Как узаконить самозахват участка и не остаться без земли

Что такое самовольное занятие земельного участка

Классический пример самозахвата: вы знаете границы своего участка, но умышленно пользуетесь чужой землей за границами участка.

Виды самовольного занятия земельного участка:

• Самовольная прирезка земли за границей вашего участка - вашим забором;
• Самозахват муниципальной земли - постройка на муниципальной территории без соответствующего разрешения;
• Самовольная пользование землей в СНТ или где-то в другом месте без каких-либо документов;
• Самовольное занятие части земельного участка - огораживание части "ничейного" участка.

Или, например, вы не знаете где точно границы вашего участка, и заблуждаетесь, думая, что вот та земля - тоже ваша.

Такой нечаянный самовольный захват земли может обнаружиться, например, когда вы надумаете продать свой участок, и для этого вызвали геодезистов для уточнения границ, так как согласно новому закону (Федеральный закон от 26.12.2024г. № 487-ФЗ), без межевания границ участка теперь его невозможно ни купить, ни продать, ни завещать.

И при межевании участка может выяснится, что ПО ДОКУМЕНТАМ вам принадлежит всего лишь 10 соток, а те 2 (как пример) прихваченные сотки юридически оказывается - не ваши. Но вы, до уточнения границ вашего земельного участка, просто об этом не догадывались. Это - добросовестное самовольное занятие участка.

И тем не менее, вот эти 2 сотки, которые не вписываются в ваш правоустанавливающий документ и называется "самовольное занятие земельного участка".

Такие действия по нечаянному или предумышленному самовольному занятию участка нарушают земельное законодательство и могут повлечь за собой административную ответственность.

Этим прихваченным участком можно пользоваться "до поры - до времени". Потом его могут обнаружить соседи (когда вызовут геодезистов для себя), или проверяющие земельные комиссии: например, земельный контроль по плану обхода.

Кроме того, продать или завещать или подарить можно только то, что имеешь в собственности. И вот эти 2 сотки тоже хотелось бы продать законно, чтобы на полных основаниях увеличить рыночную стоимость всего участка, которым вы благополучно пользовались много лет.

Примеры самовольного занятия земельного участка

В нашей практике огромная масса таких случаев, когда на такой самовольно занятый кусочек земли вылез угол нового построенного дома, хозяева основного участка думали (ключевое здесь слово "думали"), что это все ещё их земля, и дом можно и тут строить. А при уточнении границ (когда вызывали геодезистов для оформления документов на новый дом) выяснилось, что угол дома уже вылез за границы своего законного участка и расположен уже на муниципальной земле, то есть не оформленной в собственность. И вот только тогда этот самоприхваченный кусок "всплыл на поверхность".

Очень важна преднамеренность. В начале статьи мы писали, что есть преднамеренный захват чужого участка, а есть - по незнанию. Так вот, незаконный захват земли — это преднамеренное действие, совершенное умышленно (со знанием ситуации), которое направлено на захват территории другого гражданина (или участка в государственной собственности), принадлежащей ему на основании права собственности (или аренды).

Внимание заостряется именно на преднамеренном захвате земельного участка. Если в рамках административного дела будет невозможно доказать, что действия были совершены со злым умыслом, то привлечь нарушителя к ответственности за самовольное занятие земельного участка по ст. 7.1 КоАП РФ будет сложно.

Классический пример недобросовестного самовольного занятия участка: если на землю нет вообще никаких документов.
Некий господин зная, что сосед уехал жить в Чехию, захватил его участок. Построил там СТО, магазины и гостиницу. А сосед через 20 лет взял и вернулся на родину. Самозахватчик подумал, что применит статью 234 Гражданского Кодекса РФ (15 лет владения чужим имуществом дает право приобрести его в собственность) и отказывается освободить соседский участок от своих стройматериалов, да еще и в суд подает. Ужас!

Нас часто спрашивают: можно ли узаконить самовольно занятый участок, если пользуюсь им много лет? Возможность оформления зависит от ряда факторов, включая срок пользования и отсутствие споров.

Так, или иначе, но самозахваты земельных участков случаются довольно часто, как по не знанию (добросовестные), так и умышленные – с целью бесплатно захватить побольше, извлекать прибыль (так иногда делают с целю добычи распространённых полезных ископаемых), и не оформлять документы на право собственности (или аренды), чтобы не платить земельный налог или арендную плату.

Поэтому, добросовестные землепользователи, когда обнаруживают, что они нечаянно захватили чужой земельный участок, хотят оформить самозахват земли в собственность.

Так как они прекрасно понимают, что право собственности на землю дает массу прав, вы спокойны за ваше будущее, за ваши постройки на таком участке. Вы сможете выгодно продать такой участок, он будет выше в цене, так на него есть правильно оформленный пакет документов.

Реальные кейс из практики

Как оформить самозахват земли в собственность

Самозахват земельного участка можно оформить двумя способами.

Способ оформления самовольно занятого участка в собственность зависит от того, кому именно принадлежит самозахваченный участок.

Оформить землю в собственность, если она самозахват, можно действуя по следующему плану:

• 1. Определите собственника участка;
• 2. Проверьте размер самозахвата;
• 3. Подготовьте необходимые документы;
• 4. Подать заявления в необходимые инстанции (в администрацию или в суд) в зависимости от того, кому принадлежит желаемый участок.

Как узаконить самозахват земельного участка

Необходимо выяснить, кому принадлежит на праве собственности "ничейный" участок. Так как совсем ничейной земли не бывает.

Любой земельный участок обязательно кому-то принадлежит: либо государству, либо какому-то физическому или юридическому лицу. Нам нужно найти именно собственника участка, а не арендатора.

Так как к федеральной собственности относятся все земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве аренды, праве безвозмездного пользования у государственных академий наук, и другие. Ничейных земельных участков не бывает.

Если вы навели справки, заказали выписки из ЕГРН, вам сказали, что сведений в ЕГРН (или в архивах Администраций) об участке нет, то это все равно значит, что земля либо принадлежит государству, либо какому-то лицу, просто он не внес в ЕГРН сведения о границах и о правах на свой участок.

Если самозахваченные участки не принадлежат ни физическому, ни юридическому лицу, то все равно они является «земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена».

А согласно подпункту 2) статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2025г): «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского или органом местного самоуправления муниципального округа», в зависимости от того, где расположен желаемый вами «ничейный» участок.

Самозахват муниципальной земли

Проще всего узаконить небольшой самозахват муниципальной земли, на которой нет никаких построек. Если вы уже что-то построили на муниципальной земле, то это будет считаться «самовольным строением».

Муниципалитет может изъять землю в любой момент, если вы ею пользуетесь без документов. С 2026 года может вступить в силу новый закон, по которому самозахваты узаконить будет невозможно.

Как оформить прирезку земли

Легче всего оформить самозахват муниципальной земли, если она примыкает к вашему законному участку, и составляет не более 10% от площади вашего законного участка, то есть от той площади, что значится в вашем правоустанавливающем документе на узаконенный участок. Например, в свидетельстве написано, что вам принадлежит 600 кв.м., значит без проблем можно оформить прирезку земли (прилегающий самозахваченный кусочек) площадью 60 кв.м.= 10% от 600 кв.м. Это при условии, что на эти 60 кв.м. у органов власти нет претензий по границам.

Для того чтобы узаконить землю самозахвенную у муниципалитета, в каждом административном районе предусмотрена процедура "перераспределение земельных участков". Стоит только обратиться с шаблоном заявления и схемой расположения участков для перераспределения в администрацию вашего района. И если все сделано правильно и в соответствии со всеми регламентами, то в скором времени вы оформите свой самозахват муниципальной земли.

Максимальный размер прирезки земельного участка

В некоторых регионах страны узаконить самозахваченной земли при уточнении границ можно столько, сколько по Постановлению установила местная администрация. В основном - это 10% от той площади, что стоит у вас в документах на земельный участок.

При уточнении границ земельного участка допускается увеличение площади, однако при этой земельный участок может быть увеличен до величины, не превышающий максимальный размер земельного участка, установленного в ПЗЗ вашего населенного пункта для конкретного ВРИ.

Например, если вашем в регионе максимальный размер участка «для ИЖС» установлен 10 соток, а у вас есть 8 соток, то вам могут одобрить увеличение участка до 10 соток, но не более.

Если же максимальный размер земельного участка в ПЗЗ вашего населенного пункта не установлен, то увеличить земельный участок можно только на 10%. Данное положение установлено подпунктом 28 пункта 1 статьи 26 Федерального Закона № 218-ФЗ.

Если у вас прихвачено земли гораздо больше, чем установила местная администрация, то такой участок удастся оформить лишь по суду - с претензией на то, что вы 15 лет открыто и добросовестно пользовались этим земельным участком. То есть понадобятся свидетели и платежки за земельный налог на этот участок. Подробно мы описали этот способ в статье "Как оформить землю в собственность".

Если же вы пользовались соседним захваченным участком менее 15 лет (и он составляет более 10% от площади вашего законного основного участка и больше максимального размера участка для этого ВРИ), то эта процедура происходит по другому пути - так, как будто вы участком ни никогда и не пользовались, а только начинаете в установленном законом порядке испрашивать предоставление этого муниципального участка себе в собственность. Об этом мы расскажем ниже.

Как оформить самозахват муниципальной земли

Если у вас - самозахват муниципальной земли более 10% от вашего законного участка (или вообще в 2 раза больше), или он вообще не прилегает к вашему, то его так же можно оформить себе в собственность. Но уже другим способом.

Итак, чтобы оформить самозахват муниципальной земли, необходимо сделать ряд действий:

1. Заказываем из Росреестра выписку по земельному участку, она так и называется - "выписка из ЕГРН".
Из неё можно получить информацию о зарегистрированном собственнике интересующего вас участка. Если его нет, значит, земля государственная, и оформлением самозахвата муниципальной земли будут заниматься местные власти.

2. Направляем запрос в органы самоуправления о наличии ограничений, обременении на земельный участок.
Если земли принадлежат муниципалитету, необходимо у них спросить, как можно получить желаемый земельный участок в собственность: через проведение аукциона, бесплатно, или необходимо выиграть аукцион на право аренды с правом последующего выкупа.

3. Если вам удалось договориться с собственником захваченных вами квадратных метров - с Администрацией М/О, то вам очень повезло. Останется только узаконить все на бумаге. А если у Администрации на это участок есть свои планы (генеральный план города на 25 лет, или накладывается какая-либо ЗОУИТ, или не подходящий ВРИ), то тут вам не повезло, они вам откажут в перераспределении земель или в новом предоставлении земельного участка. Узаконить самострой можно только на той муниципальной земле, на которую не претендуют Администрация М/О.

Если вам отказала Администрация в предоставлении земельного участка или в перераспределении земли в размере 10% (или еще по каким-либо причинам), то задайте нам вопрос в чате внизу экрана, или позвоните нам на бесплатную горячую линию 8 (800) 200-90-89, и мы поможем вам опротестовать отказ администрации.

Некоторые участки невозможно узаконить в принципе: выходы прирезки за «красные линии», отгораживающие коммуникационные элементы: газопровод или линии электропередачи. И те участки, которые уже кому-то принадлежат на праве собственности. А так же, земли лесного фонда.

4. Если выяснится, что оформить самозахват муниципальной земли можно только через аукцион, то вам остается подать заявку, подготовив кадастровый паспорт и внеся задаток за участие в аукционе. После победы в аукционе, необходимо оплатить оставшуюся сумму в Администрацию района, подписать договор и направить его на регистрацию в Росреестр.

5. Получите свидетельство на право собственности или на право аренды.

Как оформить заброшенный участок, бесхозный участок

Как оформить заброшенный участок в СНТ, который вы начали обрабатывать по согласованию с председателем? Или заброшенный участок, но не в СНТ, а в другом месте.

Заброшенный участок (например, дачный участок) – это когда вы знаете, что собственник точно есть, но это не муниципалитет, а какое-то физическое или юридическое лицо, и на участке очень давно не видно никаких следов человеческой деятельности, то есть всем и так очевидно, что участок заброшенный.

Вопрос этот крайне актуальный, так как заброшенных земель – невероятно много. По состоянию на 1 октября 2022 года в ЕГРН числилось около 25 миллионов заброшенных, бесхозных объектов недвижимости.

Поэтому многие спрашивают: как оформить заброшенный участок?

Чтобы оформить заброшенный участок в собственность есть несколько способов:

1. Найти настоящего собственника земельного участка и купить у него

Если вам стало известно, что у земельного участка уже имеется собственник (физическое или юридическое лицо) с зарегистрированными правами, то вам необходимо просто его разыскать и договориться об условиях выкупа или же взаимовыгодной аренды.

Например, в Московской области оформить заброшенную дачу проще и быстрее всего можно только одним способом - найти собственника земельного участка и заключить с ним сделку купли-продажи.

Как узнать кому принадлежит земельный участок

Найти хозяина брошенной земли можно несколькими способами:

а) самый простой и потому первый способ: посмотреть на публичной кадастровой карте по кадастровому номеру участка (это если проведено межевание и у этого участка есть кадастровый номер). Если кадастровый номер известен, или же вы по карте примерно можете его отыскать, то следующий шаг - заказать выписку из ЕГРН. В выписке есть информация о собственнике, и сведения о наличии обременений;

б) Если вас интересует заброшенный участок в СНТ, и там нет массового межевания или кадастровые номера есть только у некоторых земельных участков, а у интересующего вас участка - нет, то про собственника заброшенного участка нужно спросить у председателя СНТ/ ДНТ, на территории которого находится заброшенный участок. У него могут быть постановления местной администрации. Если данных у председателя нет, смотрим пункт в);

в) Так как хозяин земли - государство (которое при СССР выдавала землю гражданам не на праве собственности), то нужно обратиться в администрации вашего района. Именно Глава района изготавливал и подписывал Постановления об образовании территории данного СНТ и о выделении гражданам садовых участков по фамилиям, адресам и площадям. В таких Постановлениях есть перечень граждан (примерно на 20 страницах приложения к Постановлениям). Там указаны самые первые владельцы садовых участков. Из них вы узнаете ФИО владельца интересующего вас заброшенного садового участка.

г) если в администрации района Постановлений нет (бывает, что архивы сгорели), попробуйте навести справки: работникам какого предприятия были выделены эти садовые участки. Возможно списки работников, которым предоставлялись эти участки, сохранились в этих организациях. Это могут быть санатории, заводы, фабрики.

д) если интересующий вас участок не в границах СНТ, то обратитесь в администрацию района в отдел земельных и имущественных отношений, а архив администрации.

Найти собственника заброшенного земельного участка необходимо потому, что он (проживая в другом городе) мог этот участок законно продать, или умереть. А значит, у самовольно захваченного участка скоро может объявиться законный наследник, вступить в свои права и благополучно продать данный участок (но не вам).

То есть вам необходимо законно оформить переход права собственности от предыдущего хозяина к вам, так как иначе может не получиться оформить участок даже по «приобретательной давности».

Если вам нужна помощь в поиске собственнике земельного участка (или в признании его «без вести пропавшим»), то задайте нам вопрос в чате внизу экрана, или позвоните нам на бесплатную горячую линию 8 (800) 200-90-89, и мы поможем вам найти собственника и договориться с ним о продаже земельного участка (даже если собственник живет не в вашем регионе) .

2. Отобрать у собственника заброшенный участок по суду за нарушение земельного законодательства

Этот способ можно использовать и для того, чтобы оформить ничейную землю в собственность, и для того чтобы бороться с нерадивым соседом. Но сами постарайтесь избегать такого запустения, так как этот закон могут применить и к вам.

Если вы видите, что земельный участок не используется более 3-х лет или используется с нарушением ВРИ земельного участка, то чтобы приобрести бесхозный земельный участок, обращайтесь в администрацию муниципального образования с жалобой (в отдел земельного контроля).

В начале, по вашей жалобе на заброшенный земельный участок выезжает отдел земельного контроля, и фиксирует нарушение Актом. Выписывает предписание и направляет почтой собственнику участка.

Через некоторое время отдел земельного контроля приезжает вновь, проверяет: выполнил ли его собственник предписание, которое они ему выписали. Если нет, то снова выписывают штраф и снова направляют ему предписание.

Если нарушение не устраняется 3 раза, то отдел земельного контроля готовит документы в суд с требованием об изъятии земельного участка ввиду ненадлежащего использования.

Пункт 3 статьи 35 Конституции РФ гласит: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда». Изымать земельный участок будут только на основании решения суда. Изъятие имущества у собственника — крайняя мера, применяемая в отношении злостных нарушителей.

Например, как могут отобрать землю за нарушение противопожарных норм, вы можете прочесть в этой статье.

Если суд примет решение лишить гражданина права собственности на его заброшенный земельный участок, то признает его бесхозным. О том, как получить бесхозный участок себе, читайте в следующем пункте.

Не все дела по оформлению самозахва муниципальной земли простые, они бывают длительные, требующие силы на сбор документов, доказательств, на посещение всевозможных государственных инстанций, уплаты пошлин, и прочих хлопот.

Поэтому вначале мы бесплатно проведем консультацию, чтобы разобраться в вашей ситуации и подсказать возможное решение. Звоните нам на бесплатную горячую линию 8 (800) 200-90-89, или же просто напишите ваш вопрос в чате в углу экрана, и мы тут же свяжемся с вами и бесплатно ответим на все ваши вопросы.

3. Признать участок бесхозным по суду, и потом выкупить его у администрации

Случаи, при которых земельный участок можно признать бесхозным:

• если собственника заброшенного земельного участка лишили права по суду;
• если собственник неизвестен, то есть, возможно, его никогда и не было;
• если собственник заброшенного участка признан "пропавшим без вести";
• если собственник официально отказался от права собственности на земельный участок;
• если бывший собственник умер, а наследники не вступили в права собственности в нужный срок и забыли про участок.

Если вы захотите оформить бесхозный участок земли в собственность, то необходимо собрать справки по участку, которые подтверждают выше перечисленные факты, и написать заявление в муниципалитет. Муниципалитет в свою очередь пишет заявление в Росреестр с просьбой поставить бесхозный участок на учет со статусом "бесхозный".

Затем, администрация района или города по истечении года со дня постановки земельного участка на учет в статусе «бесхозный» должна обратиться в суд с иском о признании права собственности за администрацией района. Суд рассматривает такое заявление и выносит решение о признании права государственной собственности на этот участок.

Иногда, Росреестр может принять на учет землю с таким статусом лишь по одному заявлению муниципалитета, и без решения суда.

До того момента, пока не будет вынесено решение по этому иску, участок останется бесхозяйным, то есть не к кому будет обратиться с просьбой предоставить его вам в собственность или хотя бы в аренду.

Если же суд вынесет положительное решение в пользу администрации, и признает право собственности на участок за государством, то теперь этот участок будет находиться в государственной собственности, в распоряжении местной администрации района или города.

После этого порядок приобретения земли становится обычным, землю можно приобрести у администрации на её условиях: на торгах, арендовать или выкупить. То есть, приобрести такой земельный участок в собственность придется на общих основаниях.

О том, как на самом деле можно оформить землю в собственность, если ей пользовались больше 15 лет, подробно описано в этой статье.

Как писать жалобу на самозахват земли

Если же вы оказались пострадавшей стороной от самозахвата вашей земли соседом, то мы расскажем, как писать заявление на самовольный захват земли и куда обращаться, как вам защитить свои права, и восстановить незаконно нарушенные границы.

Например, ваш сосед установил забор не по границе вашего участка, а взял и залез забором на ваш участок, умышленно или случайно. Такое может произойти «на ваших глазах» или же выяснится не сразу, а, например, при межевании участков новым покупателем.

Или очень частые случаи самозахвата земли общего пользования – это когда сосед выставил свой забор на улицу так, что сильно сузился проезд (проход) по улице между всеми домами.

Доказать что-то на словах в этой ситуации сложно, поэтому конфликт может носить затяжной характер и привести к порче чужого имущества.

Поэтому, если ваш сосед захватил ваш или общий участок, сразу обращайтесь в компетентные организации, которые приедут, всё проверят, инструментально подтвердят самозахват, зафиксируют и составят Акт по факту самовольного захвата земли, и количественно определят: сколько именно ширины и площади захвачено чужой территории, и призовут нарушителя к ответу.

Кто может написать жалобу на самозахват земли

Обратиться с жалобой на самозахват земли соседом может только владелец пострадавшего участка. То есть ваше право на владение участком должно быть подтверждено регистрацией в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) или имеющимися на руках правоустанавливающими документами.

Поэтому, чтобы смело и официально писать жалобы на соседей когда они совершают самозахват вашего земельного участка или земли общего пользования, необходимо вовремя оформить права собственности на свой участок.

Кроме того, чтобы пожаловаться на соседа на самозахват вашего участка, у вас должно быть проведено межевание вашего участка по всем правилам, согласующимся с современными законами.

Куда писать жалобу на самовольный захват земли

Жалобу на самозахват земли нужно писать в Росреестр. Это можно сделать в электронном виде или при личном визите. Образец жалобы на самозахват земли можно заполнить на сайте Росреестра.

В жалобе на самовольный захват земли указывается:

• Адрес земельного участка, который подвергся самозахвату;
• Кадастровый номер участка;
• Суть проблемы (установка забора без учета реальных границ).

Если будет подтвержден факт самовольного захвата земли, и что ваши имущественные права нарушены, то Росреестр предпишет соседу устранить это нарушение к такому-то сроку (то есть снести или перенести свой забор между соседями, с учетом правильно установленных и зарегистрированных в ЕГРН границ).

За установленный самозахват земельного участка соседа, конечно же, существенного и не однократно оштрафуют.

На устранение самозахвата земельного участка нарушителю дается, как правило, полгода. Но этот срок может быть продлен при предоставлении нарушителем документов, что работы по восстановлению границ ведутся.

Таким образом, подобная ситуация с замозахватом земли может затягиваться и затягиваться.

За недопущением самовольного занятия земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством прав на него также следит Муниципальный земельный контроль. У них бывают плановые и внеплановые проверки, на которые они с удовольствием выезжают по жалобе граждан.

Земельный контроль будет выезжать и проверять выполнение своего предписания. Если самозахват земли сосед не будет устранять и после 3-х выездов проверяющей комиссией, то можно собирать пакет документов для подачи искового заявления в суд на принудительный снос соседского забора с требованием освободить вашу землю от чужого присутствия.

Оформление самозахваченной земли – дело не простое, некоторые ситуации с самозахватом очень сложные и требуют много времени для их решения. Поэтому мы предлагаем вам свои услуги по оформлению земли из самозахвата в собственность.

А если сосед захватил часть вашего участка, то в таком случае мы напишем жалобу на самозахват земли и поможем собрать доказательства и подать иск в суд. Мы поможем вам вернуть ваш участок из не законного пользования чужими лицами.

К нам обращаются, чтобы защитить участок от посягательств и добиться справедливости в судах. Мы успешно оформляем такие дела ежедневно и, конечно же, мы поможем и вам.

Поэтому, обращайтесь к нам по любому вопросу, наша первичная консультация абсолютно бесплатна. Опишите вкратце вашу ситуацию в форме ниже, или задайте любой вопрос. И в течении 10 минут мы перезвоним вам и бесплатно обо всем проконсультируем.