Как право постоянного (бессрочного) пользования землей перевести в собственность

Что такое бессрочное постоянное пользование

По своей сути: постоянное (бессрочное) пользование - это аренда, хотя в соответствии со ст. 388 Налогового Кодекса PФ за земельный участок, который находится в бессрочном пользовании, граждане платят земельный налог.

Как известно, при СССР частной собственности на землю не было, была только государственная собственность. Поэтому земля, предоставленная на таком виде права (например, под гаражом) находится в собственности государства, а не в собственности гражданина. Значит, это право подразумевает не настоящую собственность, а только лишь пользование. То есть совсем не РАСПОРЯЖЕНИЕ, как это разрешено при праве СОБСТВЕННОСТИ.

Правообладатель участка на праве постоянного бессрочного пользования по своей сути - временный арендатор. В любой момент собственник (государство) потребует свое имущество себе.

Например, вы - собственник кофемашины, и дали её во временное пользование своему другу. То есть дело обстоит так: вы - собственник, а друг - пользователь (арендатор), причем временный. Прошло какое-то время, и вы просите вернуть кофемашину обратно: из рук друга (пользователя). И он вам её возвращает в первоначальном виде или с компенсацией естественного износа данной кофемашины.

Возможно, что за каждый день нахождения кофемашины у вашего друга, вы брали с него арендную плату, ведь он использовал её для извлечения личной пользы или даже прибыли. Так же обстоят дела и с земельным участком полученным от государства на праве бессрочного постоянного пользования.

Кому и когда были предоставлены участки на праве постоянного (бессрочного) пользования?

Множество земельных участков (так же и лесные участки) были предоставлены гражданам и юридическим лицам очень давно, еще до вступления в действия Земельного Кодекса РФ, еще при советской власти, когда частной собственности на землю не было.

Несмотря на давность предоставления - право это действующее, законное, государство его не прекращает на данный момент. Такое право по сей день сохраняется за землепользователями. Об этом говорится в пункте 1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001г. № 137-ФЗ (ред. от 30.12.2021г.) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации": "Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется".

Что можно делать и что нельзя на участке на праве постоянного (бессрочного) пользования

Юридические возможности на таком участка описаны в статье 269 Гражданского Кодекса РФ: “Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком.”

То есть у такого участка, который был предоставлен именно на таком виде права существуют только эти 2 элемента права. Пункт 3 выше названной статьи так и гласит: "Лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное (бессрочное) пользование, не вправе распоряжаться такими земельными участками, за исключением случаев заключения соглашения об установлении сервитута и передачи земельного участка в безвозмездное пользование гражданину в виде служебного надела в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации".

Физические и юридические лица до переоформления на настоящее право собственности НЕ имеют права(!):

• продавать участок;
• подарить или обменять участок;
• сдать его в аренду;
• И самое неприятное: такой участок не могут включить в завещание, то есть в наследство он не достанется.

А вот государственные учреждения, входящие в структуру Российской академии наук и являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, ещё больше ограничены в своих возможностях владения участком на таком виде права. Они не вправе:

• сдавать такие земельные участки в субаренду;
• передавать свои права и обязанности по договорам аренды земельных участков третьим лицам;
• отдавать арендные права в залог;
• вносить арендные права в качестве вкладов в уставные капиталы хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевых взносов в производственные кооперативы.

Это давнее право весьма ограничено, и хорошо, что его можно и нужно переоформить на настоящее и полное право СОБСТВЕННОСТИ.

А юридические лица вообще обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на землю на собственность (путем выкупа за % от кадастровой стоимости), или оформить этот земельный участок себе в аренду. А иначе они могут быть привлечены к административной ответственности.

Это не касается юридических лиц из закрытого списка, которым и сегодня можно приобрести землю у государства на таком виде права.

Всем остальным юридическим лицам переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, ДОЛЖНО быть осуществлено до 1 января 2024 года в порядке, установленном выше указанным Федеральным законом.

А это:

• некоммерческие организации, созданные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства;
• организации, при которых до дня вступления в силу настоящего Федерального закона были созданы (организованы) некоммерческие организации для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, пользующиеся такими земельными участками.

Поэтому, если у ваших дедушек и бабушек есть земельный участок с таким видом права, то позаботьтесь о переоформлении земли в собственность еще при жизни родственников (сделайте это сами по доверенности от бабушки), иначе в наследство такой участок потом никак не оформить. Это другой вид права наследуется - пожизненное (наследуемое) владение.

Но если вам в наследство или по иным основаниям перешли права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки.

Но есть исключения: лесные участки, которые были предоставлены как служебный надел, в соответствии с федеральным законом не могут предоставляться в частную собственность. То есть, земли лесного фонда так и останутся в собственности государства.

Размер арендной платы на участок переоформленный из постоянного (бессрочного) пользования

Если вы - юридическое лицо и решили переоформить имеющиеся у вас во владении земельные участки с права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, то годовой размер арендной платы устанавливается в пределах:

• 2 % от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;
• 0.3 % от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;
• 1.5 % от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Что можно строить на земельном участке, полученном в постоянное (бессрочное) пользование?

Строить на таком земельном участке, конечно же, можно.

Согласно пункту 2 выше указанной статьи, все здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.

Строить не земельном участке, который предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования можно только то, что указано в его виде разрешенного использования (так называемый ВРИ). Если же использовать такой участок вразрез, то есть с нарушением его ВРИ, то такой участок могут просто изъять в пользу государства, предварительно и многократно штрафуя землепользователя.

То есть, прежде чем осуществлять строительство, необходимо убедиться, что разрешенное использование участка (ВРИ) позволяет вам строить именно такие здания, какие вы хотите. Также не следует забывать о проведении необходимых согласований и получении разрешений (ст. 51 ГрК РФ, ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ).

Вывод, так как это ограничивающий вид права, то выгоднее всего переоформить его на настоящее право собственности. Юридические лица обязаны переоформить право постоянное (бессрочное) пользование на земельный участок в аренду или выкупить его из государственной собственности за 15 % от кадастровой стоимости данного земельного участка. Процент зависит от вида организации юридического лица. Конкретный процент выкупа уточняйте в местной Администрации вашего МО или города.

А вот физическим лицам повезло, так как согласно пункту 9.1. Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 08.06.2015) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", "Если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок."

Как переоформить постоянное (бессрочное) пользование в собственность

1. Для этого гражданину необходимо достать документ, где написано, что участок предоставлен ему на праве постоянного (бессрочного) пользования. Это может быть какое-нибудь Свидетельство старого образца или Постановление администрации МО или города “лохматых” годов о предоставлении гражданину земельного участка (например, для строительства или эксплуатации гаража).

2. Желательно инструментальным способом (вызвав геодезистов) уточнить границы своего участка и поставить его на кадастровый учет. Все земельные участки, предоставленные ещё при СССР являются "ранее учтенными" и имеют (хоть и упрощенный, но всё же) кадастровый номер. И проведя межевание границ (то есть уточнив координаты поворотных точек земельного участка), в Росреестр вы просто вносите в уже существующие сведения информацию об уточненных границах своего земельного участка.

Если не уточните границы такого участка, то в муниципальной услуге по переоформлению постоянного (бессрочного) пользования вам откажут. Так же проследите, чтобы площадь земельного участка, указанного в заявлении на переоформление НЕ превышала его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, в соответствии с которой такой земельный участок образован, более чем на десять процентов. В противном случае будет отказ.

3. Проверьте чтобы в правоустанавливающих документах на землю были указаны "категория земель" и "вид разрешенного использования" (так называемый ВРИ).

4. Если на земельном участке полученном вами на праве постоянного (бессрочного) пользования расположены здания, то позаботьтесь о приобретении правоустанавливающих документов на это здание, строение или сооружение. И обязательно необходимо, чтобы здание на участке совпадало с ВРИ земельного участка, например, нельзя строить магазин на земельном участке с ВРИ "для ИЖС". В таком случае вам откажут в переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности и оштрафуют за нецелевое использование земель, и могут землю просто изъять в пользу государства. Она, в принципе, и является государственной до тех пор, пока не будет отдана государством в частную собственность гражданину.

5. Затем, с имеющимися документами необходимо обратиться в территориальное Управление Росреестра. Эту услугу можно получить и через МФЦ. Услуга в МФЦ по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности - бесплатна, срок её исполнения - 30 календарных дней.

Не дожидайтесь когда возможность переоформить на право собственности закончится или когда родственник умрет. Переоформляйте земельный участок из этого "устаревшего" вида права в полноценную частную собственность.

Минусы нахождения земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования:

• Нельзя покупать такой земельный участок с таким видом права. Перед сделкой необходимо, чтобы землепользователь переоформил его на право собственности, так как продавать можно только то, что имеешь в собственности. В данном случае продать участок нельзя, ибо землепользователь не является собственником;
• Если на таком участке есть строение, то без него участок продать нельзя, в начале участок необходимо переоформить в частную собственность (или в аренду, если вы захотите);
• Если вдруг здание на таком участке сгорит, то пожар не лишит собственника такого здания права на пользование участком, но если в течение 5 лет не построите новое строение, то право пользования на землю прекращается. Сгорел дом, можно потерять и землю (если не будет денег на восстановление дома);
• Если землепользователь умрет, не успев переоформить землю в собственность, то участок вернется в государственную собственность. Без документов на право собственности нотариус не включит такой участок в наследственную массу, и вы не сможете унаследовать его даже по суду.

То есть получается, если каким-то образом вам "продали" такой участок, заверив вас, что потом вы сможете его переоформить, то вас обманули. Какие еще бывают схемы обмана при продаже земельных участков, вы можете узнать у нас на сайте.

То есть, покупка земельного участка на таком устаревшем виде права не очень то выгодна и безопасна, а ведь покупатель приобретает участок для того, чтобы извлекать из него максимальную прибыль, а не чтобы испытывать затруднения при оформлении документов за других.

Если у вас появились вопросы, то бесплатно спросите наших специалистов, и они с удовольствием помогут вам.

Если же вы сейчас хотите приобрести у администрации МО или города земельный участок себе в постоянное (бессрочное) пользование, то такая возможность есть только у ограниченного числа юридических лиц. Согласно статье 39.9 Земельного кодекса это:

• органы государственной власти и органам местного самоуправления;
• государственные и муниципальные учреждениям (бюджетные, казенные, автономные);
• казенные предприятия;
• центры исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

С 1-го сентября 2022 года в действие вступило положение статьи 2 Федерального закона от 30.12.2021г. N 478-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", где сказано, что если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие Земельного кодекса РФ на праве постоянного (бессрочного) пользования, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности.

Но конкретного механизма признания права собственности в законе не указано, поэтому как это будет работать - пока не известно. Надеемся, что это будет иметь значение при вступлении в наследство на участок, который был предоставлен умершему родственнику на праве постоянного (бессрочного) пользования.

На данный момент существует много нюансов по условиям продажи земельных участков (ранее бывших на этом праве) или переоформления на аренду, в зависимости от формы организации юридического лица и типа недвижимости на таком земельном участке. У каждого свой конкретный случай. Поэтому, обращайтесь к нам, чтобы мы переоформили вам право постоянного (бессрочного) пользования на настоящую собственность.

Поделиться статьей: