность.

И если с этим отказом вы пойдете в суд с жалобой на неправомерные действия администрации МО, то суд примет сторону Администрации. Уважаемый суд сделает заключение, что гражданин изначально имел намерение приобрести земельный участок только в пользование (а не в собственность), и именно поэтому участвовал в аукционе, чтобы выиграть именно право аренды земельного участка для ведения (например, личного подсобного хозяйства). Таким образом, он реализовал предоставленное ему право (ст. 28 ЗК РФ), получить участок именно во временное пользование, а не в собственность.

Таким образом, гражданин читал договор переуступки прав аренды перед подписанием, видел условия, и добровольно избрал тот титул, на котором (в установленном законом порядке) приобрел право именно пользования (а не собственности) участком, и определил отношения с муниципалитетом — собственником земельного участка, заключив договор аренды сроком (например, на десять лет).

А само по себе возведение гаража на земельном участке уже после участия в аукционе и заключения договора аренды не является безусловным основанием для реализации права выкупа в отношении такого земельного участка. Ведь гражданин добровольно изъявил волю и приобрел право именно аренды на землю еще до начала строительства гаража.

То есть заключенный договор аренды является оформлением добровольно выбранного заявителем варианта приобретения земельного участка в временное пользование (аренда), предусмотренного Земельным кодексом РФ.

Если бы хотел брать в собственность, то сразу бы и просил в собственность. Но захотел в аренду, поэтому и попросил в аренду. Что и получил. Или бы он не стал участвовать в таком аукционе, прочитав в проекте договора аренды, что права выкупа в собственности не предусмотрено.

Поэтому, проверьте, чтобы в договоре переуступки права аренды на земельный участок были бы прописаны все условия, когда можно будет выкупить земельный участок у администрации. После того, как построите на нем какое-нибудь строение (гараж, например). Или только после ввода жилого дома в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на дом. И в какой срок нужно начать и закончить строительство.

Земельное законодательство часто меняется, и сейчас действуют ускоренные сроки строительства жилого дома на арендованном земельном участке. Продлять срок аренды для завершения строительства можно всего один раз. Но за нарушение сроков наказывают.

Как мы проверяем земельные участки перед любой сделкой с землей, и как наши Отчеты помогают покупателям совершить выгодную сделку, не угореть на деньги, не попасться на обманы продавцов, не купить неликвидный участок и избежать покупки участка со скрытыми обременениями, можете прочесть здесь.

Для точного подбора земельного участка по «категории земли» и «виду разрешенного использование» мы написали понятное руководство, с помощью которого вы точно будете знать, куда смотреть в документах на землю, чтобы четко понимать, что это тот самый подходящий участок.

Оформление переуступки прав аренды земельного участка

Итак, если вы договорились с "продавцом" о стоимости продажи прав аренды земельного участка (у вас же будет купля-продажа уступки права на земельный участок), то чтобы оформить переуступку права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, необходимо обратиться к Арендодателю земельного участка, то есть в Администрацию МО.

Договор переуступки права аренды земельного участка

Для оформления переуступки права аренды обе стороны идут к собственнику земельного участка - в Администрацию М/О, и пишут заявление: бывший Арендатор о том, что прекращает с Администрацией договорные отношения аренды и переступает их вам.

И вы пишите заявление с просьбой предоставить вам этот земельный участок в аренду и принимаете арендные права и обязанности "продавца" на себя.

Вы вместе подписываете "Соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка" в 3-х экземплярах, и несете это Соглашение в МФЦ (или другим удобным для вас способом) для регистрации перехода права в Росреестре.

Самовольно передать деньги "Продавцу" за продажу права аренды земельного участка вместе с Актом передачи земельного участка и заключать с ним какой-то иной договор субаренды - нельзя. Потому что за самовольную уступку права пользования землей статьей 7.10. КоАП РФ предусмотрен штраф:

• на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей;
• на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей;
• на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

Если договор аренды не будет зарегистрирован

Без правильно оформленного и зарегистрированного договора аренды на земельный участок невозможно будет:

1. Проектировать, строить новые здания, строения, сооружения;
2. Проводить реконструкцию существующих зданий, строений;
3. Получить кредит под залог зданий (требуется одновременный залог прав на землю);
4. Вносить в качестве вклада в уставные капиталы (согласие владельца земли не требуется).
5. Взять ипотеку на строительства дома.

Налог при переуступке права аренды земельного участка

Так как переуступка права аренды земельного участка обычно происходит за плату (в самом начале статьи некий "продавец" предлагает вам купить у него право аренды на земельный участок), поэтому при переуступке права аренды бывший арендатор должен оплатить налог на доход - 13% от цены уступки права аренды на землю.

Данное положение предусмотрено Письмом Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 24 марта 2016г. № 03-07-14/16592 «О налогообложении при переуступке прав аренды земельного участка одним физическим лицом другому физическому лицу на безвозмездной основе».

Согласно этому Письму, если вы заключите с физическим лицом какой-либо договор по возмездной передаче (переуступке) имущественного права аренды на земельный участок, то в момент выплаты за это дохода физическому лицу возникает обязанность исчислить и уплатить НДФЛ по ставке 13% от цены уступки (п. п. 1, 2, 4 ст. 226 Налогового Кодекса РФ).

Льготы в виде вычета 1 000 000 рублей или "владение более, или менее трех (пяти) лет" при такой сделке не действительны.

Переуступка права аренды может быть реализована арендаторами так же и безвозмездно (бесплатно). Если сделка по передаче права аренды (от одного физ. лицу к другому) земельного участка находящегося в муниципальной собственности происходит безвозмездно, то у физлица НЕ возникает экономической выгоды и, соответственно, НЕТ дохода, который должен был бы облагаться НДФЛ. Таким образм налог при бесплатной переуступке права аренды земельного участка не начисляется.

Оформление переуступки права аренды земельного участка и проверка всех характеристик земельного участка, всех важных условий договора, чтобы они не ущемляли ваши права, и чтобы участок сразу соответствовал вашим целям строительства, все это - не простая задача.
Чтобы задать нам любой вопрос по переуступке права аренды на земельный участок, или заказать нашу услугу по оформлению документов для аренды – напишите ваш вопрос в «виджете» в правом нижнем углу экрана, или там же можно просто заказать обратный звонок. И мы с удовольствием вам тут же ответим.

Если земля в аренде у муниципалитета, а строение на участке находится в частной собственности какого-то другого физического или юридического лица

В таком случает, приобретаемое строение продается на основании Договора купли-продажи этого строения, а участок передается на основании договора или соглашения Переуступки права аренды на земельный участок.

Для регистрации перехода прав от одного лица к другому на землю и здание два договора сдаются одновременно в Росреестр, с приложением необходимых документов. Договоры на аренду или Переуступку права аренды должны быть зарегистрированы в Росреестре, если он заключен на срок более 1 года. В ЕГРП (Единый государственный реестр прав) вносится информация об этом обременении.

По Земельному Кодексу РФ и ФЗ № 171 от 24 июня 2014 года собственник строения имеет преимущественное право выкупа участка под домом без торгов, а местная Администрация может рассмотреть выкуп по льготной стоимости.

Если же строения на арендованном участке так же были в аренде у прежнего арендатора, то необходимо проследить, чтобы аренда зданий и сооружений передалась вам с правом аренды на землю.

Если арендатор земельного участка не может подписать переуступку прав по договору, то для него никто не отменял право сдавать арендованное здание или строение в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

2. При продаже или дарении здания (строения) расположенного на земельном участке действует принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. То есть, приобретателем объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, приобретается, и право использования соответствующей части земельного участка, занятой таким объектом и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник данного объекта (согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного Кодекса РФ).

Если просто: нельзя продать (или подарить) дом одному человеку, а землю под этим домом переуступить (или продать, если она в собственности) другому человеку (не собственнику дома). Если такие сделки и произошли каким-то образом когда-либо, то они могут быть признаны незаконными.

Что нужно проверить при переуступке права аренды земельного участка, который находится не в муниципальной собственности, а в частной

Попросите у "продавца" арендованного участка копию Договора аренды земельного участка и пришлите его нам для проверки документов на земельный участок.

Например, перед переуступкой права аренды земельного участка под ИЖС задайте себе несколько вопросов.

1. Что арендатор может вам продать?

Так как продать можно ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО только то, что имеешь в своей личной собственности, поэтому классического договора купли-продажи земельного участка не будет. Иногда эту сделку называют "купля-продажа уступки права на земельный участок". Если на этом земельном участке какие-нибудь строения или сооружения? Кому они принадлежат, и на каком праве?

2. А почему этот "продавец" переуступки прав аренды хочет избавиться от хорошего участка?

Почему он хочет продать право аренды земельного участка? Возможно, участок не приносил ему прибыль? Возможно, он приносит убытки, раз он не хочет его оставить себе "на всякий случай"? Или его неоднократно штрафовали за не целевое использование земли? То есть, арендатор (например) незаконно построил склады на земельном участке с ВРИ "для ведения ЛПХ". Или ещё хуже, у него не получилось выкупить этот земельный участок из аренды в собственность?

Если это физическое лицо, то обязательно проверьте наличие согласия супруга арендатора в нотариальной форме на сделку по переуступке права аренды.

Какие земельные участки нельзя переуступать по договору субаренды

1. Если заключение договора аренды земельного участка было возможно только путем проведения торгов, то победитель торгов не вправе уступать свое право аренды такого земельного участка.

Дело в том, что с 1 июня 2015 года действуют изменения в статью 448 Гражданского кодекса РФ, запрещающие арендатору земельного участка, который получил земельный участок в аренду на торгах, передавать свои права и обязанности по договору (осуществлять уступку прав) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов. То есть, победитель торгов обязан исключительно лично исполнять все права и обязанности по договору аренды, если иное не установлено законом.

Этот запрет на уступку прав по договору аренды земельного участка не распространяется на те договора аренды, которые были заключены до 1 июня 2015 года, даже если и договор аренды был заключен по результатам торгов.

Но, хорошо, что тут есть исключение: арендатор земельного участка, приобретенного на торгах, имеет право передать свои права и обязанности по договору при отчуждении принадлежащего ему объекта недвижимости, расположенного на арендуемом земельном участке. Ведь никто не отменял принцип земельного права о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Кроме того, в силу статьей 271, 552 Гражданского кодекса РФ и статьи 35 Земельного кодекса РФ, приобретателем объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, в силу закона приобретается также право использования соответствующей части земельного участка, занятой таким объектом и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник данного объекта.

Второе исключение из общего запрета на уступку прав по договору аренды земельного участка касается участков, предоставленных гражданам для индивидуального жилищного строительства (сокращенно ИЖС), ведения личного подсобного хозяйства (сокращенно ЛПХ) в границах населенного пункта, садоводства и крестьянскому (фермерскому) хозяйству.

В данном исключении работает логика, что запрет на уступку прав по договору аренды распространяется только на случаи приобретения земельных участков на торгах, а для вышеперечисленных целей земельные участки гражданами могут приобретаться как на торгах, так и без их проведения.

Поэтому, этот запрет на переуступку прав аренды не касается земельных участков, которые предоставлены:

• для индивидуального жилищного строительства;
• для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта;
• для ведения садоводства;
• для крестьянского (фермерского) хозяйства.

То есть, если такие участки и были предоставлены через проведение торгов, то уступать права аренды другому лицу можно. Но, скорее всего это право вам придется отстаивать в суде, а исход суда сомнителен, так как ситуации не всегда такие простые и прозрачные.

Переуступка права аренды земельного участка находящегося в муниципальной собственности в 2026 году

Уступка права аренды земельного участка в 2026 году остаётся возможной, но всё сложнее становится понять, когда её можно оформить, а когда лучше даже не пытаться.

Дело в том, что землепользователей, как собственников, так и арендаторов с начала 2026 года все чаще стали напрягать разные проблемы:

• Прокуратура усиливает контроль за сделками переуступки аренды на землю, и все чаще стала обжаловать в суде договора переуступки аренды земельных участков;
• Участились проверки участков, штрафы за нецелевое использование арендованных участков, изъятия за нарушения земельного законодательства.

В 2026 году (по нашему мнению) ситуация с переуступкой прав аренды земельных участков усложнится ещё больше. Администрации будут всё чаще включать в договоры аренды запреты на переуступку прав.

Законы не поменяются. Сейчас основные нормы прописаны в статье 22 Земельного Кодекса РФ и в статье 448 Гражданского Кодекса РФ, но вот их трактовки у всех разные: и у местных органов власти, и даже у судов.

Многочисленные вопросы по переуступке аренды земельного участка весьма не простые и требуют грамотного юридического сопровождения. Задайте нам любой вопрос по переуступке права аренды на землю, и мы с удовольствием ответим вам на любой вопрос.