Проверка перед арендой - обеспечьте себе безопасность и стабильность в арендных отношениях

С нашей проверкой вы избежите множества проблем. Мы знаем случаи, когда бизнес терпел огромные убытки из-за не проверенного договора аренды. Иногда, бывали случаи, что арендаторы проглядели миллионные штрафы за нецелевое использование земель, и по другим причинам. Другие наши клиенты не проверили условия досрочного расторжения, и их выгнали с участка и из коммерческого помещения.

Мы уделяем пристальное внимание проверке документов, условий, юридических и хозяйственных возможностей самого арендуемого земельного участка. Так как не все предприниматели и просто физические лица знают, какими обязательными характеристиками должен обладать участок, чтобы на нем можно было построить любое здание или строение, например, склады для переработки сельскохозяйственной продукции (или склад для медпрепаратов или построить СТО). Это, и обязательная минимальная площадь участка, и его категория, и вид разрешенного использования (сокращенно ВРИ).

Поэтому на этапе подбора "какой участок подойдет в аренду для той или иной деятельности" мы всегда принимаем активное участие, чтобы не допускать ужасной ошибки и взять в аренду (или купить) "не тот" участок, и не допустить штрафов. Чтобы даже не возникало необходимости потом как-то "избавляться" от неподходящего участка, и снова искать, но уже точно подходящий по всем параметрам. Перед арендой земельного участка, убедитесь в соответствии всех его условий вашим планам. Так же необходимо проверить участок на существующие ограничения, чтобы избежать проблем в будущем. Это включает поиск информации о ЗОУИТ и зонах памятников истории и природных комплексов. Так как ЗОУИТ сильно ограничивают хозяйственную деятельность даже собственников, не говоря уж об арендаторах.

Сделайте осознанный выбор - проверьте арендодателя, а так же все юридические и хозяйственные условия земельного участка перед подписанием договора.

В начале проверьте все возможности, которые можно осуществлять на данном участке, и все ограничения, риски, и всё, что вас ожидает, если вы возьмете этот земельный участок в аренду.

Какие обязательные условия необходимо проверять у земельного участка перед арендой:

1. Первый вопрос. Что арендатор может вам продать?

Продать можно ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО только то, что имеешь в своей личной собственности.

Такой "продавец" - просто арендатор! Аренда - это право лишь на «ПОЛЬЗОВАНИЕ», а вовсе НЕ распоряжение и не владение! Поэтому продать право собственности на арендованный им земельный участок он не может. То есть договора купли-продажи земельного участка не будет.

2. Если ли условия о субаренде земельного участка?

Может быть, вы просто возьмете участок у этого гражданина в субаренду, без взаимодействия с Администрацией МО?

Если в договоре нет условий о субаренде, то должно быть согласовано и подписано соглашение о переуступке права аренды и новый договор аренды с администрацией, которая и предоставила этот земельный участок в аренду "продавцу".

3. Условия выкупа участка из аренды

Например, у вас уже есть земельный участок в аренде, и вас интересует, как выкупить земельный участок из аренды в собственность?

Или, можно ли выкупить земельный участок у администрации после того, как построите на нем какое-нибудь строение (гараж, например)?

Часто бывает так, что Администрация дает участок всего на несколько лет с правом постоянного продления права аренды, а выкуп в собственность даже не предусмотрен. То есть перед сделкой необходимо провести проверку всех условий в предложенных вам арендованных земельных участках, чтобы четко понимать, какой участок вы никогда не сможете выкупить в собственность, а какой - сможете.

Если в договоре будет долгосрочная аренда без права выкупа, например на 49 лет (или 10). Это значит, что ни продать, ни завещать, ни заложить этот участок вы никогда не сможете. Так как вы НЕ распоряжаетесь участком, а пользуетесь. Вы будете вынуждены всегда платить арендную плату, которая повышается из года в год. Поэтому, удостоверьтесь, что в договоре аренды есть фраза: "с последующим выкупом".

Если же в условиях договора аренды НЕТ пункта с фразой: "с правом последующего выкупа в собственность", то вы НЕ будете иметь права просить суд передать земельный участок вам в собственность, так как изначально вы взяли этот участок в аренду без права выкупа. Вы сами добровольно согласились на эти условия и подписали договор аренды.

К сожалению, как бы ни хотелось, но практика такова, что даже суд принимает решение не в пользу арендатора, а в пользу прописанных в договоре аренды условий.

Например, вы благополучно оформили переуступку права аренды, затем построили какое-то здание (к примеру, гараж), оформили на ОКС (объект капитального строительства) свое право собственности. И после этого написали заявление в Администрацию с просьбой предоставить участок в собственность путем выкупа. Если в договоре аренды не было пункта о возможности выкупа земельного участка даже под зданием, то администрация МО (собственник земли) откажет вам в выкупе в собственность.

Если с этим отказом вы пойдете в суд с жалобой на неправомерные действия администрации МО, то суд примет сторону Администрации. Уважаемый суд сделает заключение, что гражданин изначально имел намерение приобрести земельный участок только в пользование (а не в собственность), и именно поэтому участвовал в аукционе, чтобы выиграть право аренды земельного участка для ведения (например, личного подсобного хозяйства). Таким образом, он реализовал предоставленное ему право (ст. 28 ЗК РФ), получить участок именно во временное пользование, а не в собственность. Получается, что гражданин сам добровольно избрал тот титул, на котором (в установленном законом порядке) приобрел право именно пользования (а не собственности) участком, и определил свои отношения с муниципалитетом (собственником земельного участка), заключив договор аренды.

Так как сам по себе факт возведения гаража на земельном участке уже после участия в аукционе и заключения договора аренды не является безусловным основанием для реализации права выкупа в отношении такого земельного участка. Ведь гражданин добровольно изъявил волю и приобрел право именно аренды на землю еще до начала строительства гаража.

То есть заключенный договор аренды является оформлением добровольно выбранного заявителем варианта приобретения земельного участка в пользование, предусмотренного Земельным кодексом РФ. Если бы гражданин хотел взять участок в собственность, то сразу бы и просил в собственность. Но захотел в аренду, поэтому и попросил в аренду. Что и получил.

В каком случае можно перевести участок из аренды в собственность

Конечно же, по Земельному кодексу РФ и ФЗ № 171 от 24 июня 2014 года собственник строения имеет преимущественное право выкупа участка под домом без торгов, а местная Администрация может рассмотреть выкуп по льготной стоимости. Но это только в том случае, если выкуп изначально был прописан в Договоре аренды.

Например, муниципалитет в начале дает вам землю в аренду «для ИЖС» (на период строительства 3 - 5 лет). Вы строите дом в соответствии со всеми градостроительными и прочими нормами, вводите его в эксплуатацию, регистрируете свое право собственности на дом, а потом выкупаете землю без торгов по льготной цене, например 3% от кадастровой стоимости.

4. Следующий вопрос. Как вы планируете оформить передачу денег?

Просто так отдать "продавцу" деньги ни за что? А за что именно? За чужой участок, собственник которого - Администрация М/О? Каким документом планируется оформлять переход прав аренды от "продавца" к вам? И каких прав?

У этого липового "продавца" есть только право пользования земельным участком, которое на некоторое время дала ему администрация М/О, и она же это право у него и заберет.

А вы ни в каком договоре пока ни как не фигурируете.

5. Все условия договора аренды участка навязаны "продавцу" Администрацией М/О

Ведь собственник этого участка - государство, в лице Администрации М/О.

И договор аренды на этот земельный участок вы будите перезаключать на свое имя именно с Администрацией М/О, а не с кем-то другим!

Администрация МО, как собственник этого участка (а не липовый продавец, который вам сделал якобы выгодное предложение) диктует условия использования земельного участка: есть ли просрочки по платежам за арендованный участок, для чего именно дается участок (так называемое ВРИ), так как использовать земельный участок не по его целевому назначению строго запрещается, наказывается штрафами и грозит изъятием земли из аренды.

Нужно брать в аренду только такой земельный участок, вид разрешенного использования (сокращенно ВРИ) которого соответствует вашим планам.

6. А почему этот "продавец" арендуемого земельного участка хочет избавиться от хорошего участка?

Почему он хочет его "продать"? Значит, он не приносит прибыль? Возможно, он приносит убытки, раз он не хочет его оставить себе "на всякий случай"? Или его неоднократно штрафовали за не целевое использование земли? То есть он, например, построил склады на земельном участке с ВРИ "для ведения ЛПХ". Или просто потому, что у него не получилось выкупить этот земельный участок из аренды в собственность?

Если вы поспешно, не проверите договор аренды земельного участка, не проверите размер арендной платы за земельный участок (или то, на сколько она повышается последние 3 года), и «купите» неизвестно что у продавца, который предложил вам такую ​​сделку, то вносить ежегодную арендую плату за этот земельный участок в любом случае будите вы.

А приобретая себе земельный участок в аренду, юридически оформляя за собой это право, договор аренды заключить все-таки придется.

Что нельзя делать без оформленного договора аренды

• Реконструкцию зданий, строений;
• Получить кредит под залог зданий (требуется одновременный залог прав на землю);
• Внести в качестве вклада в уставные капиталы (согласие владельца земли не требуется);
• Проектировать, строить (также можно только после того, как оформлены арендные отношения и зарегистрирован договор аренды участка соответствующей категории и вида разрешенного использования).

Итак, что нужно сделать, чтобы правильно и законно получить арендованный земельный участок себе?

Попросите у "продавца" арендованного участка копию Договора аренды земельного участка и пришлите его нам для проверки документов на земельный участок.

В рамках услуги "Проверка договора аренды земельного участка" мы:

• Проведем проверку арендатора земельного участка.
• Проверим арендную плату за земельный участок.
• Проанализируем договор на соответствие законодательству РФ и основным требованиям, предъявляемым к такого вида договорам. А также проинформируем вас о том, какие положения договора противоречат обязательным требованиям законодательства РФ.
• Мы определим основные риски, которые могут иметь для вас негативные финансовые и иные последствия.
• Мы дадим рекомендации по устранению и минимизации возможных финансовых и других рисков.

Конечно же, мы закажем кадастровую выписку из ЕГРН на изучаемый земельный участок. Она готовится 30 минут за 200 рублей.

Мы так же проследим, чтобы:

• Договор не был просроченным;
• Не было задолженностей по арендной плате;
• Проверим условия договора на наличие или запрета на дальнейшее право выкупа участка;
• Если договор аренды заключен с муниципалитетом на срок 5 лет и более, то Администрацию достаточно уведомить о смене арендатора, вручив Уведомление и получив входящий номер на Уведомлении. Данное Уведомление с отметкой Администрации сдается в Росреестр с пакетом остальных документов для регистрации перехода права на аренду участка;
• Если договор заключен на срок менее 5 лет, то тогда требуется обязательное письменное согласие муниципалитета, данный вопрос будет рассматриваться на земельной комиссии;
• В договоре не должны быть условий, запрещающих переуступку права аренды на земельный участок.
• Проверим: можно ли на участке строить жилье, например, или разводить животных;
• Если это физическое лицо, то обязательно проверим согласие супруга собственника аренды в нотариальной форме на сделку по переуступке права аренды.

Проверьте земельный участок с профессионалами. У нас вы получите оценку пробелов в условиях существующих или будущих договоров аренды, чтобы ваша компания могла должным образом подготовиться к нормативным изменениям в законодательстве и соответствующе подготовится.

Позвоните нам по бесплатному номеру или (если вам будет удобней) закажите обратный звонок, и мы бесплатно проконсультируем вас, и поможем вам провести сделку "Переуступка права аренды."

Если вы находитесь в Новосибирске или Новосибирской области, и вам нужна консультация опытного адвоката по земельным делам, то можете обратиться к нам напрямую по телефону 8-(952) 935-59-01 или пишите на любой мессенджер (если вам удобно):

Стоимость консультации по земельному вопросу у квалифицированного юриста в офисе в Новосибирске - 3000 рублей.

КОНСУЛЬТАЦИЯ БУДЕТ В ПОДАРОК, ЕСЛИ РЕШИТЕ ЗАКЛЮЧИТЬ С НАМИ ДОГОВОР НА ОКАЗАНИЕ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ.

Если вы хотите узнать о вашей конкретной ситуации, то бесплатно спросите об этом нашего консультанта. Она бесплатно и быстро ответит вам.

Поделиться статьей: