Как выбрать земельный участок под строительство автомойки или СТО

Какая земля подходит под автомойку?

Опытные бизнесмены уже знают, что далеко не на каждой категории земли можно размещать и эксплуатировать автомойку или другие подобные промышленные объекты.

Поэтому предприниматели правильно задаются вопросами: что будет проще и дешевле: купить землю под автомойку, или аренда готового подходящего участка под автомойку будет выгоднее.

Покупка или аренда земельного участка и самого здания автосервиса должна быть тщательно просчитана и должна исключить риски штрафов или изъятия земли за нарушение земельного законодательства.

И мы подробно рассмотрим вопрос какой участок подходит под автомойку, СТО или другой подобный бизнес, чтобы не нарваться на неоднократные и большие штрафы или не получить предписание снести автомойку.

Например, очень многие предприниматели рассчитывают построить на участке бюджетное не капитальное строение в виде ангара или не стационарной автомойки. Поэтому актуален вопрос: «нужно ли разрешение на строительство автомойки?»

Об опыте нашего клиента по выбору земельного участка и типа автомойки мы расскажем далее.

Категория земли под автомойку

Автомойка (не капитальная или капитальная) – это промышленный объект, и потому разрешен далеко не на любом земельном участке, и даже не всех категориях земли.

Согласно земельному законодательству РФ каждый земельный участок предназначен только для определенного рода деятельности, на собственном участке нельзя строить всё, что хочется, поэтому надо сразу выбирать максимально подходящий земельный участок под автомойку.

Так как если вы купите какой-то не подходящий участок под автомойку, с надеждой потом изменить у него категорию земель или «вид разрешенного использования» (сокращенно ВРИ), то потом не будет такой возможности даже через суд.

Ошибки в выборе участка под автомойку (покупка или аренда) могут стоить миллионов: штрафы, снос построек, невозможность зарегистрировать объект.

Например, вам подсказали, что под автомойку подойдет категория земли "земли населенных пунктов". И поэтому вы решили купить землю под автомойку в населенном пункте в центре жилого массива (привлекательного по трафику), с ВРИ у земельного участка – «для индивидуального жилищного строительства» (сокращенно ИЖС»).

Нельзя мечтательно думать: "Поставлю мойку, подключу воду – и пусть работает. А если что, потом узаконю."

Последствия того, если построить автомойку на участке «ИЖС»:

• Автомойка — это не объект ИЖС, поэтому власти запретят её эксплуатацию и заставят снести;
• Неоднократные штрафы и предписание снести автомойку (+ ваши расходы на демонтаж сооружения).

Эксплуатация автомойки на таком участке квалифицируется как «не целевое использование земельного участка», поэтому за это предусмотрены наказания и штрафы (статьи 8.8 КоАП РФ):

• Штраф на должностные лица, в том числе на ИП: 1 - 1.5% от кадастровой стоимости, но не менее 20 000 руб. и не более 300 000 руб.
• Штраф для организации: 1.5 - 2% от кадастровой стоимости, но не менее 100 000 руб. и не более 700 000 руб.

Возможно ли поставить автомойку на участке СНТ?

Если категорию земли под автомойку вы решите выбрать «сельхозку», то тут тоже нельзя строить промышленные объекты, да еще и такие опасные, требующие вокруг себя разместить санитарно-защитную зону.

Оптимистично предполагать (или верить продавцу), что автомойка замкнутого цикла без фундамента подойдёт, так как это - не капитальное строение, будет большой ошибкой.

Так как размещения любого типа автомойки на категории земель «земли сельскохозяйственного назначения» означает 2 опасности:

• 1. Это нарушение Земельного Кодекса РФ, так как автомойка не относится к сельхоздеятельности;
• 2. За это правонарушение также предусмотрен штраф: 1–1.5 % от кадастровой стоимости (но не менее 100 000 руб.) + требование снести объект.

Спешим сообщить, что штрафы будут неоднократными. Проверяющие органы будут приходить регулярно, следить за тем, как вы исполнили их предписание о сносе автомойки с такого земельного участка.

Если вы будет злостно (более 3-х раз) уклоняться от исполнения их предписания освободить земельный участок (будь он у вас в собственности или в аренде), то они собирают пакет документов в суд для лишения вас права собственности (а если это аренда, то это будет как ракета).

Итак, какая категория земли подходит под автомойку

• Земли населённых пунктов;
• Земли промышленности.

Прежде чем купить землю под автомойку, тщательно взвесьте не только категорию земли, но и обязательно вид разрешенного использования земельного участка (сокращенно ВРИ).

Так как вот вроде бы в первом случае была подходящая категория земли – «земли населенных пунктов», но ВРИ у участка был совершенно не подходящий – он был «для ИЖС», а для строительства и эксплуатации автомойки нужен другой ВРИ, согласно установленным ПЗЗ в вашем городе.

Земля под автомойку нужна со следующими ВРИ:

• Обслуживание автотранспорта;
• Коммерческое использование;
• Промышленное производство;
• Для размещения и эксплуатации автомойки;
• Автомобильные мойки (4.9.1.3 – номер в классификаторе);
• Ремонт автомобилей (4.9.1.4 - номер в классификаторе).

Чтобы сориентироваться во ВРИ земельных участков, посмотрите подходящий для себя ВРИ в так называемом "классификаторе видов разрешенного использования земельных участков", который утвержден Приказом Росреестра от 10.11.2020г. № П/0412 (ред. от 23.06.2022г.).

Подобрать сразу подходящий земельный участок из того, что предлагают на рынке - не легко.
Нужно знать правильные комбинации категории земель и ВРИ участков, которые входят в эти категории.

А риелторы и продавцы могут либо сами заблуждаться, либо умалчивать о проблемах участка.
Либо горячо уверять вас, что вы сами потом сможете поменять категорию земли и ВРИ участка на то, что вам нужно. Но это неправда, так как далеко не каждое ВРИ можно изменить, его может просто не быть в градостроительной зоне.

А категорию земель вообще меняют в 7-ми исключительных случаях. И просьба граждан в эти 7 случаев не входит.

Поэтому перед подписанием предварительного договора о намерениях рекомендуем вам проконсультироваться с юристами по земельному праву или провести проверку земельного участка перед покупкой.

Так же перед покупкой земли под автомойку необходимо разобраться, какие на исследуемом участке есть ограничения, какие ЗОУИТ, и что конкретно на ней можно строить (сколько этажей, какой тип здания, максимальная площадь застройки и др. градостроительные параметры).
Для этого закажите у нас или сами проверьте земельный участок, эта проверка жизненно необходима и важна так же, как предпродажная проверка автомобиля.

Не позволяйте продавцам и риелторам (или юристам общей практики) вводить вас в заблуждение – это очень дорого стоит.

Подбор земельного участка для размещения автомойки

Мы юристы по земельному праву с опытом более 20-ти лет, и мы подберем вам именно тот участок, который идеально соответствует вашим интересам и требованиям.

Чтобы составить эффективный бизнес план автомойки, нужно задуматься над еще несколькими важными вопросами.

1. Купить землю под автомойку у администрации? Или землю под автомойку можно приобрести в долгосрочную аренду? У кого дешевле? У администрации или у частного собственника? Как взять землю у Администрации читайте в этой статье.

2. А если рассмотреть вариант: купить помещение под автомойку (или взять в аренду) с разрешенными и утвержденными нормативами потребления и слива воды, с подключенными коммуникациями, с уже нормальным видом разрешенного использования (так называемый ВРИ) земельного участка? 

3. Если брать в аренду участок под автомойку или же покупать у физического (или юридического) лица, то необходимо досконально проверять как документы на сам участок, так и саму схему сделки, так как продавцы очень коварно обманывают покупателей, как бы они не проверяли объект покупки.

4. Земельный участок должен быть расположен в районе с высоким трафиком и хорошей видимостью с дороги. Вывеску над СТО нужно разместить так, чтобы ее можно было заметить с разных ракурсов не только при дневном свете, но и в темное время суток.

Хорошо, если вблизи будет остановка общественного транспорта или стоянка такси. Если человеку потребуется оставить свой автомобиль для длительного ремонта, очень кстати окажется городской транспорт.

5. Чтобы понять, какой площади нужен участок: подумайте, какого порядка будет ваше предприятие: автомойка будет оснащена по последнему слову техники и будет предлагать разнообразные услуги, включая внешнюю и внутреннюю мойку, восковую полировку? Или же это будет мойка самообслуживания? На сколько машино-мест? Будет ли там еще и кафе, или магазинчик? Какой проект здания вы планируете заказать в "проектном бюро"? Исходя из этих параметров станет ясно: какого размера вам понадобится земельный участок.

6. Земельный участок должен быть достаточно большой, чтобы вместить автомойку, связанную с ней парковку, и прилегающую территорию, необходимую для обслуживания здания автомойки. Поэтому перед изучением предложений от покупателей необходимо обратиться в отдел архитектуры и градостроительства вашего города, и узнать: какие минимально допустимые размеры земельных участков разрешены для строительства зданий, которые вы планируете возвести. Например, это может быть минимум 10 соток. Тогда землю под автомойку менее 10 соток даже не стоит и рассматривать.

Подобрать земельный участок идеально подходящий под ваши планы здесь и сейчас, то есть без необходимости изменять категорию земель или ВРИ участка - не простая задача.

Для подбора земельного участка под какой-либо вид деятельности лучше всего обращаться к юристам именно по земельному праву.

Так как земельный юрист – это как архитектор долгосрочных земельных стратегий. Он не просто «оформляет» — он знает, когда и что лучше оформить, что предусмотреть в документах, где можно расширить участок, на что можно будет претендовать через год, как поднять цену и реализовать землю максимально выгодно.

Поэтому если у вас есть какой-либо вопрос по этому поводу, то звоните нам на бесплатную горячую линию 8 (800) 200-90-89, и мы с удовольствием проконсультируем вас о том, как найти земельный участок под автомойку или под другой вид деятельности.

Например, вы задумали купить в собственность земельный участок и построить небольшой автосервис.

В отделе архитектуры вашего города вы узнали, что 5 соток для строительства СТО - это мало, и планируете купить в приглянувшимся жилом квартале два участка по 5 соток "для ИЖС", объединить их, и потом построить на нем СТО. Такое может не получится по целому ряду серьезных и неустранимых причин.

Лучше вам узнать обо всех возможностях земельных участков и возможностях изменений их статусов перед покупкой земельного участка, чтобы потом не сожалеть о поспешной сделке и потом не мучится: кому бы продать эти неподходящие для СТО земельные участки.

Реальная история о том, как один клиент искал землю под автомойку

Недавно к нам пришел Сергей Николаевич (все имена изменены) с просьбой подобрать ему землю под автомойку самообслуживания. Он хотел купить землю под автомойку самообслуживания и небольшой магазинчик.

Вначале он искал землю под автомойку самообслуживания самостоятельно, потратив достаточного много времени и сил:

• Искал информацию в интернете (яндекс и гугл);
• Перерыл кучу сайтов и досок объявлений о продаже и аренде земельных участков;
• Обращался за помощью к своим знакомым;
• Наводил справки в администрации города, как взять участок в аренду у государства;
• Около 6 месяцев искал и изучал информацию о том, какое оборудование лучше купить для автомойки самообслуживания.

Потом клиент понял, что просто потерял массу времени и сил, и решил обратиться к риэлторам, чтобы они подобрали ему землю под автомойку.

Но риэлторам совершенно не интересно подбирать вам правильный земельный участок, их не интересует, что вы будете делать на земельном участке после покупки. Это не входит в их интересы, цели и задачи.

При покупке участка у риэлтора, вы можете нарваться на участок, который будет убыточным и совершенно для вас бесполезным. Риэлторы попыталась «впарить» Сергею Николаевичу несколько совершенно неподходящих участков: то с запретом на углубление фундамента на более чем 40 см, то было ограничение по этажности и площади помещения при застройке, а на одном участке вообще нельзя было строить именно СТО, только (объекты торговли) магазины.

Но за эксклюзивный договор Сергею Николаевичу пришлось-таки заплатить. А результата он так и не получил: он так и не принял решение, что же будет лучше: купить земельный участок и с «0» самому построить автомойку с СТО, или же взять у кого-нибудь в аренду уже готовое построенное СТО и начать им пользоваться?

После этого он сделал вывод, что если перед приобретением участка он сам не узнает всех истинных условий участка для строительства автомойки, то он может понести весьма существенные потери, и потом не сможет вернуть свои немаленькие деньги и расторгнуть кабальную сделку.

Он понял, что риэлторы заинтересованы только в собственной прибыли, и им поскорее нужно получить комиссию от стоимости проданного участка, и они совершенно ни чего не понимают в земельном праве.

Сергей Николаевич сделал вывод, что надо искать узких квалифицированных специальных юристов именно по земельному праву, а не юристов по гражданскому праву или юристов общей практики.

Он понял, что быстро найти землю под автомойку самообслуживания помогут ему именно земельные юристы, и не нужно тратить 6 месяцев на поиск.

Так он нашел нас – квалифицированных юристов по земельному праву с опытом работы именно в земельном праве - 23 года. И очень правильно сделал, так как мы оказываем профессиональные услуги по подбору ликвидных участков для любого желаемого вами вида использования.

Поэтому спросите нас любой волнующий вас вопрос в чате внизу экрана (там же можно заказать обратный звонок). Или бесплатно звоните нам на горячую линию 8 (800) 200-90-89, и мы с удовольствием подскажем вам как лучше поступить в вашей ситуации.

Перед покупкой или арендой земельного участка мы анализируем все юридические условия земельного участка: подходят ли они именно под ваши нужды.

Покупка земли под автомойку будет удачной (помимо расположения автомойки на подходящей категории земли и ВРИ участка), если будут соблюдены следующие условия:

• Расположение на проездной магистрали, и хороший вид с дороги;
• Въезд на участок, выезд и место для очереди должны быть комфортными;
• Расстояние до жилых домов: 50 -100 метров;
• Соответствующие категория земли и вид разрешенного использования (ВРИ);
• Наличие или возможности подключения коммуникаций (электричество, вода, канализация);
• Соответствие градостроительному и архитектурному плану;
• Отсутствие различных охранных зон;
• Отсутствие данного участка в списке зарезервированных земель для государственных нужд.

При подборе земельного участка под разные нужды, мы проверяем, прежде всего, вид разрешенного использования (так называемый ВРИ) участка: так как земли сельхозназначения или участок с ВРИ "для ИЖС", не подходит. Такие участки невозможно перевести в вид разрешенного использования «для мойки самообслуживания».

При подборе земельного участка под автомойку мы проверяем, чтобы обязательно было соблюдено расстояние от бокса авто-мойки (или СТО) до жилых домов: 50 -100 метров (в разных кварталах города разные требования).

Параметров много, и все они очень важны для правильного подбора под именно ваши планы на приобретаемый участок (не обязательно для автомойки). Хорошим результатом считается мойка, максимально популярная у автолюбителей при соотношении цены и качества в вашем регионе.

В результате нашей работы мы подобрали идеальный земельный участок для автомойки с самыми оптимальными условиями, который он в итоге весьма выгодно приобрел и на котором благополучно построил СТО, и теперь получает хорошую стабильную прибыль.

Вывод из всей этой истории:

Экономия на специалистах при выборе земельного участка для каких либо целей - это прямые потери. Только запустившись, вы поймете, сколько времени и денег вы потеряли на долгие месяцы поиска участка земли.

Например, чтобы построить магазин и не угореть на деньги, можно изменить ВРИ своего участка на "для размещения и эксплуатации магазина", но делать это нужно осторожно, иначе можно потерять огромную сумму денег на выросшем после этого земельном налоге. Как это сделать правильно, читайте в этой статье.

Ведь, купить участок – не проблема. Самое главное - купить именно такой участок, который абсолютно отвечает вашим планам и задачам на этот участок, и документы на участок должны давать полную уверенность в безопасности, надежности и неприкосновенности права на участок.

Мы каждый день анализируем земельные участки и их проблемы, поэтому мы с удовольствием поможем подобрать самый подходящий участок под любые цели: для строительства складов для хранения фармацевтической продукции, или же для строительства и эксплуатации магазина, или для строительства автомойки, или для других ваших целей и задач.

Мы профессиональные юристы по земельному праву, мы великолепно знаем все нюансы земельного законодательства и можем почти сразу «с первого взгляда» на документы определить: подходит земельный участок под нужные цели, или его нужно изменять (и есть ли в принципе возможность изменения).

Поэтому, задавайте нам любой вопрос в форме ниже, или опишите возникшую проблему и мы бесплатно проконсультируем вас.