Как получить компенсацию при наложении охранной зоны

И это происходит уже после того, как вы купили земельный участок или получили его в наследство.

Как участки попадают в зону рекреации или охраны газопровода

В стране проходят всевозможные земельные реформы направленные на увеличение сборов земельного налога и арендных платежей за землю.

Например, недалеко от вашего земельного участка построили аэропорт, и на ваш участок распространилась его охранная зона, она покрывает абсолютно все участки в радиусе 1 км. от аэропорта. Так же происходит и при строительстве новых автодорог, ЛЭП, каких-нибудь нефте -, газо - или водопроводов.

Это так называемые "Зоны с особыми условиями использования территорий" (сокращенно ЗОУИТ). Они могут быть весьма разными: охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации. Например, могут быть "Охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена" и "Охранная зона тепловых сетей".

Охранные зоны накладывают на земельные участки всех землепользователей в не зависимости от вида права, которые располагаются вокруг заповедников, заказников, водных объектов (рек, озер, водохранилищ) и прочих режимных объектов: ферм, химических фабрик, заводов, опасных хранилищ, железных дорог, и других всевозможных опасных наземных или подземных объектов.

В эти зоны можно попасть совершенно не зная. Например, чем опаснее объект, тем шире вокруг него такая зона. А ширина охранных зон для ЛЭП зависят от ее напряжения: чем больше напряжение, тем шире полоса охранной зоны. Так, для обычных «деревенских» линий напряжением 0.4 кВ охранная зона всего 2 м., а для высоковольтных ЛЭП 110 кВ ширина составляет 20 м. в обе стороны от крайних проводов (то есть не от столбов).

Просто раньше государство работало менее эффективно, и эти необходимые защитные и охранные зоны либо не устанавливало, либо сведения о них еще не были опубликованы и доведены до общественности (хотя реки, заповедники, заводы и фабрики были еще и при царе).

Образуют и накладывают эти зоны (по идее) с хорошими целями: для защиты жизни и здоровья граждан и безопасной эксплуатации объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны страны и безопасности государства.

Но есть и ужасные последствия накладывания охранных зон. Местные власти внезапно (и без согласования с собственниками земли) меняют вид разрешенного использования таких земельных участков (сокращенно ВРИ) и категорию земель, или устанавливают сервитут на участок.

Среди подобных примеров: расширение санитарных зон трубопроводов и установление охранных зон «Есенинских мест» в Рязанской области, запрет на постройки в которых коснулся почти 40 жилых деревень.

Или еще пример, изменение категории земель прибрежных участков в Анапе, Геленджике и других подобных городах. Земельные участки находившиеся в категории “земли населенных пунктов” перевели в категорию “земли рекреации”.

Чем грозит наложение охранных зон на земельный участок

Мало того, что согласно порядку установления охранных зон, на своем земельном участке (или той части, которая входит в охранную зону ЛЭП) прежде чем что-то строить, сносить уже построенное, или реконструировать что-то давно существующее, нужно обязательно получить письменное согласие энергосетевых компаний.

Энергетики в течение максимум двух дней с даты поступления просьбы согласовать строительство дома или реконструкцию, обязаны были согласовать такое строительство или отказать. Отказ можно было оспорить в суде. Но суды обычно встают на сторону собственников ЛЭП и прочих подобных объектов.

После таких совершенно неожиданных манипуляций властей правообладатели земельных участков по всей стране несут убытки и в других разных ситуациях.

• 1. Изменение ВРИ земельного участка или перевод его в другую категорию вредит ему тем, что уменьшаются возможности того, что можно было делать и строить на таком земельном участке. Если меняется категория на "земли рекреации", то на участке теперь нельзя строить новые жилые дома или реконструировать старые.
• 2. При внезапном наложении на участок зоны с особым режимом (сокращенно ЗОУИТ) у землепользователей с любым видом права на землю резко падает их хозяйственные возможности. Любое наложение зоны на земельный участок накладывает на него ограничения возможных действий на нем. Например: нельзя строить здания, нельзя копать ямы под фундамент глубже 40 см., или нельзя строить именно жилые здания, или нельзя подводить коммуникации, нельзя содержать скот, и т. п.
• 3. Потери, связанные с ограничением прав на использование участка: снижается потенциальная прибыль от возможной сдачи недвижимости в аренду, неполученный доход от хозяйственной деятельности и многое другое, что последует за изменением кадастровой стоимости и сократившимися возможностями на участке.
• 4. После наложения охранной зоны на любой земельный участок недвижимость на участке теперь нельзя будет использовать по-прежнему из-за изменения разрешенного вида использования этого земельного участка. Землепользователям (собственникам или арендаторам) придется куда-то переезжать, искать новое жилье, оформлять прав на него, обустраиваться на новом месте и т. п.
• 5. Если земля и (или) недвижимость была у вас в аренде или в пользовании, то придется расторгнуть договор пользования недвижимостью из-за невозможности его исполнения в силу возникших из-за новой охранной зоны ограничения прав.
• 6. Если на земельном участке расположены фабрики, заводы и прочие предприятия, то после насильного изменения ВРИ вашего участка или наложение охранной зоны, на этом участке или в рабочих помещениях нельзя будет работать как прежде, их придется закрывать (или переносить в другое место) предприятие или платить за «вынужденный простой» работников.
• 7. Если вы начали строительство или капремонт строения, это придется прекратить, так как теперь есть ограничения прав собственников (например, запрет на строительство). Как это произошло в г. Сочи - земельные участки, которые располагались в центре города и принадлежали к категории “земли населенных пунктов”, власти Краснодарского края насильно перевели в категорию “земли промышленности”. Это сильно увеличило их кадастровую стоимость (земельный налог тут же вырос в несколько раз), но теперь на земельных участках нельзя строить жилые дома, а только автостоянки и дороги. И как продать теперь такой участок? А новый покупатель там уже начал строительство жилого дома, построил дорогостоящие инженерные сооружения, препятствующие сходу с гор селей.
• 8. Обесценивание всего земельного участка как капитала из-за изменения цены в кадастре (она меняется автоматически, как только участок меняет свое ВРИ или категорию земли). То есть при наложении охранной зоны, у участка тут же меняется его вид разрешенного использования (например было "Для строительства и эксплуатации магазинов", а стало "Для рекреации"), а у каждого ВРИ - своя кадастровая стоимость, чем больше коммерческой выгоды разрешено в категории земель или ВРИ участка - тем дороже его кадастровая стоимость.
• 9. Сильно падает возможность продать такой участок: не только сама продажная цена падает, а падает и покупательская привлекательность такого участка. То есть покупателям такой участок уже может быть в принципе не интересен. Хоть даром отдавай. Причина падения покупательского спроса в том, что с наложением охранной зоны теряются перспективы хозяйственной деятельности на таких участках.
• 10. Все это вместе взятое или по отдельности приводит к тому, что рыночная стоимость земельного участка и расположенной на нем недвижимости катастрофически уменьшилась.

И вот если перед покупкой не проверить земельный участок на наличие таких охранных зон, то продавец вас может запросто обмануть, утаив от вас эту информацию.

Чего опасаются землепользователи когда на их участки наложили ЗОУИТ или им поменяли ВРИ их участков

Люди несут все выше перечисленные убытки, а еще их очень беспокоит то, что после таких изменений их землю у них могут изъять для государственных нужд или скупить за бесценок.

Спешим вас заверить, что земельные участки, включенные в границы зон с особыми условиями использования территорий, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются.

Спешим вас успокоить: купить (за дорого или дешево) земли государство может лишь у собственников земельных участков, у которых правильно и официально оформлены документы на право собственности на землю.

А вот изъять земельные участки для государственных нужд без какой-либо компенсации могут у тех граждан, у которых участки вовсе не в частной собственности, а на праве аренды или пожизненного (наследуемого) владения или постоянного (бессрочного) пользования, у таких граждан землю будут изымать весьма без церемоний.

Как люди могут лишиться земли?

• 1. Скупить за бесценок земельный участок на который наложили охранную зону могут только в том случае, если вы являетесь собственником (а не пользователем, как в случае постоянного (бессрочного) пользования) и добровольно согласитесь с покупателем (хитрым бизнесменом) подписать классический договор купли-продажи земельного участка и вашего строения на нем за очень маленькие деньги.
• 2. Принудительное изъятие за нарушение противопожарных норм (а захламление земельного участка), или нецелевое использование земли (в разрез с его ВРИ), или за самозахват земельного участка. Решение об изъятии из частной собственности за такие правонарушения принимается только в судебном порядке.
• 3. Изъятие земли из собственности допустимо так же в том случае, если она была получена преступным путем, если заведено уголовное дело. Если даже земельный участок был приобретен с нарушениями, но эти нарушения не имеют признаков уголовного преступления, предусматривающего конфискацию, то такой земельный участок не может быть изъят у гражданина. Лишить права собственности на землю может только суд.

И тем не менее, больше всего пугает землепользователей именно "изъятие земли для государственных нужд". Вот об этом самом сильном страхе мы писали в этой статье.

Если вы обнаружили что на ваш земельный участок вдруг наложилась какая-то охранная или санитарная зона, то обращайтесь к нам, позвоните или напишите ваш вопрос в форме. В течение 5 минут с вами свяжется квалифицированный адвокат по земельным делам, подскажет как правильно вести себя в сложившейся ситуации и бесплатно ответит на ваши вопросы.

Чтобы иметь право на компенсацию за убытки полученные в результате наложения любой охранной зоны или же за изменение категории земли или ВРИ вашего участка, рекомендуем переоформить свои права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения в настоящую собственность.

Когда вы переоформите документы на землю именно в собственность, тогда вы сможете претендовать на переговоры с Администрацией МО на равных условиях, на договоренности, на выгодные условия, на обмен или компенсацию.

Как и в каком порядке изымают землю у граждан для государственных нужд у нас есть отдельная статья. Здесь же обсуждается вопрос ограничение прав в связи с наложением всевозможных охранных зон с особыми режимами использования земель.

Как оспорить попадание участка в зону охраны памятников или нового газопровода (или ЛЭП, или чего-то еще)

Что же делать землепользователям, если они внезапно обнаружили, что теперь их участок попал в зону охраны памятников культуры или заповедника, или ЛЭП?

Первая мысли: оспорить действия властей и отменить Постановление о наложении ЗОУИТ на ваш земельный участок.

Раньше дела обстояли так: граждане пытались доказать нелегитимность актов, устанавливающих границы зон (памятники истории, культуры, природные комплексы). Например, жительница Нижнего Новгорода подала в суд на администрацию после того, как ее участок попал в зону охраны памятников, и в результате этого он обесценился с 5 млн. до 1 рубля.

В суде первой инстанции ей было отказано, затем истица неоднократно обращалось в местные суды с просьбой о компенсации, но и там получала отказ. Раньше подобные действия приводили к многолетним тяжбам с органами исполнительной власти. В результате - государство выигрывало.

Но все меняется. Совсем недавно Конституционной суд России (сокращенно КС) в ходе рассмотрения жалобы жительницы Нижнего Новгорода принял решение, что теперь собственники земельных участков смогут получить компенсацию за нанесенный ущерб своим правам в результате наложения охранных зон.

Суд указал, что необходимо соблюдать законные интересы граждан, которые имеют право на возмещение ущерба, нанесенного их собственности даже с такими «благородными намерениями», как необходимость охраны памятников истории и культуры.

Конституционный суд признал подпункты 4 и 5 пункта 1 статьи 57 Земельного кодекса РФ не соответствующими Конституции РФ в той мере, «в какой содержащиеся в них положения о возмещении убытков (…) в силу своей неопределенности не позволяют однозначно определить условия такого возмещения».

КС также предписал федеральному законодателю внести изменения в действующее правовое регулирование возмещения убытков, а впредь до их внесения основанием для возмещения убытков считать само наличие убытков.

Согласно этому решению Конституционного суда, на получение компенсации смогут претендовать не только физические лица, но и юридические, собственники земельных активов, которые ранее были ограничены в своем развитии именно из-за попадания в охранную (режимную зону) каких-либо объектов (ЛЭП, заповедников, водных объектов, заводов и прочие).

Теперь собственнику земельного участка, ущемленному в своих правах, нужно доказывать только сам факт ограничения прав на владение, распоряжения земельным участком и возникновения ущерба, не затрудняя себя судами за признание незаконными действий органов исполнительной власти, в связи с которыми эти ограничения прав и убытки возникли.

Кто может получить компенсацию за то, что участок зарезервировали для государственных нужд или что у него изменили категорию земель или его ВРИ

Ущерб определяется не только за обесценивание актива из-за падения кадастровой стоимости, как в случае с этим конкретным прецедентом, но и потери, связанные с ограничением прав на использование участка: снизилась потенциальная прибыль от сдачи недвижимости в аренду, неполученный доход от хозяйственной деятельности на земельном участке, и многое другое, что сможет предъявить пострадавшая сторона.

Таким образом, размер компенсации за ухудшение хозяйственных возможностей на земельном участке из-за того что он стал входить в ЗОУИТ, или изъятие земли, на которую имеет право претендовать собственник, может в десятки раз превышать стоимость участка по кадастру.

Благодаря принятым поправкам, теперь появилась возможность собственникам земли, попавшей в границы охранных зон, требовать компенсации убытков еще в досудебном порядке простым обращением в исполнительные органы власти, установившие ограничение прав застройки земли.

Поэтому, если ваш участок оказался в водоохранной или рекреационной зоне, звоните нам - земельным юристам с многолетним опытом. Мы обязательно поможем вам.

Мы полагаем, что благодаря открывшейся возможности теперь тысячи россиян, у которых в разные годы земельные участки уже после их приобретения попадали в охранные зоны смогут отменить ужасные Постановления администрации или получить шикарную компенсацию.

Принятое Конституционным судом постановление является очень нужным, так как нельзя произвольно изымать земельные участки из собственности.

Благодаря революционному решению КС Минэкономразвития подготовило новые правила компенсации убытков владельцам недвижимости, которые коснутся как застройщиков, так и фермеров.

Собственники недвижимости и сейчас могут рассчитывать на возмещение убытков — это право закреплено в Земельном кодексе РФ в статьях 57 и 57.1, последняя была принята в 2018-м. Но на практике из-за отсутствия четких правил получить компенсацию было непросто.

Речь идет о возмещении убытков при ухудшении качества земель, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков и правообладателей объектов, расположенных на этих участках, а также при изменении зон с особым использованием земель.

Как планируется определять ущерб от наложения охранной зоны на земельный участок

Как следует из проекта новых правил, на возмещение убытков могут рассчитывать все правообладатели недвижимости, права которых нарушены. То есть это как собственники, так и арендаторы объектов, а также «обладатели иных прав на недвижимость».

Размер убытков, согласно документу, складывается из размера реального ущерба и размера упущенной выгоды. Для оценки убытков будут привлекать оценщиков недвижимости, а также изучать бухгалтерскую отчетность и другие документы. При этом возместить убытки собственникам и арендаторам могут как деньгами, так и недвижимостью.

Отдельно установлены правила оценки сельскохозяйственных насаждений, которые были повреждены или уничтожены.

Важными в новых правилах являются расширение и детализация состава и порядка определения убытков, подробное регулирование соглашений, заключаемых в связи с причинением убытков.

Документ разработан, чтобы заменить действующие правила возмещения убытков, которые утверждены постановлением правительства № 262 от 7 мая 2003 года.

Кто может получить компенсацию убытков из-за наложения охранных зон на земельные участки

• 1. Рыночная стоимость земельного участка и недвижимости на нем уменьшилась.
• 2. Недвижимость нельзя использовать из-за изменения разрешенного вида использования. В этом случае оплачивается стоимость обустройства на новом месте. Но если участок или другая недвижимость не использовались или были выставлены на продажу (соответствующие объявления были размещены в СМИ или интернете), то убытки не возмещаются.
• 3. Договор пользования недвижимостью пришлось расторгнуть из-за невозможности его исполнения в силу ограничения прав.
• 4. Пользователю помещения пришлось изменить место проживания. В этом случае оплачиваются расходы на аренду другого жилья «до приобретения в собственность другого жилого помещения», а также расходы на переезд, поиск другого жилья, оформление прав на него и т. п.
• 5. На земельных участках или в помещениях нельзя больше работать, в этом случае необходимо оплатить правообладателю «вынужденный простой» работников.
• 6. Качество земли ухудшилось (речь идет о сельскохозяйственных землях). В этом случае можно рассчитывать на компенсацию расходов на рекультивацию земли, а если она невозможна, то на полную компенсацию стоимости участка. При этом должна быть выплачена компенсация за остановку работ и за снижение плодородия, если оно произошло.
• 7. При изъятии участков, а также правообладатели могут рассчитывать на компенсацию расходов за начатое строительство или капремонт, которые не были завершены из-за ограничения прав собственников.
• 8. Расходы на снос зданий и сооружений.

Приятная новость на сегодня. Конституционный суд РФ поручил Правительству внести изменения в нормативные акты и отменить предварительное согласование строительства с энергетиками. Теперь энергетические компании больше не могут отказывать в строительстве или реконструкции дома (попавшего в охранную зону ЛЭП) просто ссылаясь на непонятный риск и пунктах в правилах об установлении охранных зон. Согласно Постановлению Конституционного суда РФ от 13.10.2022 № 43-П, теперь энергетики в своем отказе обязаны объяснить, чем именно будет мешать ЛЭП (или трансформаторной подстанции) строительство нового дома или реконструкция старого дома.

Если вам необходима юридическая помощь при споре с администрацией по поводу наложения охранной зоны на ваш участок, или вы узнали что у вашего участка насильно изменена категория земель или его ВРИ, что круто изменило ваши перспективы хозяйственной деятельности, то обращайтесь к юристам по земельным спорам, и мы поможем вам решить вашу проблему.

Поделиться информацией с друзьями: