Как убрать охранную зону с участка или получить компенсацию своих убытков

И это происходит уже после того, как вы купили земельный участок или получили его в наследство. Хорошо только то, что установление таких охранных зон не влияет на право ВЛАДЕНИЯ участком. Ограничения распространяются на имеющиеся возможности ИСПОЛЬЗОВАНИЯ земельного участка. То есть, они сильно сократятся, и может даже потеряться смысл иметь такой участок.

В этой статье мы расскажем вам как узнать какие охранные зоны есть на интересующем вас земельном участке, почему это важно знать, насколько они опасны, и как их убрать. Также мы дадим советы, как вам получить компенсацию ваших убытков из-за наложения охранных зон, или как выиграть в ситуации, если зону все-таки наложили на ваш участок, и как обезопасить себя от покупки бесперспективного участка.

В статье даны подробные ответы на следующие вопросы:

• Какие бывают охранные зоны
• Вокруг чего устанавливают охранные зоны
• Для чего нужно знать находится ли земельный участок в охранной зоне
• Как узнать находится ли земельный участок в охранной зоне
• Чем грозит наложение охранных зон на земельный участок
• Как люди могут лишиться земли
• Как оспорить попадание участка в ЗОУИТ
• Как получить компенсацию за наложение охранной зоны

Как участки попадают в зону рекреации или в зону охраны газопровода

В стране проходят всевозможные земельные реформы, направленные на увеличение сборов земельного налога и арендных платежей за землю.

Например, недалеко от вашего земельного участка построили аэропорт, и на ваш участок распространилась его охранная зона, она покрывает абсолютно все участки в радиусе 1 км. от аэропорта. Так же происходит и при строительстве новых автодорог, ЛЭП, каких-нибудь нефте -, газо - или водопроводов.

Какие бывают охранные зоны

Это так называемые "Зоны с особыми условиями использования территорий" (сокращенно ЗОУИТ).

Они могут быть весьма разными: охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), водоохранные зоны, зоны подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Перечень всех видов ЗОУИТ, состоящий из 28 позиций, приведён в новой статье 105 Земельного Кодекса РФ.

Необходимо отметить, что соответствующий перечень ЗОУИТ является закрытым, из чего следует, что для введения новой ЗОУИТ недостаточно предписаний специальных нормативно-правовых актов, но необходимо и наличие данного вида ЗОУИТ в перечне ст. 105 ЗК РФ, без которого такая ЗОУИТ не может быть установлена.

Так же важно понимать, что ЗОУИТ, установленные до 04.08.2018 г., существуют вне зависимости от попадания в перечень статьи 105 ЗК РФ, поскольку на момент их установления исчерпывающий перечень видов ЗОУИТ еще не был установлен.

Охранных зон весьма много, и можно все не помнить, главное знать, что ЗОУИТ бывают установлены навсегда, то есть пока существует национальный парк, или река, или аэропорт и т. п. объекты, будет существовать и эта охранная зона. А бывают такие ЗОУИТ, которые устанавливаются всего лишь до определенной даты.

Вокруг чего устанавливают охранные зоны

Для того чтобы узнать находится ли земельный участок, который вы планируете купить, (или он уже ваш) в какой-нибудь охранной зоне, необходимо понимать, вокруг каких объектов может быть установлена охранная зона.

Типы объектов, вокруг которых могут рано или поздно установить охранную зону:

Природные объекты, которые «нужно защищать и охранять» от разрушительного воздействия людей:

• Реки, ручьи, озера, моря, пруды, типы водопадов, природные объекты, заповедники, заказники, лесничества, территории миграции животных и т. п. объекты. Вокруг водных объектов устанавливаются водоохранные и рыбоохранные зоны.
• Источники питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, подземные водные объекты;
• Лечебно-оздоровительные курорты и местности;
• Исторические и культурные памятники архитектуры, истории (например, курган бронзового века), исторические поселения и территории.
• Ценные мелиорируемые (орошаемые) земли.

Техногенные объекты, от вредного влияния которых нужно охранять жизнь самих граждан:

• Транспорт: ж/д пути, ж/д вокзалы и перегонные станции, аэродромы, аэропорты гражданской и военной авиации, автодороги федерального и иного значения, метрополитен.
• Водохранилища, карьеры добычи полезных ископаемых (не только уголь или золото, но и глины или ПГС), искусственные водные объекты (отстойники, например).
• Полигоны бытовых отходов, скотомогильники и прочие вредные объекты.
• Любые трубопроводы: водо-, газо-, нефте- аммиакопроводы и тому подобная транспортировка чего-нибудь ядовитого.
• Огромные предприятия: ГЭС, ТЭЦ, фабрики, заводы, цеха, сельхозпредприятия, электростанции, объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии, и т.п. Электроподстанции, трансформаторные будки и пр.
• Все объекты коммунального хозяйства: будь то канализация или водопровод. Все теплосети.
• Всевозможные линии связи: оптико-волоконные кабели, интернет, телефонная связь, радио-связь, какие-либо кабели, линии секретных военных коммуникаций.
• Военные охраняемые объекты.
• Радиотехнические объекты.
• Зоны подтопления возле рек, ручьев, озер и других водных объектов, которые могут выходить из своих берегов, из-за которых не редки наводнения, в них лучше не строить – лет через 5 точно затопит.
• Горные зоны оползней и схода лавин
• Так же это могут быть не очевидные коммуникации, закопанные или прямо под вашим участком, или же под соседним участком.

Для чего важно знать находится ли земельный участок в охранной зоне

Не знание того, какие могут быть обременения на интересующем вас земельном участке - крайне чревато как финансовыми потерями для собственника земли, так и угрозой возникновения серьёзной аварии на участке.

Знать, какая охранная зона располагается на участке необходимо для того, чтобы не нарушить земельное, водное или лесное законодательство, которое регулирует режим той или иной охранной зоны. Чтобы нечаянно (по незнанию) не нарушить коммуникации, которые принадлежат, например, коммунальному хозяйству города, за это могут выставить иск за порчу чужого имущества и нарушения законодательства. Или по не знанию разместить строение в охранной зоне (ведь потом заставят сносить).

Для того, чтобы избежать неприятного контроля со стороны собственников объектов (вокруг которых установлена ЗОУИТ) и получения предписаний от них об освобождении занимаемой площади своего же собственного участка. Например, специалисты филиалов тепловых сетей ТЭКа лично вручают предписания собственникам или арендаторам бизнеса.

По жалобам ГУП «ТЭК СПб» на 16 земельных участках были ликвидированы незаконные зеленые насаждения, которые были высажены без согласования с предприятием и могли стать серьезным препятствием в случае возникновения дефекта на теплосетях.

А еще для того, чтобы не "опростоволоситься" желая подловить, например электросетевую компанию с целью получить от нее компенсацию, и сделать вид, что перед покупкой участка якобы не знал, что на участке есть обременения в виде охранной зоны высоковольтной ЛЭП. Но в таком случае Суд сделает вывод, что собственник земельного участка располагал данными, что вблизи его участка находится объект электросетевого хозяйства (со всех краев поселка не вооруженным взглядом видно где стоят огромные опоры высоковольтной ЛЭП) и мог предположить, что такой участок находится в охранной зоне. Поэтому суд может отказать в удовлетворении вашего иска. А электросетевая компания в свою очередь подаст в суд на вас.

Знать, какие ЗОУИТ накладываются на земельный участок – это в интересах не только покупателя, но и продавца. Так как при продаже земельного участка продавец обязан указывать сведения о ЗОУИТ на продаваемом земельном участке.

Так, Росреестр при регистрации перехода права собственности и при НЕ указании в Договоре купли-продажи информации о ЗОУИТ, приостанавливает такие сделки со ссылкой на п. 1, статьи 37 Земельного кодекса РФ и на п. 1 ст. 432 ГК РФ.

И если в договоре купли-продажи земельного участка указано, что продавец гарантирует, что ни какой ЗОУИТ в округе нет, что продаваемый земельный участок ни чем не обременен, а потом на участке обнаружится тот факт, что на дату подписания договора ЗОУИТ уже была утверждена, то продавец будет нести серьезную ответственность перед покупателем.

И если в договоре купли-продажи земельного участка эта ответственность была предусмотрена (а без этого никак), то новый владелец участка может подать на продавца иск в суд, расторгнуть сделку и взыскать убытки за обман, потерю времени и ущерб.

Так же, и арендаторы земельных участков должны как можно скорее узнать о наложении какой-либо новой охранной зоны для того, чтобы своевременно предпринять действия по свертыванию или переносу своей коммерческой или иной деятельности, так как согласно пунктику 8) статьи 9 Федерального закона от 03.08.2018г. № 342-ФЗ (ред. от 30.12.2021) "О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ": если использование земельного участка будет невозможно в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории в соответствии с его ВРИ, то по инициативе арендатора договор аренды такого участка (находящегося в государственной или муниципальной собственности) может быть прекращен.

Как узнать находится ли земельный участок в охранной зоне

Уведомлять правообладателей земельных участков и иных объектов недвижимого имущества о том, что их участки попали во вновь учтенную охранную зону, обязан орган регистрации прав! (В соответствии с п. 5.1 ст. 34 закона № 218-ФЗ).

Уведомлять они обязаны в электронной форме через единый портал или официальный сайт с использованием единой системы идентификации и аутентификации указанных правообладателей (личный кабинет) или по адресам электронной почты указанных правообладателей, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости.

Но такое чудо встречается весьма редко, и землепользователям приходится самим добывать ценную информацию о наличии ЗОУИТ, которые теоретически могут быть расположены на интересующем их земельном участке.

Пока только идет процесс формирования и учета ЗОУИТ, и не возможно предположить, когда этот процесс будет завершен, поэтому единой базы о ЗОУИТ нет.

И без того разрозненная информация о далеко не всех ЗОУИТ находится в разных информационных базах различных ведомств.

Поэтому нужно предположить какие ЗОУИТ в скором будущем будут наложены на изучаемый участок. Это предостережет вас от невыгодной сделки, или же вы сможете грамотно подготовиться к некоторым ограничениям: либо продать земельный участок, либо построить на нем такую недвижимость, которая будет выгодна даже при будущих ограничениях. Либо рассчитывать, как вы будите писать заявление на получение компенсации от наложенных ЗОУИТ.

10 способов проверить земельный участок на наличие обременений

Теперь зная, вокруг каких объектов устанавливают охранные зоны, можно поискать эти объекты и информацию о ЗОУИТ самостоятельно.

1. Как минимум, на карте 2ГИС посмотреть: какие в округе есть крупные транспортные артерии, сельскохозяйственные или промышленные предприятия (даже АЗС).

2. Обратиться в отдел подземных коммуникаций в отделе местной архитектуры. Так же, можно обратиться в «газовый трест», «теплосети», «водоканал», «электросети», и «Ростелеком», телекоммуникационные структуры.

Так как «паутина» их коммуникаций «опутала» почти каждый населенный пункт и может находиться и посреди чистого поля за городом.

3. Вы можете обойти ваш участок радиусе примерно 1 км. и внимательно осмотреть всю обстановку, так как такие зоны могут у аэропортов и у химических фабрик и заводов. Так же, на местности вы можете обнаружить специальные предупредительные аншлаги и информационные знаки.

Посмотрите и существующие стройки каких-либо объектов капитального строительства. В идеале должно быть так: в случае предстоящего строительства ОКС (автодороги или трубопровода, например) предварительно должна быть установлена ЗОУИТ вокруг этого объекта. Однако если такие ОКС так и не будут созданы к сроку, то указанные ЗОУИТ должны прекратить существование ввиду отсутствия объектов, требующих их установления.

4. Чтобы найти охранную зону на исследуемом земельном участке, нужно пройтись с трассоискателем. Для этого можно обратиться к строительным или геодезическим организациям, таким, которые занимаются следующими (или подобными) работами: "поиск и обнаружение ПЛАСТИКОВЫХ труб в земле и бетоне, поиск кабелей, трассировка. Поиск протечек скрытых в земле и бетоне. Обследование тепловизором".

Так, например, одни наши клиенты (к сожалению, уже после покупки) с помощью трассоискателя выяснили, что под их недавно купленном участке лежит подземный газопровод, какой-то секретный кабель связи, и ещё какой-то подземный линейный объект неизвестного назначения. При проведении топосъемки (это все было после покупки земельного участка) и обследования периметра земельного участка трассоискателем был подтвержден газопровод и выявлены остальные объекты.

5. Поспрашивать живых людей: соседей о предприятиях или памятниках природы, которые расположены рядом. Изучите местные форумы и группы в соцсетях — информация об опасных объектах будет там непременно. А так же можно обратитесь к местным риелторам (хотя они могут умолчать, надеясь поскорее продать вам этот земельный участок), к независимым юристам по недвижимости, к кадастровым инженерам, если сможете, то и к строительным компаниям.

6. Публичные ресурсы. Найти на Публичной кадастровой карте интересующий объект недвижимости. Включить слой "Зоны с особыми условиями использования территорий". Для этого нужно выбрать меню "управление картой" в левом верхнем углу. Стоит учитывать что, на карте отобразятся учтенные в Едином государственном реестре недвижимости зоны. Если границы зоны не внесены в ЕГРН (а таких зон большинство), проверка по публичной кадастровой карте ничего не даст.

Информация о ЗОУИТ можно поискать региональных или муниципальных картах. Например, в Москве есть карта «ИАИС ОГД». Чтобы увидеть на ней зоны с особыми условиями использования территорий, нужно включить слой «территории с особыми требованиями». В Московской области существует еще один источник такой информации - «Геопортал».

В других регионах необходимо обращаться в отдел архитектуры и градостроительства. В начале можно «просто поговорить», а там спросите: каким образом и у кого нужно заказывать информацию о ЗОУИТ.

7. Рекомендуемый в первую очередь способ «заказать выписку из ЕГРН» не ненадежный, так как большинство территориальных зон еще не внесены в ЕГРН и информации о уже существующих ЗОУИТ просто может не быть. Так и получите в выписке фразу: «Информации об ограничениях и обременений нет». Но это не значит, что самой охранной зоны нет. Охраняемый (опасный объект) в природе есть, просто в Росреестр информацию об охранной зоне еще не внесли. И даже если данные о ЗОУИТ отсутствуют, строить новые объекты в запретной зоне нельзя. Рано или поздно до землепользователя донесут информацию, что строить здесь было нельзя, так особо охраняемый объект здесь был еще до вас.

8. Посмотреть правила землепользования и застройки вашего города, так называемый ПЗЗ.

Эти ПЗЗ можно посмотреть в Администрации вашего города в разделе «Градостроительство», и обновления по изменению ПЗЗ.

В материалах ПЗЗ есть и текст, и отдельные схемы с территориальными зонами и зонами с особыми условиями использования территорий.

В этих схемах вы можете найти интересующий вас участок и увидеть, в какую градостроительную зону он попадает, узнать его ВРИ, узнаете, что конкретно можно или нельзя строить на участке, согласно утвержденным градостроительным регламентам.

9. Но еще лучше всего посмотреть генеральный план города, так как он юридически более значимый, чем ПЗЗ.

В нем можно увидеть план развития магистралей и инженерных сетей, объекты, которые предполагается построить через 3 – 5 -10 лет. Или которые скоро планируют ввести в эксплуатацию, участки, строительство на которых запрещено либо ограничено.

А еще в генплане или в ПЗЗ вам может посчастливиться найти информацию о решении органов власти или ведомств об изменении границы ЗОУИТ. Например, ширина придорожной полосы автодороги такой-то была 50 метров, а с такого-то число она будет составлять 100 метров.

Обязательным приложением к решению об установлении/изменении ЗОУИТ (если изменяются границы ЗОУИТ) являются сведения о границах данной зоны, которые должны содержать графическое описание местоположения границ данной зоны, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат для ведения ЕГРН (п. 10 ст. 106 ЗК РФ).

Так как одновременно с принятием решения об установлении/изменении ЗОУИТ должны быть выполнены межевые работы в целях осуществления кадастрового учёта такой зоны.

Например, в Москве на каждый округ имеется по 8 отдельных карт (и еще 5 засекреченных), в Московской области на каждое муниципальное образование есть отдельная карта. Таким способом можно, например, в любом месте Московской области увидеть, попадает ли нужный вам участок в какую-нибудь санитарно-защитную зону или нет.

К сожалению, еще не для всех населённых пунктов разработаны и утверждены генеральные планы. Но они точно должны соответствовать ПЗЗ. Но иногда генеральные планы превосходят по жесткости ограничений ПЗЗ.

10. Самый достоверный способ, узнать какие ограничения есть на исследуемый земельный участок – это запросить и получить свежий градостроительный план земельного участка (сокращенно его называют ГПЗУ).

В ГПЗУ будет содержаться максимум информации об официально установленных и утвержденных территориальных зонах на сегодняшний день. ГПЗУ формируется на базе актуальных сведений из органов власти. Многие из этих сведений нигде не опубликованы. Получить ГПЗУ может собственник по государственной услуге, например на портале «Госуслуг».

После сбора визуальной и документальной информации вы будите иметь представление обо всех имеющихся опасных или охраняемых объектах, вокруг которых может быть (или уже есть) в скором времени установлена охранная зона.

Следующий шаг после того, как вы самостоятельно визуально обнаружили опасный объект или же нашли его на ПЗЗ или в другом ресурсе.

Например, вы нашли поблизости всего лишь какую-то ЛЭП и наземный газопровод, и рядом проходит трасса федерального значения III класса.

Теперь вам необходимо выяснить 2 параметра:

1. Радиус их влияния, так как ширины охранных зон у всех объектов разные, из-за того, что степень их влияния зависят от напряжения ЛЭП, от мощности трубопровода и от степени вредности химического завода или от важности охраняемого объекта (реликтовые заповедники или хрупкое архитектурный памятник, Бородинское поле или Курская дуга), от длины реки и от других важных свойств охраняемых объектов, которые и определяют ширину охранной зоны вокруг них.

2. Перечень ограничений, которые накладывает эта зона.

Так как различные ЗОУИТ страшны не просто своим присутствием, а видами, количеством и строгостью ограничений. Ведь не все зоны запрещают одинаково много и одинаково жестко, и не все подряд.

Зоны ограничивают землевладельцев и землепользователей в части использования/размещения объектов капитального строительства, возможности или невозможности использования участков для определённых видов деятельности.

Например, зона придорожной полосы автомобильной дороги третьей категорий (шириной 50 м.) запрещает всего лишь строительство, реконструкцию объектов капитального строительства БЕЗ письменного согласия в письменной форме владельца автомобильной дороги.

Теперь, в зависимости от того, какую за зону вы обнаружили, найдите режим использования земель в такой зоне. Например, если зона водоохранная, то что запрещается в ее пределах можно найти в статье 65 Водного кодекса РФ.

Согласно Водному кодексу РФ земельные участки, расположенные вблизи водных объектов, можно покупать, сдавать в аренду и застраивать. Строительство (реконструкция) и последующая эксплуатация объектов капитального строительства в границах водоохранных зон допускается строго при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения.

В каждой зоне в разной степени ограничивается та или иная хозяйственная деятельность. Разные ограничения можно найти в соответствующих Кодексах РФ, или в источниках, где вы только что проводили поиск информации: администрации, публичная кадастровая карта и т. п.

Охранные зоны накладывают на земельные участки всех землепользователей в не зависимости от вида права, которые располагаются вокруг заповедников, заказников, водных объектов (рек, озер, водохранилищ) и прочих режимных объектов: ферм, химических фабрик, заводов, опасных хранилищ, железных дорог, и других всевозможных опасных наземных или подземных объектов.

В эти зоны можно попасть совершенно не зная. Например, чем опаснее объект, тем шире вокруг него такая зона. А ширина охранных зон для ЛЭП зависят от ее напряжения: чем больше напряжение, тем шире полоса охранной зоны. Так, для обычных «деревенских» линий напряжением 0.4 кВ охранная зона всего 2 м., а для высоковольтных ЛЭП 110 кВ ширина составляет 20 м. в обе стороны от крайних проводов (то есть не от столбов).

Просто раньше государство работало менее эффективно, и эти необходимые защитные и охранные зоны либо не устанавливало, либо сведения о них еще не были опубликованы и доведены до общественности (хотя реки, заповедники, заводы и фабрики были еще и при царе).

И прямо сейчас границы некоторых охранных зон еще не сформированы, и не учтены, и информации о них нет. Сами опасные (охраняемые) объекты есть, а границы зон еще не поставлена на учет. Так как зона с особым использованием территории считается установленной с даты внесения в документы ЕГРН сведений о ней. Такие работы по установлению и учету ЗОУТИ проводятся долго, затратно, а потому государство с этим не спешит.

В сам земельный Кодекс новая глава XIX «Зоны с особыми условиями использования территорий» была введена недавно - в 2018 году (на основании Федерального закона от 03.08.2018г. № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Поэтому до этого момента никто никого не напрягал, и любое строительство было разрешено.

Благодаря положению (п. 24 ст. 106 ЗК РФ), что ЗОУИТ начинает действовать только с даты внесения в документы ЕГРН сведений о ней, важно понимать, что все здания и сооружения, возведенные до установления какой-либо охранной зоны, были построены по действовавшему на тот момент земельному законодательству, а значит они законны. То есть давно построенные дома расположенные в новой охранной зоне возникшей недавно - законны. А вот строить новые дома после даты введения в действие новой охранной зоны уже необходимо с учетом новых ограничений.

Например, если сетевая организация будет настаивать на сносе вашего жилого или садового дома (например, 1994 года постройки), в то время как охранная зона ЛЭП была установлена в 2009 г., то смело отвечайте этой организации в Отзыве на её исковое заявление, что они глубоко заблуждаются в понимании земельного законодательства.

Для чего устанавливают охранные зоны на земельный участок

Образуют и накладывают эти зоны (по идее) с хорошими целями: для защиты жизни и здоровья граждан и безопасной эксплуатации объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны страны и безопасности государства. ЗОУИТ либо защищают ценные объекты от людей, либо защищают самих людей от вредного химического, биологического и физического воздействия каких-либо опасных объектов (фабрика красок, например). Так как в основном это – территории особого риска, где может возникнуть аварийные ситуации: вытекание ядовитых жидкостей, парение, провал грунта, обрушение, пожары и т. п. опасные происшествия.

Но есть и ужасные последствия накладывания охранных зон. Местные власти внезапно (и без согласования с собственниками земли) меняют вид разрешенного использования таких земельных участков (сокращенно ВРИ) и категорию земель, или устанавливают сервитут на участок.

Среди подобных примеров: расширение санитарных зон трубопроводов и установление охранных зон «Есенинских мест» в Рязанской области, запрет на постройки в которых коснулся почти 40 жилых деревень.

Или еще пример, изменение категории земель прибрежных участков в Анапе, Геленджике и других подобных городах. Земельные участки, находившиеся в категории “земли населенных пунктов” перевели в категорию “земли рекреации”.

Чем грозит наложение охранных зон на земельный участок

Любое наложение зоны на земельный участок накладывает на него ограничения возможных действий на нем. Например: нельзя строить здания, нельзя копать ямы под фундамент глубже 40 см., или нельзя строить именно жилые здания, или нельзя подводить коммуникации, нельзя содержать скот, и т. п. В чём выражаются ограничения в конкретной зоне, зависит от вида зоны, на который указывает реестровый номер зоны с особыми условиями использования территории.

Зная реестровый номер зоны, вы можете заказать специальную выписку из ЕГРН: «О зоне с особыми условиями использования территорий, территориальной зоне, публичном сервитуте…». В ней-то и будут отражены сведения обо всех установленных ограничениях.

Согласно порядку установления охранных зон, на своем земельном участке (или той части, которая входит в охранную зону ЛЭП) прежде чем что-то строить, или сносить уже построенное, или реконструировать что-то давно существующее, нужно обязательно получить письменное согласие тех компаний, чей это объект, чья эта охранная зона.

Энергетики в течение максимум двух дней с даты поступления вашей просьбы согласовать строительство вашего дома или реконструкцию на своем участке, обязаны согласовать строительство ваших объектов на вашем же участке, или же обоснованно отказать. Отказ можно оспорить в суде. Но суды обычно вставали на сторону собственников ЛЭП и прочих подобных объектов.

После таких совершенно неожиданных манипуляций властей правообладатели земельных участков по всей стране несут всевозможные убытки.

Вот такие проблемы возникают сразу после того как участок оказывается в пределах какой-либо охранной зоны:

• 1. Если происходит принудительное изменение ВРИ земельного участка или перевод его в другую категорию,то это вредит участку тем, что уменьшаются возможности того, что можно было делать и строить на таком земельном участке. Если меняется категория на "земли рекреации", то на участке теперь нельзя строить новые жилые дома или реконструировать старые.
• 2. При внезапном наложении на участок зоны с особым режимом (сокращенно ЗОУИТ) у землепользователей с любым видом права на землю резко падают их хозяйственные возможности.
• 3. Потери, связанные с ограничением прав на использование участка: снижается потенциальная прибыль от возможной сдачи недвижимости в аренду, неполученный доход от хозяйственной деятельности и многое другое, что последует за изменением кадастровой стоимости и сократившимися возможностями на участке.
• 4. После наложения охранной зоны на любой земельный участок недвижимость на нем теперь нельзя будет использовать по его прежнему назначению из-за изменения разрешенного вида использования этого земельного участка. Землепользователям (собственникам или арендаторам) придется куда-то переезжать, искать новое жилье, оформлять прав на него, обустраиваться на новом месте и т. п.
• 5. Если земля и (или) недвижимость была у вас в аренде или в пользовании, то придется расторгнуть договор пользования недвижимостью из-за невозможности его исполнения в силу возникших из-за новой охранной зоны ограничения прав.
• 6. Если на земельном участке расположены фабрики, заводы и прочие предприятия, то после насильного изменения ВРИ вашего участка или наложение охранной зоны, на этом участке или в рабочих помещениях нельзя будет работать как прежде, их придется закрывать (или переносить в другое место) предприятие или платить за «вынужденный простой» работников.
• 7. Если вы начали строительство или капремонт строения, то это придется прекратить, так как теперь есть ограничения прав собственников (например, запрет на строительство). Как это произошло в г. Сочи - земельные участки, которые располагались в центре города и принадлежали к категории “земли населенных пунктов”, власти Краснодарского края насильно перевели в категорию “земли промышленности”. Это очень увеличило их кадастровую стоимость (земельный налог тут же вырос в несколько раз), но теперь на земельных участках нельзя строить жилые дома, а только автостоянки и дороги. И как продать теперь такой участок? А новый покупатель там уже начал строительство жилого дома, построил дорогостоящие инженерные сооружения, препятствующие сходу с гор селей.
• 8. Обесценивание всего земельного участка как капитала из-за изменения цены в кадастре (она меняется автоматически, как только участок меняет свое ВРИ или категорию земли). То есть при наложении охранной зоны, у участка тут же меняется его вид разрешенного использования (например, было "Для строительства и эксплуатации магазинов", а стало "Для рекреации"), а у каждого ВРИ - своя кадастровая стоимость, чем больше коммерческой выгоды разрешено в категории земель или ВРИ участка - тем дороже его кадастровая стоимость.
• 9. Уменьшается возможность продать такой участок: не только сама продажная цена падает, а падает и покупательская привлекательность такого участка. То есть покупателям такой участок уже может быть в принципе не интересен: "Хоть даром отдавай". Причина падения покупательского спроса в том, что с наложением охранной зоны теряются перспективы хозяйственной деятельности на таких участках.
• 10. Всё это вместе взятое или по отдельности приводит к тому, что рыночная стоимость земельного участка и расположенной на нем недвижимости катастрофически уменьшается и происходит обесценивание всего земельного участка как капитала, как инструмента получения пользы и прибыли.

А ведь смысл приобретения земельного участка под любые цели состоит в том, чтобы извлекать из участка максимум прибыли, а не терпеть всевозможные убытки.

И вот если перед покупкой не проверить земельный участок на наличие таких охранных зон, то продавец вас может запросто обмануть, утаив от вас эту информацию.

Чего опасаются землепользователи, когда на их участки наложили ЗОУИТ или поменяли категорию земли

Люди несут все выше перечисленные убытки, а еще их очень беспокоит то, что после таких изменений их землю у них могут изъять для государственных нужд или скупить за бесценок.

Спешим вас заверить, что земельные участки, включенные в границы зон с особыми условиями использования территорий, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков НЕ изымаются.

Спешим вас успокоить: купить (за дорого или дешево) земли государство может лишь у собственников земельных участков, у которых правильно и официально оформлены документы на право собственности на землю.

А вот изъять земельные участки для государственных нужд без какой-либо компенсации могут у тех граждан, у которых участки вовсе не в частной собственности, а на праве аренды или пожизненного (наследуемого) владения или постоянного (бессрочного) пользования, у таких граждан землю будут изымать весьма без церемоний.

Как люди могут лишиться земли?

• 1. Скупить за бесценок земельный участок, на который наложили охранную зону, могут только в том случае, если вы являетесь собственником (а не пользователем, как в случае постоянного (бессрочного) пользования) и добровольно согласитесь с покупателем (хитрым бизнесменом) подписать классический договор купли-продажи земельного участка и вашего строения на нем за очень маленькие деньги.
• 2. Принудительное изъятие за нарушение противопожарных норм (за захламление земельного участка), или нецелевое использование земли (в разрез с его ВРИ), или за самозахват земельного участка. Решение об изъятии из частной собственности за такие правонарушения принимается только в судебном порядке.
• 3. Изъятие земли из собственности допустимо так же в том случае, если она была получена преступным путем, если заведено уголовное дело. Если даже земельный участок был приобретен с нарушениями, но эти нарушения не имеют признаков уголовного преступления, предусматривающего конфискацию, то такой земельный участок не может быть изъят у гражданина. Лишить права собственности на землю может только суд.

И тем не менее, больше всего пугает землепользователей именно вот это "изъятие земли для государственных нужд". Вот об этом самом сильном страхе мы писали в этой статье.

Если вы обнаружили что на ваш земельный участок вдруг наложилась какая-то охранная или санитарная зона, то обращайтесь к нам, позвоните или напишите ваш вопрос в форме. В течение 5 минут с вами свяжется квалифицированный адвокат по земельным делам, подскажет как правильно вести себя в сложившейся ситуации и бесплатно ответит на ваши вопросы.

Чтобы иметь право на компенсацию за убытки, полученные в результате наложения любой охранной зоны, или же за изменение категории земли или ВРИ вашего участка, рекомендуем провести ревизию своих документов на землю и правильно оформить права на земельные участки в настоящую собственность.

Когда вы переоформите документы на землю именно в собственность, тогда вы сможете претендовать на переговоры с Администрацией МО на равных условиях, на договоренности, на выгодные условия, на обмен или денежную компенсацию.

Как и в каком порядке изымают землю у граждан для государственных нужд у нас есть отдельная статья. Здесь же обсуждается вопрос ограничение прав в связи с наложением всевозможных охранных зон с особыми режимами использования земель.

Что же делать землепользователям, если они внезапно обнаружили, что теперь их участок попал в зону охраны памятников культуры или заповедника, или ЛЭП?

Первая мысли: оспорить действия властей и отменить Постановление о наложении ЗОУИТ на ваш земельный участок.

Как отменить (оспорить) охранную зону на земельном участке

Действие какой-либо охранной зоны можно прекратить в следующих случаях:

• 1. Если действие зоны устанавливалась на определенное время, то по истечении срока, на который она была установлена;
• 2. Если опасный (или охраняемый) объект перестанет существовать, то есть его снесут, (если это предусмотрено положением о ЗОУИТ соответствующего вида). Например, трубопровод (или ЛЭП) куда-нибудь перенесут или вовсе демонтируют. Или например, в силу прямого указания п. 22 ст. 106 ЗК РФ защитная зона ОКН, зона охраны ОКН прекращают существование в случае исключения ОКН из реестра ОКН, то есть объект потеряет свою опасность или свою ценность;
• 3. На основании решения уполномоченного органа, в котором указываются сведения о прекращении существования данной зоны и прекращении действия ограничений использования земельных участков, расположенных в границах данной зоны.

Поэтому раньше, надеясь на этот 3-й пункт, граждане пытались доказать нелегитимность Постановлений (и/или отменить их), устанавливающих границы зон (памятники истории, культуры, природные комплексы). Например, жительница Нижнего Новгорода подала в суд на администрацию после того, как ее участок попал в зону охраны памятников, и в результате этого он обесценился с 5 млн. руб. до 1 рубля!

В суде первой инстанции ей было отказано, затем истица неоднократно обращалось в местные суды с просьбой о компенсации, но и там получала отказ. Раньше подобные действия приводили к многолетним тяжбам с органами исполнительной власти. В результате - государство выигрывало.

Так как установление ЗОУИТ накладывает серьёзные ограничения на правообладателей участков и ОКС, попадающих в соответствующие зоны (обязанность по перестраиванию своей прежней деятельности в соответствие с ограничениями, или сносу своих ОКСов), конечно же всем землепользователям хочется получить имущественную или денежную компенсацию за причиненные убытки.

Как получить компенсацию убытков при наложении охранной зоны на земельный участок

Совсем недавно Конституционной суд России (сокращенно КС) в ходе рассмотрения жалобы жительницы Нижнего Новгорода принял решение, что теперь собственники земельных участков смогут получить компенсацию за нанесенный ущерб своим правам в результате наложения охранных зон.

Суд указал, что необходимо соблюдать законные интересы граждан, которые имеют право на возмещение ущерба, нанесенного их собственности даже с такими «благородными намерениями», как необходимость охраны памятников истории и культуры.

Конституционный суд признал подпункты 4 и 5 пункта 1 статьи 57 Земельного кодекса РФ не соответствующими Конституции РФ в той мере, «в какой содержащиеся в них положения о возмещении убытков (…) в силу своей неопределенности не позволяют однозначно определить условия такого возмещения».

КС также предписал федеральному законодателю внести изменения в действующее правовое регулирование возмещения убытков, а впредь до их внесения основанием для возмещения убытков считать само наличие убытков.

Согласно этому решению Конституционного суда, на получение компенсации смогут претендовать не только физические лица, но и юридические, собственники земельных активов, которые ранее были ограничены в своем развитии именно из-за попадания в охранную (режимную зону) каких-либо объектов (ЛЭП, заповедников, водных объектов, заводов и прочие).

Теперь собственнику земельного участка, ущемленному в своих правах, нужно доказывать только сам факт ограничения прав на владение, распоряжения земельным участком и возникновения ущерба, не затрудняя себя судами за признание незаконными действий органов исполнительной власти, в связи с которыми эти ограничения прав и убытки возникли.

Как рассчитать убытки и ущерб от наложения охранной зоны на земельный участок

Согласно п. 1 ст. 57.1 ЗК РФ, размер убытков, складывается из размера реального ущерба и размера упущенной выгоды: "Убытки, в том числе упущенная выгода, причиненные ограничением прав лиц, указанных в пункте 2 настоящей статьи, в связи с установлением, изменением ЗОУИТ, подлежат возмещению в полном объеме."

Из п.п. 3-6 ст. 57.1 ЗК РФ следует, что при определении размера убытков могут учитываться в т. ч. уменьшение рыночной стоимости имущества, расходы, связанные со сносом объектов капитального строительства или приведением их параметров (разрешённого использования), разрешённого использования земельных участков в соответствие с установленными в границах ЗОУИТ ограничениями, убытки, возникающие в связи с расторжением договоров, заключённых в отношении объектов недвижимого имущества, невозможностью исполнения обязательств перед третьими лицами.

Важными в новых правилах являются расширение и детализация состава и порядка определения убытков, подробное регулирование соглашений, заключаемых в связи с причинением убытков.

За какие убытки от наложения охранных зон можно получить компенсацию:

Получить компенсацию убытков от наложения охранной зоны можно получить в случаях если:

• 1. Рыночная стоимость земельного участка и недвижимости на нем уменьшилась.
• 2. Недвижимость нельзя использовать из-за изменения разрешенного вида использования. В этом случае оплачивается стоимость обустройства на новом месте. Но если участок или другая недвижимость не использовались или были выставлены на продажу (соответствующие объявления были размещены в СМИ или интернете), то убытки не возмещаются.
• 3. Договор пользования недвижимостью пришлось расторгнуть из-за невозможности его исполнения в силу ограничения прав.
• 4. Пользователю помещения пришлось изменить место проживания. В этом случае оплачиваются расходы на аренду другого жилья «до приобретения в собственность другого жилого помещения», а также расходы на переезд, поиск другого жилья, оформление прав на него и т. п. (согласно п. 6 статьи 57.1 ЗК РФ)
• 5. На земельных участках или в помещениях нельзя больше работать, в этом случае необходимо оплатить правообладателю «вынужденный простой» работников.
• 6. Качество земли ухудшилось (если речь идет о сельскохозяйственных землях). В этом случае можно рассчитывать на компенсацию расходов на рекультивацию земли, а если она невозможна, то на полную компенсацию стоимости участка. При этом должна быть выплачена компенсация за остановку работ и за снижение плодородия, если оно произошло.
• 7. При изъятии участков, а также правообладатели могут рассчитывать на компенсацию расходов за начатое строительство или капремонт, которые не были завершены из-за ограничения прав собственников.
• 8. Расходы на снос зданий и сооружений.

Отдельно установлены правила оценки сельскохозяйственных насаждений, которые были повреждены или уничтожены.

Ущерб определяется не только за обесценивание актива из-за падения кадастровой стоимости, как в случае с конкретными прецедентами, но и потери, связанные с ограничением прав на использование участка: снизилась потенциальная прибыль от сдачи недвижимости в аренду, неполученный доход от хозяйственной деятельности на земельном участке, и многое другое, что сможет предъявить пострадавшая сторона.

То есть, размер компенсации за ухудшение хозяйственных возможностей на земельном участке из-за того что он стал входить в ЗОУИТ, на которую имеет право претендовать собственник, может в десятки раз превышать стоимость участка по кадастру.

Для оценки убытков будут привлекать оценщиков недвижимости, а также изучать бухгалтерскую отчетность и другие документы. При этом возместить убытки собственникам и арендаторам могут как деньгами, так и недвижимостью.

Требование о возмещении убытков может быть направлено в срок не более пяти лет со дня установления (изменения) ЗОУИТ либо со дня, когда соответствующие лица узнали или должны были узнать об этом (п. 13 ст. 57.1 ЗК РФ).

Кто может получить компенсацию убытков из-за наложения охранных зон на земельные участки

Собственники недвижимости могут рассчитывать на возмещение убытков — это право закреплено в Земельном кодексе РФ в статьях 57 и 57.1, последняя была принята в 2018-м году.

Итак, статья 57.1. Земельного кодекса РФ "Особенности возмещения убытков при ограничении прав в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий" гласит:

2. Убытки возмещаются:

1) гражданам и юридическим лицам - собственникам земельных участков;

2) арендаторам земельных участков, землепользователям и землевладельцам, которым предоставлены земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

3) публично-правовым образованиям, органы государственной власти или органы местного самоуправления которых осуществляют полномочия по предоставлению земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (в случае включения в границы зоны с особыми условиями использования территории земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности);

4) собственникам зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства в случае, если строительство таких зданий, сооружений, объектов начато до дня установления или изменения ЗОУИТ и в отношении их не принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;

5) гражданам - нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в многоквартирных домах в случае, если строительство таких многоквартирных домов начато до дня установления, изменения зоны с особыми условиями использования территории.

То есть, на возмещение убытков могут рассчитывать все правообладатели недвижимости, права которых нарушены. То есть это как собственники, так и арендаторы объектов, а также «обладатели иных прав на недвижимость».

К кому обращаться за возмещением убытков от попадания земельного участка охранные зоны

Благодаря принятым поправкам, теперь появилась возможность собственникам земли, попавшей в границы охранных зон, требовать компенсации убытков еще в досудебном порядке простым обращением к тому, кто установил те или иные охранные зоны.

Согласно п. 8 статьи 57.1 ЗК РФ, убытки от наложения охранных зон возмещают:

1) собственник здания, сооружения, в связи с размещением которых принято решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, иной правообладатель таких зданий, сооружений, а в случае возмещения убытков, причиненных в связи с установлением ЗОУИТ в отношении планируемого к строительству объекта капитального строительства до ввода такого объекта в эксплуатацию, - застройщик;

2) орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории

3) уполномоченные федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления в случае установления зон охраны объектов культурного наследия соответственно федерального, регионального, местного значения, установления границ защитных зон объектов культурного наследия соответственно федерального, регионального, местного значения.

В п. 9 выше указанной статьи говориться, что и все иные убытки, причиненные ограничениями прав в связи с установлением или изменением ЗОУИТ, возмещают правообладатели зданий, сооружений, застройщики, органы государственной власти, органы местного самоуправления, указанные в пункте 8 настоящей статьи. То есть все собственники опасных или особо охраняемых объектов вокруг установлена охранная зона. А в случае если это природные объекты, то к органам государственной власти или органам местного самоуправления.

Поэтому, если ваш участок оказался в водоохранной или рекреационной зоне, звоните нам - земельным юристам с многолетним опытом. Мы обязательно поможем вам: мы поможем определить и считать все ваши убытки, поможем грамотно написать заявление на возмещение убытков и сопроводим вас (можно по доверенности) в любую инстанцию.

Принятое Конституционным судом постановление является очень нужным, так как нельзя произвольно изымать земельные участки из собственности.

Благодаря революционному решению КС Минэкономразвития подготовило новые правила компенсации убытков владельцам недвижимости, которые коснутся как застройщиков, так и фермеров.

Хотя еще, и в 2010 году были успешные дела: по результатам рассмотрения дела № 33-4114 суд взыскал убытки в размере полной стоимости самого земельного участка, расположенного на нём дома и плодово-ягодных культур, сославшись на ст. 57 ЗК РФ в связи с включением земельного участка в санитарно-защитную зону какого-то опасного объекта по уничтожению химического оружия (Кассационное определение Кировского городского суда от 21.12.2010г. по делу № 33-4114).

Речь идет о возмещении убытков при ухудшении качества земель, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков и правообладателей объектов, расположенных на этих участках, а также при изменении зон с особым использованием земель.

Поэтому мы полагаем, что благодаря открывшейся возможности теперь тысячи россиян, у которых в разные годы земельные участки уже после их приобретения попадали в охранные зоны, смогут отменить ужасные Постановления администрации или получить шикарную компенсацию.

Приятная новость на сегодня. Конституционный суд РФ поручил Правительству внести изменения в нормативные акты и отменить предварительное согласование строительства с энергетиками. Теперь энергетические компании больше не могут отказывать в строительстве или реконструкции дома (попавшего в охранную зону ЛЭП) просто ссылаясь на непонятный риск и пунктах в правилах об установлении охранных зон. Согласно Постановлению Конституционного суда РФ от 13.10.2022 № 43-П, теперь энергетики в своем отказе обязаны объяснить, чем именно будет мешать ЛЭП (или трансформаторной подстанции) строительство нового дома или реконструкция старого дома.

Если вам необходима юридическая помощь при споре с администрацией по поводу наложения охранной зоны на ваш участок, или вы узнали, что у вашего участка насильно изменена категория земель или ВРИ, что круто изменило ваши перспективы хозяйственной деятельности, то обращайтесь к юристам по земельным спорам, и мы решим вашу проблему.

Поделиться информацией с друзьями: