Что такое самозахват земли и как его оформить

Что такое самозахват земли?

Классический пример самозахвата: вы знаете (или не знаете) границы своего земельного участка и преднамеренно (или заблуждаетесь, думая, что земля - ваша) пользуетесь чужой землей за границами вашего участка.

И вот, например, решили продать участок (или написать завещание, или подарить), подготовили на участок все документы, вызвали геодезистов для уточнения границ, и тут выяснилось, что ПО ДОКУМЕНТАМ вам принадлежит всего лишь 10 соток, а те 2 (как пример) прихваченные сотки юридически оказывается - не ваши. Но вы, до уточнения границ вашего земельного участка, просто об этом не догадывались.

И тем не менее, вот эти 2 сотки, которые не вписываются в ваш правоустанавливающий документ и называется "самозахват".

Этим прихваченным участком можно пользоваться "до поры - до времени". Потом его могут обнаружить проверяющие земельные комиссии: например, по плану обхода. Как избежать штрафов от земельного контроля или вообще изъятия своего же участка, читайте в нашей следующей статье. Земельные инспекторы могут нагрянуть и по жалобе соседей.

К тому же, продать или завещать или подарить можно только то, что имеешь в собственности. И вот эти 2 сотки тоже хотелось бы продать законно, чтобы на полных основаниях увеличить продаваемую стоимость всего участка, которым вы пользовались много лет.

Самозахват может обнаружиться, например, когда вы надумаете продать свой участок или как-то иначе им распорядится.

Пример самозахвата земли

Был в нашей практике случай, что на такой самовольно занятый кусочек земли вылез угол нового построенного дома, хозяева основного участка думали (ключевое здесь слово "думали"), что это все еще их земля и дом можно и тут строить. А при уточнении границ (когда вызывали геодезистов для оформления документов на новый дом) выяснилось, угол дома уже вылез за границы своего законного участка и расположен уже на чужой земле, то есть не оформленной им в собственность. И вот только тогда этот самоприхваченный кусок "всплыл на поверхность".

Классический пример незаконного (и трагичного, с убийством 2-х человек) замозахвата земли произошел 9 июня 2021 г. в городе Сочи (район Адлера).

61-летний Вартан Кочиян очень долгое время пользовался земельным участком, полагая, что он находится в его частной собственности. Он попросту заблуждался в свою пользу.

По решению суда, коммерсант должен был снести магазин на самозахваченном земельном участке (по адресу: г. Сочи, ул. Просвещения, 81/2) за свой счет. Однако почти пять лет он категорически отказывался исполнять решение — тянул время, подавал встречные иски. В результате его упорных заблуждений произошла трагедия.

Этот вопиющий инцидент говорит о том, что необходимо обращаться к опытным юристам именно по земельному праву, а не по каким-то другим правам (трудовому, налоговому, семейному, уголовному и пр.). Адвокат по уголовным делам, каким бы знаменитым он не был, ну никак не поможет вам в земельном споре. Вот защитить вас в суде по уголовному делу - он сделает это блестяще. Но в земельном праве он не понимает ничего. И может просто завести вас в крайнее заблуждение (как произошло с Вартаном Кочияном).

Или еще пример: если на землю нет вообще никаких документов. Некий господин зная, что сосед уехал жить в Чехию, захватили бы его участок. Построили бы там СТО, магазины и гостиницу. А сосед через 20 лет взял и вернулся. А самозахватчик подумал, что применит статью 234 ГК РФ (15 лет владения чужим имуществом дает право приобрести его в собственность) и отказывается освободить соседский участок от своих стройматериалов, да еще и в суд подает. Ужас!

Какое наказание за самовольный захват чужого земельного участка?

• Штраф для физических лиц: 1-1.5 % от кадастровой стоимости участка, взятого самозахватом, но не менее 10 тыс. рублей;
• для должностных лиц: 1.5-2 % от кадастровой стоимости, но не менее 40 тыс. руб.;
• для юридических лиц: 2-3 %, но не менее 200 тыс. руб.

С начала 2021-го года в г. Сочи выявили более 100 объектов самовольного строительства, сейчас в судах находится 536 исков о сносе незаконных построек, отмечали в пресс-службе сочинской городской администрации.

Поэтому, даже если вы ничего пока не собираетесь делать с таким земельным участком, лучше поспешить оформить самозахват законным способом, пока его не обнаружили, и уполномоченный надзорный земельный контроль не наложил бы штраф. Так же, помимо штрафа, вам придется восстановить нарушенных прав владельцев, т. е. самозахваченный участок будет у вас изъят в пользу настоящего собственника. То есть придется заплатить штраф и за свой счет привести границы в первоначальный вид, то есть до 10-ти соток.

Как узаконить самовольный захват земельного участка?

Проще всего узаконить самозахват земли, на которой нет никаких построек. Если вы уже что-то построили на самозахваченном участке, то это будет считаться «самовольным строением». А на строение тоже хотелось бы оформить свои права собственности. В этой статье вы можете узнать, как оформить самострой.

Легко оформить самозахваченный кусочек земли можно если он не более 10% от площади вашего законно приобретенного участка, то есть от той площади, что значится в вашем правоустанавливающем документе. Например, в свидетельстве написано, что вам принадлежит 600 кв.м., значит без проблем можно оформить самозахваченный кусочек площадью 60 кв.м.= 10% от 600 кв.м. Это при условии, что на эти 60 кв.м. ни у кого нет претензий по границам: ни у соседей, ни у органов власти.

Оформление же бОльшего чем 10% самозахваченного земельного участка, и если вы НЕ пользовались самозахваченным участком 15 (и более) лет открыто и добросовестно (платили за него налоги), то эта процедура происходит по другому пути - так, как будь-то вы участком ни никогда и не пользовались, а только начинаете в установленном законом порядке испрашивать предоставление этого участка себе в собственность.

Как приобрести в собственность муниципальную землю?

1. Заказываем из Росреестра выписку по земельному участку, она так и называется - "выписка из ЕГРН" и готовится 30 минут.

Из неё можно получить информацию о зарегистрированном собственнике интересующего вас участка. Если его нет, значит, земля государственная и оформлением самозахвата будут заниматься местные власти.

2. Направляем запрос в органы самоуправления о наличии ограничений, обременения на земельный участок.

Если земли принадлежат муниципалитету, обязательно у них уточнить, как можно получить земельный участок в собственность: через проведение аукциона, бесплатно или необходимо выкупать.

Если у участка уже имеется собственник с зарегистрированными правами, то вам необходимо его разыскать и договариваться об условиях выкупа или же взаимовыгодной аренды земли.

3. Если вам удалось договорится с собственником захваченных вами квадратных метров: с Администрацией М/О или же с частным собственником, то вам очень повезло. Останется все только узаконить на бумаге. А если же не удалось договориться, и у владельцев на это участок есть свои планы, то тут вам не повезло. Узаконить можно только ту часть земельного участка, на которую не претендуют ни Администрация М/О, ни частные или юридические лица.

А некоторые участки невозможно узаконить в принципе: выходы прирезки за «красные линии», отгораживающие коммуникационные элементы: газопровод или линии электропередачи. И те участки, которые уже кому то принадлежат на праве собственности. А так же, земли лесного фонда.

4. Если выяснится, что оформить самозахват можно только через аукцион, то вам остается подать заявку, подготовив кадастровый паспорт и внеся задаток за участок. После победы в аукционе, необходимо оплатить оставшуюся сумму в Администрацию района, подписать договор и направить его на регистрацию в Росреестр.

5. Получите свидетельство на право собственности или на право аренды.

Как оформить себе бесхозный земельный участок

Что же делать, если вы выяснили, что земля не государственная, а ничья, то есть у земли вроде был собственник, но где он теперь - не известно? Многие спрашивают: как оформить себе такой вот ничейный земельный участок? Вопрос крайне актуальный, так как заброшенных земель – море. По состоянию на 1 октября 2022 года в ЕГРН числилось около 25 млн. заброшенных, бесхозных объектов недвижимости. Чтобы оформить бесхозную землю себе есть несколько способов:

1. Найти собственника земельного участка и купить у него

Найти хозяина брошенной земли можно несколькими способами:

а) самый простой и потому первый способ: посмотреть на публичной кадастровой карте по кадастровому номеру участка (это если проведено межевание и у этого участка есть кадастровый номер). Если кадастровый номер известен, или же вы по карте примерно можете его отыскать, то следующий шаг - заказать выписку из ЕГРН. В выписке есть информация о собственнике, и сведения о наличие обременений;

б) Если вас интересует заброшенный участок в СНТ, и там нет массового межевания или кадастровые номера есть только у некоторых земельных участков, а у интересующего вас участка - нет, то про собственника заброшенного участка нужно спросить у председателя СНТ/ ДНТ, на территории которого находится заброшенный участок. У него могут быть постановления местной администрации. Если данных у председателя нет, смотрим пункт в);

в) Так как хозяин земли - государство, то нужно обратиться в администрации вашего района. Именно Глава района изготавливал и подписывал Постановления об образовании территории данного СНТ и о выделении гражданам садовых участков по фамилиям, адресам и площадям. В таких Постановлениях есть перечень граждан (примерно на 20 страницах приложения к Постановлениям). Там указаны самые первые владельцы садовых участков. Из них вы узнаете ФИО владельца интересующего вас заброшенного садового участка.

г) если в администрации района Постановлений нет (бывает, что архивы сгорели), попробуйте навести справки: работникам какого предприятия были выделены эти садовые участки. Возможно списки работников, которым предоставлялись эти участки, сохранились в этих организациях. Это могут быть санатории, заводы, фабрики.

д) если интересующий вас участок не в границах СНТ, то обратитесь в администрацию района в отдел земельных и имущественных отношений, а архив администрации.

2. Пользоваться 15 лет и оформить по суду

Многие слышали о приобретательной давности: если пользуешься чужим имуществом более 15 лет, то по суду его можно признать своим. Об этом говорится в статье 234 Гражданского Кодекса РФ. Согласно этому принципу гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но при обязательном соблюдении 3-х моментов:

• добросовестно;
• открыто;
• и непрерывно

владеющее им как своим в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество.

При таких надеждах и претензиях на присвоение чужого имущества существует главное и сложное условие — добросовестность владения. Это означает, что гражданин, который пользовался чужим участком, не мог знать, что собственником участка является другое лицо.

Это означает, что гражданин, который пользовался чужим участком, не мог знать, что собственником участка является другое лицо. То есть в суде он должен доказать, что разыскивал хозяина, обратился за инфой в ЕГРН, а там НЕ было записи о собственнике на этот участок, поэтому претендент счел этот участок бесхозным и потому стал им добросовестно пользоваться. А так же по незнанию о существующем владельце, сам платил земельный налог через председателя СНТ.

Если же запись о собственнике есть в ЕГРН, то выполнение «добросовестности» - невозможно. Но если собственник участка не внесен в ЕГРН (не редкость), то добросовестность владения вполне можно доказать.

3. Отобрать заброшенный участок по суду за нарушение земельного законодательства

Если вы видите, что земельный участок не используется более 3-х лет или используется с нарушением ВРИ земельного участка, то обращайтесь в администрацию муниципального образования с жалобой.

В начале, по вашей жалобе на заброшенный земельный участок выезжает отдел земельного контроля, и фиксирует нарушение Актом. Выписывает предписание и направляет почтой собственнику участка. Через некоторое время отдел земельного контроля приезжает вновь, проверяет: выполнил ли его собственник предписание, которое они ему выписали. Если нет, то снова выписывают штраф и снова направляют ему предписание. Если нарушение не устраняется 3 раза, то отдел земельного контроля готовит документы в суд с требованием об изъятии земельного участка ввиду ненадлежащего использования. Подробнее о том, как избежать наказаний от земельного контроля читайте в этой статье.

Пункт 3 статьи 35 Конституции РФ гласит: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда». Изымать земельный участок будут только на основании решения суда. Изъятие имущества у собственника — крайняя мера, применяемая в отношении злостных нарушителей.

Например, как могут отобрать землю за нарушение противопожарных норм, вы можете прочесть в этой статье.

Если суд примет решение лишить гражданина права собственности на его заброшенный дачный участок, то признает его бесхозным. О том, как получить бесхозный участок себе, читайте в следующем пункте.

4. Признать участок бесхозным по суду, и потом выкупить его у администрации

Случаи, при которых земельный участок можно признать бесхозным:

• если собственника заброшенного дачного участка лишили права по суду;
• если собственник неизвестен, то есть, возможно, его никогда и не было;
• если собственник заброшенного дачного участка признан "пропавшим без вести";
• если собственник официально отказался от права собственности на земельный участок;
• если бывший собственник умер, а наследники не вступили в права собственности в нужный срок и забыли про участок.

Если вы захотите приобрести такой бесхозный земельный участок себе, то необходимо собрать справки по участку, которые подтверждают выше перечисленные факты, и написать заявление в муниципалитет. Муниципалитет в свою очередь пишет заявление в Росреестр с просьбой поставить бесхозный участок на учет со статусом "бесхозный".

Затем, администрация района или города по истечении года со дня постановки земельного участка на учет в статусе «бесхозный» должна обратиться в суд с иском о признании права собственности за администрацией района. Суд рассматривает такое заявление и выносит решение о признании права государственной собственности на этот участок.

Иногда, Росреестр может принять на учет землю с таким статусом лишь по одному заявлению муниципалитета, и без решения суда.

До того момента, пока не будет вынесено решение по этому иску, участок останется бесхозяйным, то есть не к кому будет обратиться с просьбой предоставить его вам в собственность или хотя бы в аренду.

Если же суд вынесет положительное решение в пользу администрации, и признает право собственности на участок за государством, то теперь этот участок будет находиться в государственной собственности, в распоряжении местной администрации района или города.

После этого порядок приобретения земли становится обычным, землю можно приобрести у администрации на её условиях: на торгах, арендовать или выкупить. То есть, приобрести такой земельный участок в собственность придется на общих основаниях.

Максимальный размер прирезки земельного участка

В некоторых регионах страны узаконить самозахваченной земли при уточнении границ можно столько, сколько по Постановлению установила местная администрация. В основном - это 10% от той площади, что стоит у вас в документах на земельный участок. Если у вас прихвачено земли гораздо больше, чем разрешено, то такой участок удастся оформить лишь по суду - с претензией на то, что вы 15 лет открыто и добросовестно пользовались этим земельным участком. То есть понадобятся свидетели и платежки за земельный налог на этот участок.

Нужно понимать, что в каждом регионе существуют свои правила и требования к оформлению самозахвата в собственность. Мы предлагаем юридические услуги по оформлению земли в Новосибирской области и в Краснодарском крае - оформление документов на землю.

Если же вы из любого другого региона, то совершенно бесплатно уточните все волнующие вас вопросы (в форме ниже) уже на первых этапах. Наши коллеги - юристы по земельному праву квалифицированно и быстро помогут решить все вопросы по вашей проблеме.

Поделиться статьей: